最佳買房時機是什么時候，怎么確定某個城市值不值得買房？這兩個問題是所有打算買房的人都希望知道的答案。
截止到目前，全國平均來看，樓市仍然是保持的單邊上漲的行情。70城的數據也顯示，雖然目前熱門城市有點啞火，但隨之而來的是更多二三線城市的活躍。買房這事，終究不能以全國平均行情來判斷，具體到某個城市，買房又該遵循什么樣的邏輯呢？
今天就來幫助大家分析分析，如何選擇最佳的買房時機，買房又該怎么選擇城市。
一直以來，影響樓市的主要有四大維度，政策、規劃、人口、土地。政策和和規劃是短期指標，人口是長期指標，土地影響的是樓市潛力。
政策層面
說我們的樓市是政策市，恐怕沒有人持反對意見。從2011年到2017年。我們的房地產在整體上升的情況下經歷了一個完整的小周期，“漲—跌—漲”。這期間 政策也走完了一個周期，“緊—松—緊”。
這里以北京為例，我們梳理了政策對樓市的影響（當時主要的工具仍然是購房資格和貸款）：
1、2011年，央行連續提高貸款利率，政策趨緊，平均房價從2.5萬跌至2萬左右。
2、2012年，央行開始降低貸款利率，政策寬松，平均房價從2萬漲至3.6萬左右。
3、2013年，政策趨緊，平均房價維持在3.6萬左右。
4、2015年，連續降息，政策寬松，平均房價超過4萬。
5、2016年，政策穩定，房價穩步增長。
6、2017年，政策收緊，房價停滯，但已至歷史高位。
單從數據上來看，房價依然是跟著政策在走的。
2015年底，有個新詞，叫“去庫存”，什么意思，就是各地要努力賣房子，而當時幾乎是這波行情的起點。可惜大家總是喜歡反向解讀。不少人都喪失了最佳的購房時機，很多城市在這一輪都明顯上漲，房地產洼地挨個被填平。這些城市包括以合肥、鄭州等為代表的二線省會城市和三大城市群內部的衛星城。
政策的掌控力依然強大，房貸君依然堅信一點，房價之所以走入越調越漲的怪圈，并不是人們預期的強大，而是ZF可以接受這個結果。
所以，對于大多數人來說，還是跟著政策走吧。
規劃層面
政策層面沒有問題了，接下來就剩下挑選城市了，畢竟政策再好，也不可能惠及所有城市，否則也就不存在挑選的意義了。
挑選城市，一定要看規劃，否則就是瞎買，規劃說白了就是一個城市給人口所做的配套，包括兩個層面，分別是產業和交通。
一個城市的房子是否有吸引力，規劃很重要，產業能吸引人口定居，交通會改善內部居住體驗。沒有產業支撐的城市，房價基本上都是擊鼓傳花的游戲，有了產業支撐，房價漲得就有底氣。
比如鄭州，這座城市在2016年算是明星城市，即使到目前也是。它在規劃層面的優勢有以下幾點：
入選國家中心城市，中部地區除了武漢就是鄭州了，這是規劃層面最大的利好，不清楚的可以自行搜索“國家中心城市”。
鄭州定位為國際性綜合交通樞紐，一個由2座航站樓、2條跑道、162條航線，6個火車站、2條鐵路干線、6條高鐵線、21條軌道交通、11條高速公路、72條BRT線路組成的。
產業層面，鄭州明確建立電子信息產業基地、汽車產業基地、高端裝備制造基地、新材料產業基地、生物及醫藥產業基地、現代食品制造基地、現代家居和品牌服裝產業基地七大產業基地。
人口層面
人口層面，可以關注這么幾個數據。
第一個是總的人口流入量，長期維持凈流入的都是不錯的城市；
第二個是城市的主力購房人口的數量，這個較難得到，一般掌握在開發商手里，如果你能夠搞到，那么對于判斷城市和樓市有非常大的參考意義；
第三個是城市小學生數量的變化，小學生書數量變化的背后是城市的年輕度、活力、潛在購房需求等等。從另一個層面講，孩子往往是買房背后真正的剛需，對樓市的支撐是剛性的。
土地和庫存
土地影響的是一個城市房價能否持續上漲的長期指標，而庫存則代表的是短期指標，對于土地供應潛力不足的城市，房價基本上長期看漲，而庫存，則是短期行情的重要指標，庫存量和消化速度，決定房價在短期內的爬升能力。
將庫存與土地相結合，我們能得到下面這個結論： 一個城市如果庫存不多，但土地供應潛力很強大，房地產長期漲幅會比較有限。反之，這座城市的房地產的基本面就比較好，值得購買。
確定了城市，看準了規劃，就應該挑選房子了。對于購房者來，眼下該買什么房子？
很多城市的房子已經上了一個臺階，相對于當地的月收入而言，買房難度有可能增加了一倍甚至幾倍。
在這種情況下，買房可以重點關注新區，多看看規劃。就規劃而言，一般會經歷四個階段，吹風—規劃——動工——建成。第一個階段會集體漲一波，規劃確立的時候還會集體漲一波，后續建成后也會漲一波，掌握好節點，能夠賺到，但推遲一個階段，利潤空間也就少一點，每提前一個階段，規劃變動的風險就越大一點，看各位自己選擇了。
總體來看，規劃區域一般都是一個城市的價值洼地，一旦規劃變成現實，洼地也有沒有了。
我們將一個城市房子的核心配套劃分為4點，地段、教育、項目品質和交通。
同時符合這4點的，肯定是最貴的，也是最先漲起來的。
符合3/4的，第二輪漲起來；
符合2/4的，第三輪漲起來；
符合1/4的，最后一輪，但現在的人往往會在這一輪就開搶，手里錢太多，價值洼地太少，有一個概念就敢花錢搶先占坑。
對于購房者而言，眼下買房不要貪大求全，滿足最急迫和最核心的需求即可，找到這樣的房子，果斷下手。