中國社科院2017年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會今日舉行，中國社會科學院城環所副研究員、房地產藍皮書執行主編王業強介紹相關情況。

社科院城環所副研究員王業強介紹《房地產藍皮書》時表示，當前房地產市場面臨三四線城市去庫存任務艱巨；長效機制尚未形成、住房租賃制度急需完善、棚改建設仍存不足等主要問題。對此，《房地產藍皮書》建議分類調控，因城施策，促進房地產市場均衡發展；加強改革，立法優先，加快推進房地產稅法落地實施。

王業強表示，當前房地產市場面臨的主要問題。第一，市場分化加深加強，三四線城市去庫存任務艱巨。一方面一、二線城市住房市場供不應求，價格爆漲，面臨著及時補庫存的窘境。另一方面大多數三線城市住房仍然是供不應求，房價平緩。庫存依然比較大。從非住房市場的發展來看，我們辦公樓和商業營業用房庫存壓力更大，待售總量有所增長。對于三四線城市來看去庫存的形勢依然比較嚴峻，我們認為存在以下三個方面的難點：一是地方政府短期依靠房地產拉動經濟增長的思路沒有變；二是城市基礎設施和公共服務水平仍然較低，短期內難以做到對進城務工人員以及提供均等化的服務，以及對周邊農業轉移人口吸引力有限；三是受制于本身經濟社會發展水平，三、四線城市家庭收入普遍不高，市場需求難以擴大。

　　第二，長效機制尚未形成，政府的主體責任有待加強。從供給側的調控，我們認為供給側的調控并不是很理想，構建房地產市場長效機制還需時日。從土地市場表現來看，開發商對一、二線城市房價開漲預期和補庫存的需求，不惜代價爭奪有限的土地資源，從而導致“地王”頻出，成交樓面均價高位。從商品房市場表現來看，高速上漲的房價嚴重透支城市居民未來消費能力和最終影響實體經濟發展潛力。

　　與短期需求側的調控相比，房地產市場長期穩健發展需要積極的供給側調控，在供給側調控當中政府的主體責任有待加強。一是在經濟新常態背景下地方經濟增速放緩，地方政府有動機通過維持土地供給的需求性來獲得更多的土地財政收入。當地價上漲以后，也給市場傳遞房價上漲的預期，容易造成房地產經濟泡沫。二是住房均有投資和住房的屬性，都屬于商品基本屬性，政府有責任維持適度平衡。如果兩者功能失衡必然導致房地產市場的畸形發展。

　　第三，租賃市場任重道遠，住房租賃制度急需完善。住房租賃市場發展相對滯后是我們房地產市場一個缺陷。租賃市場被關注的少，被邊緣化。從現有的政策大力發展住房租賃市場情況來看，我們認為主要存在三個方面的難點：一是現有城鎮住房租賃供給主要是以個人出租自有住房為主，缺乏專業性的機構參與，也不利于提高整個社會住房租賃服務水平和形成完善的住房供應體系，需要進一步培育市場多元主體，多渠道的增加租賃住房供應。二是租賃雙方主要是通過房地產中介機構進行交易，但也有一些中介機構發布的虛假信息，從而誘導消費者，存在黑中介現象，侵犯承租人的合法權益，擾亂住房租賃市場次序。三是缺乏保障租賃雙方當事人權利、義務的相對法律制度規范，同時也沒有建立起住房租賃企業中介機構承運人員信用的管理制度，從而導致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場管理無序，嚴重阻礙租賃市場發展。

　　第四，棚改建設仍存不足，住房保障效率有待提升。棚戶區改造作為改善困難家庭居住條件，優化城市空間結構，擴大內需重要舉措。但在地方的實踐當中存在一系列問題。由于土地規劃等問題，棚戶區改造普遍存在空間選址偏僻、遠離市中心或者城鎮中心、規劃布局不合理。二是棚戶區改造的土地征收政策不完善，部分征收對象期望值過高，部分地區的征收安置補償費不能客觀兌現，客觀加大了征收難度。三是棚戶區改造項目經常采取大規模集中建設方式，前期資金投入巨大，而棚戶區改造資金來源相對有限，導致棚戶區配套設施和社區公共服務建設相對滯后。

對于以上問題，《房地產藍皮書》建議，要分類調控，因城施策，促進房地產市場均衡發展。解決當前房產市場供需失衡的關鍵舉措，仍然是分類調控，因城施策。對一線和熱點城市的市場調控首先從單一需求調控轉向供需并重的調控。一是我們需要盤活城市的土地存量，鼓勵和支持存量土地挖掘，最大限度發揮土地的效益。二是調整和優化城市內部的用地結構，合理提高住宅用地比例。三是改善商品房供應結構，增加中小戶型的住宅供應數量，提高建筑容積率。嚴防和打擊房地產開發商的行為，解決土地閑置問題，控制土地溢價，加強土地供應的調控。四是要從單一調房價轉向綜合的調結構，一方面需要加強分層次的住房市場供應，穩定市場預期，避免房價上漲過快。另一方面我們需要加強住房保障，建設增強保障性住房供應，提高貨幣化的補貼，以滿足低收入者和住房困難家庭的住房需求。

——規范發展，購租并舉，完善住房供應體系新格局。住房租賃市場是住房供應體系的重要組成部分，也是解決城鎮居民住房問題的一個重要渠道，建立住房購租并舉需要四個方面的工作。

——推動創新，防范風險，豐富房地產金融支持手段。積極推進商品住房抵押貸款證券化。積極開展房地產開展投資信托基金。完善政策性的住房金融體系。在短期內我們可以考慮繼續完善住房公積金制度，更方便用戶使用住房公積金，同時降低住房公積金貸款利率。長期來看我們應該積極探索建立政策性的金融機構，比如籌建公共住房銀行，授權其城市與城市基礎設施以及房地產開發建設相關的融資的業務。

——加強改革，立法優先，加快推進房地產稅法落地實施。現有的房地產稅收體系，具有一個明顯的重交易、輕保有的特點，我們需要理清中國房地產稅收體系，稅制安排上應該統籌考慮房地產開發、保有、轉讓、出租等環節的稅收。在增加保有房地產稅負的同時，應該考慮降低開發和交易環節的稅費，有利于鼓勵房屋流轉、經營和出租，促進資源節約利用，同時在總結房地產稅的試點經驗的基礎上，對房地產稅的功能定位、路徑的選擇和制度設計方面進行研究和系統設計。