編者按【近日，克而瑞發布房企2017年前4個月銷售排行榜，碧桂園首次突破兩千億級，萬科實現1915.7億元，恒大實現1440億元。房地產三強似乎已構成了一個牢不可破的“鐵三角”。也就是在去年，這三家企業剛過“三千億”級大關，而今年前四月，同樣是這三家企業，用全年三分之一的時間已經完成了“千億級”銷售額。

細看這個排行榜不難發現，時間越往后推移，上述三強與TOP10其他房企越拉越大，比如第TOP20僅250億元，第TOP50強僅不足百億元。這意味著，或許到半年報時，前三強銷售額是TOP30強的總和甚至TOP50強的總和，市場集中度越來越具有磁石效應，大魚吃小魚游戲，而非鯰魚效應。】

當前，重新注重規模競爭似乎成為2017年房地產行業共識。即使面對政策調控的持續深化，大中型房企在過去的4個月也走出一條高光的業績曲線。碧桂園、萬科、恒大領銜的一線房企構筑成了“鐵三角”，碧桂園的銷售額更是已經攀升到“兩千億”量級。在過去，這似乎是不可想象的。

日前，克而瑞研究中心發布《2017年1~4月中國房地產企業銷售TOP100》顯示，碧桂園銷售額達到了2006.6億元，萬科實現1915.7億元，恒大實現1440.3億元，三家領頭房企實現總銷售金額5362.6億元，甚至超過排名其后的10家房企的銷售額總和，行業集中度愈加明顯。

億翰智庫的報告認為，此種趨勢對成長型房企來講，需要關注去周期化趨勢，尤其是在投資節奏上，地價低時多拿，地價高時適當少拿，但絕對不能不拿，否則企業成長的連續性會受到制約。

“鐵三角”領先業績榜

調控在深化，大中型房企在過去的4個月依然收獲了豐厚的業績。從榜單分析，第一名、第二名都維持在了“兩千億”左右的量級，TOP3門檻達到了1440億元，遠超去年上半年第三名的1221億元，TOP10和TOP50門檻也分別達到了420億元和89億元，顯示出行業集中度的再次提升。

與去年同期業績比較，今年前4月已完成去年上半年整體業績的主要集中在TOP50房企，前10強房企中有6家，前30強房企中則有17家已達成此目標。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為，“三千億”以上量級的龍頭房企在經營上已經明顯的去周期化，無論是春節淡季還是春季旺銷期，單月業績基本均在400億元以上，其背后是企業投資節奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化。

碧桂園在此方面的趨勢明顯，無論是投資端還是銷售端。在拿地節奏上，去年前8個月基本保持每天一塊地的進賬速度，僅在當年9~11月份略有放緩，但當年底再次重啟高速拿地模式。在銷售端，其前4個月業績已經超過2000億元，按照現在月均500億元的速度，全年完成6000億元業績將成為大概率事件。

恒大在前4月的銷售速度有所放緩，在營銷措施上收窄折扣幅度，提高利潤。從今年一季度的銷售情況看，恒大仍然處于慣性延續之中，推貨節奏平穩。億翰智庫的報告預計，進入二季度以來，恒大明顯開始發力，大量新盤將在二季度及之后陸續入市。

經歷股權之爭風波的萬科雖然表示對規模排名“不在意”，但在營銷節奏方面，卻沒有放緩的跡象。今年春節后萬科就開始加大推貨力度，其中3月份的新推貨量是平時單月的2~3倍之多，創下行業單月636億元的銷售紀錄。

萬科第一季度業績報告顯示，凈利潤出現明顯下滑。對此萬科解釋，由于銷售額翻番、經營管理規模擴大，一季度銷售費用和管理費用同比分別增長38.8%和29.3%，同時受融資規模擴大的影響，一季度萬科財務費用也有所增長。此外，由于一季度結算項目中包含了一批合作比例較高的項目，使得當期少數股東損益占比較高。

萬科董秘朱旭表示，第一季度萬科竣工和結算規模有限，竣工面積占全年竣工計劃的比例僅為5.1%，一季度的凈利潤同比下滑對全年業績的參考意義不大，公司預計2017年全年凈利潤同比仍將保持增長。

中小房企突圍壓力

在房企規模的競爭中，土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。陽光城總裁張海民就表示，現在的土地儲備排名就是五年后的房地產公司排名。

中國指數研究院的統計表示，前4月從拿地金額來看，碧桂園和保利繼續穩居前兩位，首開、遠洋晉級TOP10。1~4月，碧桂園和保利分別以535億元和474億元繼續穩居拿地金額前兩位。

總體來看，在2016年熱點城市量價齊升帶動下，房企取得良好的去化效果，資金較為充裕。盡管2017年樓市調控政策不斷加碼，但仍不能減弱房企拿地熱情。2017年1~4月，房企拿地意愿依然強烈，TOP10企業拿地總價高達3460億元。

相比三大巨頭的全國性布局對沖周期風險，區域布局型房企在規模競爭上缺乏力度。億翰智庫的報告認為，首開、首創等出現增長受困，在榜單排名上均出現不同程度后退。究其原因，是因為一線及強二線短期內住宅去化仍然有支撐，但新增供應難以為繼；另一方面，一線及強二線城市政策多已是史上最嚴，后期市場調整將顯著放大市場不確定性。

作為此輪調控供給側的著力點之一，公開土地市場的競拍限制繁多。從2016年的多城市土拍新政，包括提高保證金、規定現房銷售、增加持有物業比重和年限等，到近期上海出臺招標掛牌復合式新土拍政策，無一例外地提高了企業競爭門檻，封堵中小房企試圖通過傳統高周轉模式繼續發展的路徑。

除去公開市場，并購將是中型房企突圍的路徑之一，“閩系”房企陽光城成為典型的代表。陽光城2016年年報顯示，2016年陽光城新增土地儲備項目25個，總建筑面積977.8萬平方米，同比增長210%。其中，企業以招拍掛方式獲取了12個項目，總建面141.9萬平方米，以收購方式獲取了大量土地儲備。

億翰智庫的報告認為，此種趨勢對成長型房企來講，需要關注去周期化趨勢，尤其是在投資節奏上，地價低時多拿，地價高時適當少拿，但絕對不能不拿，否則企業成長的連續性會受到制約。