從5月1日起，北京首套房貸款利率折扣取消，二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這是繼去年930調(diào)控政策實(shí)施以來，銀行機(jī)構(gòu)第三次加碼住房按揭利率。

2017年元旦期間，首套房貸款利率折扣從原來的8.5折調(diào)至9折，2017年317房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，北京市主要銀行機(jī)構(gòu)再次將首套房利率折扣調(diào)整至9.5折。

如果加上首付比例增加、房價處于歷史高位等因素，在北京購房的成本已是史上最高。受調(diào)控影響，北京樓市成交量大幅下滑，價格也出現(xiàn)了松動。

首套房購房成本上升5.8%

以一套90平方米普通商品住宅為例，按照北京市3月份二手房成交均價62768元計(jì)算，首套房和二套房購房成本分別提高了5.8%和2.66%。

對于首套房來說，總價是564.91萬元，首付35%，貸款368萬元。

若按照基準(zhǔn)利率4.9%打8.5折，最高貸款期限25年等額本息計(jì)算，還款總額是593.14萬元，利息為225.14萬元，每月還款為1.98萬元。

若按基準(zhǔn)利率計(jì)算，還款總額是638.97萬元，利息是270.97萬元，比上調(diào)前增加了45.83萬元；月供為2.13萬元，比上調(diào)前增加了1500元，包括首付和還款總額的購房成本加了5.8%。

按照目前北京認(rèn)房認(rèn)貸政策，具備首套房資格必須是連續(xù)繳納五年社保或60個月個稅，且名下無房和無貸款記錄，也就是說，符合北京首套房資格的，主要以剛需群體為主。

對于改善型和有貸款記錄的剛需來說，首付比例提高，貸款金額減少。

同樣以90平方米總價為564.91萬元的商品住宅計(jì)算，首付比例為60%，貸款金額為226萬元。

按照1.1倍利率計(jì)算，25年等額本息的還款總額為411.91萬元，利息為185.91萬元，每月還款為1.37萬元。

按照1.2倍利率計(jì)算，還款總額增加至431.88萬元，比上調(diào)前增加了19.97萬元，購房總成本由原來的750.82萬元增加至770.79萬元，增加了2.66%。月供為1.44萬元，增加了700元，增幅為5.11%。

同樣的房子、同樣的房款，貸款年限同樣為25年，房貸利率加碼后，無論首套房還是二套房購房成本均在增加。但由于首付比例和利率不同，首付套成本增加了45.83萬元，二套房成本增加了19.97萬元。

哪類人最受傷

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一系列調(diào)控政策對賣一買一的改善型購房者影響最大，“認(rèn)房貸記錄按二套計(jì)算，首付比例提高到60%和80%，主要目的是為了打擊投機(jī)性炒房客，但從供需結(jié)構(gòu)來看，增加了改善型群體的購房難度”。

在張大偉看來，房貸利率加碼屬于央行和銀監(jiān)會監(jiān)管范疇，主要是為了提高杠桿使用成本，并不屬于房地產(chǎn)調(diào)控，“由于這些年房貸整體量級比較重，雖然增幅減緩了，但總量很大，增加房貸成本主要為了降低風(fēng)險”。

對于房貸利率折扣調(diào)整增加了剛需群體購房成本，張大偉表示屬于誤傷，“總體來說，剛需尤其是無房無貸的群體，上調(diào)利率后，購房成本肯定會增加，其實(shí)，銀行部門應(yīng)該把這類群體單列出來區(qū)別對待”。

目前，除了北京主要銀行調(diào)整了房貸利率優(yōu)惠外，上海、山東等地部分銀行也開始上調(diào)首套房按揭貸款至基準(zhǔn)利率。廣發(fā)證券（000776）研報顯示，4月份，35個主要城市首套房貸利率為4.52%，環(huán)比上漲0.03%，連續(xù)4個月上漲，且上漲加快趨勢明顯，“不排除未來其他城市跟進(jìn)的可能性”。

未來房價或向下

在一系列房地產(chǎn)和金融調(diào)控政策影響下，業(yè)界普遍認(rèn)為未來房價下跌可能性較大，一位鏈家中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，由于目前成交量較小，對房價無法做出準(zhǔn)確判斷，“不過最近業(yè)主報價有小幅降低，而且議價空間也大了”。

我愛我家的一位中介也表示了類似看法，在我愛我家掛牌的一套位于安定門附近總價970萬元的小三居房源，“前兩天我以虛擬買家名義和業(yè)主溝通，問業(yè)主920萬元能不能談，業(yè)主說可以商量。”

根據(jù)北京市住建委公布信息，在新建商品住宅領(lǐng)域，成交量變化幅度較小，1-3月份平均成交價格普遍在4.2萬-4.3萬元，4月份平均成交價格為45517元/平方米，環(huán)比上漲了2700元左右。

在二手房領(lǐng)域，3月份成交量為23930套，較2月份增加了88.54%，4月份成交量為16902套，環(huán)比下降了41.58%；價格方面，3月份成交均價為62768元/平方米，比1月份和2月份分別漲了9751元和8008元，4月份前17天平均成交價為54418元/平方米，較4月份下降了15.34%。

不過在張大偉看來，目前成交量走低，價格下降還不明顯，“未來下跌的概率大，跌多少不好判斷，起碼不漲了，不排除有一些著急用錢的業(yè)主會降價賣，但現(xiàn)在還不到時候，起碼得三四個月后會開始顯現(xiàn)。”

廣發(fā)證券認(rèn)為，目前熱點(diǎn)城市按揭貸收緊趨勢明顯，除按揭貸成本的提升外，在控制全年新增信貸的背景下，預(yù)計(jì)未來幾個季度信貸將逐步縮量。“信貸的收縮對于行業(yè)成交量價的影響更加直接，在按揭貸款支持收緊的情況下，基本面下行趨勢也將更加明確。”