5月15日，濟(jì)南市長清區(qū)迎來本年度土地市場的首次成交，同時(shí)也是濟(jì)南“4·19”限購新政后的首輪土拍。最終，大柿子園地塊溢價(jià)率達(dá)到189.56%，以3909元/平方米樓面地價(jià)成交，競得單位為安徽盛晟；海子洼地塊溢價(jià)率達(dá)到179.69%，以4795元/平方米樓面地價(jià)成交，競得單位為保利。
濟(jì)南“4·19”新政的推出，意味著土地出讓溢價(jià)率直接和預(yù)售許可掛鉤，但即便如此，房企拿地的決心依然強(qiáng)烈。中原地產(chǎn)研究院（山東）投資顧問中心總經(jīng)理薄夫利表示，從2016年開始，全國排名前100名的房企進(jìn)入濟(jì)南市場的節(jié)奏開始加快，根據(jù)新政后的土拍政策，房企由期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，這對房企的運(yùn)營能力和現(xiàn)金流是一個(gè)絕對的考量。
據(jù)了解，由于長清在今年4月19日之前不屬于限購區(qū)域，而濟(jì)南主城區(qū)從去年10月開始限購，因此當(dāng)?shù)氐淖≌瑤齑嫦芸欤績r(jià)漲得也快。此次土拍共吸引萬科、龍湖和碧桂園等20余家房企角逐，競爭激烈。
高溢價(jià)掛鉤現(xiàn)房銷售
4月中旬，濟(jì)南市國土資源局發(fā)布公告，網(wǎng)上掛牌出讓8宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，包括5宗工業(yè)用地、3宗居住用地。
從公告內(nèi)容來看，這3宗居住用地全部位于長清區(qū)，2017-G034號(hào)地面積約5.8萬平方米，位于文昌街道辦事處大柿子園村，地上容積率2.0，規(guī)劃建設(shè)高層住宅，起始價(jià)為15667.83萬元；2017G035、2017-G036號(hào)地位于長清文昌街道辦事處的海子洼金牛街南側(cè)，捆綁出讓，總面積大約9.5萬平方米，起拍價(jià)接近23000萬元。該地塊地上容積率僅為1.4，可以規(guī)劃建設(shè)多層住宅，也能夠搭配開發(fā)出小高層住宅和低密度別墅產(chǎn)品。
濟(jì)南在“4·19”新政中提及土地的政策為：“引導(dǎo)企業(yè)理性競價(jià)。結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上（含），項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上（含），項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià)，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，按競基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。”
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，溢價(jià)率和預(yù)售證進(jìn)行掛鉤，是今年的一個(gè)特點(diǎn)，目前類似濟(jì)南、無錫、開封等城市都在各類政策中有過類似的表述。這樣做，能夠?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)目的。第一是為了穩(wěn)定地價(jià)，對一些高溢價(jià)率的現(xiàn)象進(jìn)行了懲罰和約束，即項(xiàng)目銷售的開盤要求更高；第二是間接服務(wù)于預(yù)售制度的變革，后續(xù)會(huì)借這個(gè)機(jī)會(huì)推行現(xiàn)房銷售模式，預(yù)計(jì)后續(xù)現(xiàn)房銷售的比例會(huì)繼續(xù)增加。
根據(jù)新規(guī)，此次3塊出讓的土地必須進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這使得開發(fā)企業(yè)前期投入成本將會(huì)更大，銷售時(shí)間延長。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，競得大柿子園地塊的安徽盛晟集團(tuán)還要配建居民日常生活所需的綠地、公共服務(wù)設(shè)施，其中須包括公廁及一處建筑面積不少于1200平方米的室內(nèi)副食品市場。
“弱二線”此前被低估
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從濟(jì)南土地市場的表現(xiàn)來看，類似長清區(qū)等屬于近郊區(qū)，包括地鐵規(guī)劃等都比較好，類似區(qū)域的土地投資有較好的性價(jià)比。對于長清區(qū)來說，除了交通規(guī)劃收益以外，此類區(qū)域本身新盤項(xiàng)目相對少，所以后續(xù)從潛在的需求做測算，預(yù)計(jì)市場認(rèn)可程度會(huì)比較高。
去年四季度調(diào)控政策收緊后，長清地區(qū)項(xiàng)目的施工速度難以達(dá)到預(yù)售許可條件，拿證難導(dǎo)致可供應(yīng)的房源下降。從今年2月份到現(xiàn)在3個(gè)月的時(shí)間里，長清區(qū)僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤加推。
在目前形勢下，濟(jì)南市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域土地價(jià)值和房價(jià)已經(jīng)居于高位，為降低土地市場風(fēng)險(xiǎn)，避免熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)值土地再次帶來房價(jià)攀升，因此開發(fā)商轉(zhuǎn)向了城市土地價(jià)值相對較低的長清、章丘等區(qū)域。
同時(shí)，薄夫利也認(rèn)為，在主城區(qū)房價(jià)較高的情況下，會(huì)有部分的投資需求外溢到長清、章丘這樣的地區(qū)，但自住型的需求外溢的可能性較小
此外，由于濟(jì)南軌道交通R1號(hào)線全線施工，帶來實(shí)質(zhì)性利好，對沿線樓盤的房價(jià)帶動(dòng)較大。某樓盤的高層住宅去年同期不過5000元/平方米左右的均價(jià)，現(xiàn)在普遍在8500元/平方米上下，甚至突破了9000元/平方米。這也成為此次長清地價(jià)飆升的一個(gè)催化劑。
對于濟(jì)南來說，嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)土地市場依然會(huì)表現(xiàn)火熱。類似地塊的總投資成本雖然較高，但明顯低于諸如南京、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市的土地市場，所以會(huì)被積極看好，高溢價(jià)也是符合市場預(yù)期的。