北京新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化現(xiàn)象不斷加劇。5月首周，六環(huán)外新房成交占比達(dá)到73%。據(jù)了解，三四月這一占比還不足60%，2016年六環(huán)外成交占比在40%左右。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，土地供應(yīng)外延是導(dǎo)致北京新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化的主要原因。

此外，樓市調(diào)控政策落地導(dǎo)致改善及投資需求減少以及價(jià)格管控導(dǎo)致的城區(qū)項(xiàng)目入市難等也是這一現(xiàn)象加劇的原因。在可以預(yù)見的未來，北京新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化將成為新常態(tài)，六環(huán)外將成為新房市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

六環(huán)外占比不斷提升

自“3·17”新政以來，北京出臺(tái)一系列樓市調(diào)控政策，之后北京樓市變得冷清起來。不過，在北京樓市降溫后，新房市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)出遠(yuǎn)郊化的特征，并且不斷加劇。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月首周（5月1日-7日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實(shí)現(xiàn)成交633套。從成交結(jié)構(gòu)來看，六環(huán)外成交占比繼續(xù)上升，5月首周占比高達(dá)73%。

另有數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域成交排行看，樓市遠(yuǎn)郊化在上周表現(xiàn)得越發(fā)明顯。5月首周，網(wǎng)簽量達(dá)到百套以上的項(xiàng)目，均出自六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)，分別是密云（153套）和延慶（104套），成交套數(shù)遙遙領(lǐng)先。平谷成交雖未能入圍三甲，但實(shí)際網(wǎng)簽套數(shù)也達(dá)到了38套，處在第二梯隊(duì)。

實(shí)際上，六環(huán)外新房市場(chǎng)成交占比在不斷上升。今年3月，北京新建商品住宅在二環(huán)以內(nèi)、二三環(huán)之間、三四環(huán)之間、四五環(huán)之間、五六環(huán)之間、六環(huán)以外的成交占比分別為0.3%、1%、1.1%、6.9%、27.5%、63.1%。其中六環(huán)以外占比超六成，五環(huán)以外占比超九成。此外，從2016年北京新房市場(chǎng)整體成交來看，六環(huán)外占比約四成。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，近年來，北京新房市場(chǎng)在不斷向外推移。2008-2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，位于五環(huán)內(nèi)的新房占比，從2008年的42.8%下降到了2016年的7.7%，下滑趨勢(shì)非常明顯。2016年成交的新房中，僅有不到一成位于五環(huán)內(nèi)。

多因素疊加效應(yīng)

“新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化主要原因在于北京市供地結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致，而供地結(jié)構(gòu)變化是由于包括中央政務(wù)區(qū)以及城市副中心等非首都核心功能的外遷，所引發(fā)的一系列關(guān)于供地、人口政策的調(diào)整。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化其實(shí)是這一背景下的衍生品。

據(jù)了解，北京進(jìn)入疏解式發(fā)展階段，并將對(duì)新增用地和新增產(chǎn)業(yè)形成更加嚴(yán)格的約束。在京津冀一體化的體系下，遠(yuǎn)郊地區(qū)的土地供應(yīng)承接了京津冀協(xié)同發(fā)展、疏解非首都核心功能等任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，作為承接中心城區(qū)人口和適宜功能疏解的重點(diǎn)地區(qū)，房山、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝等新城2016年供應(yīng)用地面積約395.9萬平方米，占全部土地供應(yīng)面積的90%。

由于發(fā)展時(shí)間早、發(fā)展速度快，經(jīng)過20多年大規(guī)模的高速開發(fā)建設(shè)，北京四環(huán)內(nèi)，甚至五環(huán)內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地資源越來越稀缺，更多的土地供應(yīng)將集中在五環(huán)外、六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)。可以說，土地供應(yīng)遠(yuǎn)郊化導(dǎo)致北京新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化將是大勢(shì)所趨。此外，自“3·17”新政以來的一系列樓市政策也是導(dǎo)致新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化加劇的原因之一。

郭毅認(rèn)為，連續(xù)的市場(chǎng)調(diào)控，尤其是針對(duì)二套房的認(rèn)定收緊，以及首付、貸款利率的提高主要是對(duì)于改善型需求，以及投資投機(jī)類需求，剛需所受影響相對(duì)較小。而從北京房?jī)r(jià)水平來看，剛需所能接受的價(jià)格范圍基本都已處于六環(huán)以外，因此自調(diào)控之后六環(huán)外成交占比即不斷上升。

此外，五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目單價(jià)都較高，受“限價(jià)”因素影響，這些項(xiàng)目短期內(nèi)難以取得預(yù)售許可證，導(dǎo)致最近一段時(shí)間內(nèi)六環(huán)外項(xiàng)目成交占比提升。

遠(yuǎn)郊化成新常態(tài)

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾表示，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以存量房交易為主的后開發(fā)時(shí)代，新房市場(chǎng)規(guī)模的逐步萎縮以及遠(yuǎn)郊化將成為未來樓市的“新常態(tài)”，也就是說新房供應(yīng)量、交易量都將長(zhǎng)期保持低位，且大都位于六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)。

事實(shí)上，目前六環(huán)內(nèi)并非沒有新房項(xiàng)目。郭毅認(rèn)為，2015年，北京還是出讓了一部分五環(huán)內(nèi)住宅用地，這些項(xiàng)目因價(jià)格原因遲遲未能入市。不過，新政出臺(tái)之后，從需求源頭的遏制將導(dǎo)致未來一段時(shí)間成交企穩(wěn)甚至下行。一方面受到未來市場(chǎng)預(yù)期的影響，另一方面為應(yīng)對(duì)預(yù)售價(jià)格的管制，未來將會(huì)出現(xiàn)房企降低價(jià)格預(yù)期，加快取證入市的現(xiàn)象。

預(yù)計(jì)今年六七月，這些價(jià)格預(yù)期高的五環(huán)內(nèi)甚至六環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市。屆時(shí)，六環(huán)內(nèi)新房市場(chǎng)成交占比將會(huì)得到階段性提升。但是，這也僅僅是一個(gè)小的階段，新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化這個(gè)長(zhǎng)周期不會(huì)改變。

對(duì)于新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化這一趨勢(shì)，某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，郊區(qū)化的模式也是西方發(fā)展的模式，對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來說，郊區(qū)化后續(xù)應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主動(dòng)郊區(qū)化的特征，即不是一種被動(dòng)的模式。后續(xù)需要加大對(duì)此類市場(chǎng)便利店、軌道交通、教育配套等資源的導(dǎo)入。

據(jù)了解，盡管北京新房市場(chǎng)成交的主戰(zhàn)場(chǎng)在不斷外移，遠(yuǎn)郊區(qū)的配套設(shè)施也在不斷完善，但是在大多數(shù)購(gòu)房者眼中，六環(huán)外的項(xiàng)目區(qū)域大多仍較為“荒涼”。包括交通成本、教育、醫(yī)療等相關(guān)配套資源仍是六環(huán)外項(xiàng)目不得不面臨的問題。