2016年，房地產(chǎn)市場行情火熱，企業(yè)業(yè)績亮眼，現(xiàn)對A股（124家）和H股（70家）共194家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)進行分析，并選取億翰智庫發(fā)布的《中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》中TOP30上市企業(yè)進行比較分析。2016年房地產(chǎn)企業(yè)財報數(shù)據(jù)非常亮眼，主要表現(xiàn)為規(guī)模的快速增加，利潤額提高，企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入流出均處于高位，負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善，但利潤率水平保持不變。
一、營業(yè)收入與資產(chǎn)規(guī)模雙增長
據(jù)2016年億翰智庫發(fā)布《中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》，TOP100企業(yè)合約銷售金額合計為51618億元，同比上升47.6%。銷售業(yè)績的大幅增長帶動預(yù)收賬款的增長，A股房企預(yù)收賬款提高至13847億元，同比增長34.1%，其中在TOP30上市房企中，恒大，融創(chuàng)和融信預(yù)收賬款增速均超100%。
A股上市房企預(yù)收賬款與營業(yè)收入比值為87.1%，較去年同期上升了2.6個百分點，預(yù)計2017年營業(yè)收入有望繼續(xù)增長。2016年企業(yè)總體營業(yè)收入規(guī)模也在迅速擴大， 194家上市房企總營業(yè)收入為29997億元，同比增長28.9%，小于銷售金額的增速，主要原因是營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)具有一定的滯后性。在TOP30中27家上市房企有11家房企營收增速高于行業(yè)平均，金地和中南建設(shè)(000961,股吧)增速近70%。
圖：2011-2016年A股房企預(yù)收賬款（億元）及同比
圖：2011-2016年營業(yè)收入（億元）情況
截止到2016年年底，194家上市房企的總資產(chǎn)為135654億元，同比上升了30.8%。其中凈資產(chǎn)為33088億元，同比上升19.4%。在TOP30房企上市房企中，恒大，融創(chuàng)，融信和陽光城(000671,股吧)無論總資產(chǎn)增速還是凈資產(chǎn)增速均遙遙領(lǐng)先。在TOP30中華夏幸福(600340,股吧)、恒大、融創(chuàng)和融信四項指標(biāo)增速均高于行業(yè)平均水平。
圖：2011-2016年資產(chǎn)規(guī)模（億元）及變化情況
二、利潤率水平保持穩(wěn)定，費用率有所下降
2016年，194家上市房企毛利潤，凈利潤，歸母凈利潤分別為8075億元，3441億元和2839億元分別同比增長26.7%，30.4%和29.0%，毛利潤率，凈利潤率和歸母凈利潤率分別為26.9%，11.5%和9.46%，較2015年分別下降0.5個百分點，上升0.1個百分點和保持不變。
TOP30中27家上市房企中有15家房企毛利潤率高于行業(yè)平均水平，15家房企其中只有4家毛利潤率有所上升，分別是金地，榮盛發(fā)展(002146,股吧)，華潤置地，龍湖；27家房企中14家房企凈利潤率高于行業(yè)平均，其中5家房企凈利潤率水平較2015年有所提高，分別是金地，招商蛇口，榮盛發(fā)展，華潤置地和旭輝。
圖：2011-2016年利潤（億元）及利潤同比情況
圖：2011-2016年利潤率情況
194家A股上市房企的銷售費用率、管理費用率和財務(wù)費用率分別為3.15%、3.87%和2.65%，較去年同期銷售費用率、管理費用率分別下降0.25、0.21，財務(wù)費用率保持不變，總費用率為9.68%，下降了0.41個百分點。TOP30中27家上市房企中，70%房企三費費用率均低于行業(yè)平均，其中有12家房企費用率不到7%，其中8家房企較去年成本呈下降趨勢，特別是金地三費費用率不足5%。
圖：2011-2016年三費費用率情況6年利潤率情況
2016年毛利潤率、凈利潤率及三費費用率三項指標(biāo)均優(yōu)于行業(yè)平均水平的企業(yè)有6家，分別是金地，招商蛇口，榮盛發(fā)展，中海，華潤置地，龍湖。富力和金茂盡管費用率高于行業(yè)平均，但無論毛利潤率還是凈利潤率均遠高于行業(yè)平均水平。
三、企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入流出均處于高位，凈額增速達302%
2016年，124家A股上市房企銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金和購買商品、接受勞務(wù)支出的現(xiàn)金分別為19126億元和13344億元，分別同比增長39.8%和23.3%，均處于近五年來最高水平，表明2016年企業(yè)投資與銷售均處于高位。2016年194家上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3504億元，較2015年增速達302%，為企業(yè)補充了較多的貨幣資金。
圖：2011-2016年125家A股上市經(jīng)營性現(xiàn)金流情況（億元）及同比
圖：2011-2016年194家上市經(jīng)營性現(xiàn)金流情況（億元）及同比
四、長債換短債，負(fù)債結(jié)構(gòu)改善明顯
2016年，公司債放開，貨幣政策寬松，給房企創(chuàng)造較好的融資環(huán)境，降低融資成本。同時，2016年市場行情火爆，刺激房企加大投融資力度。
2016年年底，194家上市房企的長短期有息負(fù)債分別為12391億元和33152億元，短期有息負(fù)債較2015年略有上升，但增速較2015年大幅下降；長期有息負(fù)債上升了40.4%，主要原因是企業(yè)大量發(fā)行長期債券，償還短期借款，使得短期有息負(fù)債增速大幅下降，長期有息負(fù)債上升。同時，2016年銷售回款的增加使得貨幣資金同比增速達51.1%，貨幣資金與短期有息負(fù)債比值為1.67，貨幣資金完全覆蓋短期有息負(fù)債，房企無短期償債壓力。
圖：2011-2016年貨幣資金及長短期借款（億元）
2016年，上市房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)也得到改善，凈負(fù)債率下降至75.2%，較去年同期下降了3.9個百分點。資產(chǎn)負(fù)債率為75.6%，較去年上升了2.3個百分點，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.4%，上升了2.1個百分點。TOP30房企中老牌國企中海，招商蛇口，金地和華潤置地凈負(fù)債率不足30%，處于行業(yè)較低水平。
圖：2011-2016年企業(yè)負(fù)債情況
圖：2011-2016年短期償債能力情況
