5月29日,在“上海論壇”的“中國(guó)老齡化社會(huì)中的’以房養(yǎng)老’”子論壇上,上海保監(jiān)局副局長(zhǎng)李峰說(shuō),到5月20日,全國(guó)反向業(yè)務(wù)投保人共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶,上海13人11戶,廣州14人11戶,武漢是2人1戶。“北上廣這樣的人口老齡化比較嚴(yán)重,房?jī)r(jià)比較高的城市,試點(diǎn)效果比較好”。

2014年,中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于開(kāi)展“以房養(yǎng)老”即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)。試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、武漢。試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

所謂的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù),也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;

而在老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

也就是說(shuō),通過(guò)“以房養(yǎng)老”,房屋可以從超長(zhǎng)期的耐用消費(fèi)品,轉(zhuǎn)變成一種具有相當(dāng)流動(dòng)性的資產(chǎn)。通過(guò)一次性的金額給付或者是終身年金給付,實(shí)現(xiàn)房屋既有居住性,又有流動(dòng)性、收益性的統(tǒng)一。

對(duì)于為何“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的數(shù)量比較少,李峰解釋說(shuō),“以房養(yǎng)老”是一個(gè)創(chuàng)新業(yè)務(wù),從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)既有優(yōu)勢(shì)又有劣勢(shì),從行業(yè)來(lái)講同樣既有有利的方面,也有不利的方面。

從外部環(huán)境來(lái)講,以上海為例,李峰說(shuō),上海居民住房自有率比較高,達(dá)90%以上,遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家的水平。而且上海本地人一般都有兩三套住房,隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升,房產(chǎn)占整個(gè)財(cái)富收入的占比較高,所以有條件來(lái)推進(jìn)以房養(yǎng)老。

房產(chǎn)凈值是中國(guó)家庭財(cái)富最重要的一個(gè)組成部分。在全國(guó)家庭財(cái)富當(dāng)中,房產(chǎn)凈值占比達(dá)65.61%。其中,城鎮(zhèn)家庭財(cái)富中,房地產(chǎn)凈值占比為67.62%,農(nóng)村家庭 中房地產(chǎn) 凈值占比57.6%,顯現(xiàn)出明顯的城鄉(xiāng)差異。李峰說(shuō),一般來(lái)講,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū),房?jī)r(jià)越高,家庭財(cái)富中房產(chǎn)凈值的占比也就越高。

目前上海的十幾個(gè)案例當(dāng)中,李峰說(shuō),大部分都選擇年金給付而非一次性給付,“而且金額很高,都是1萬(wàn)元以上。”

李峰說(shuō),保監(jiān)會(huì)做的一組調(diào)查顯示,大多數(shù)人對(duì)60歲以后收入的預(yù)期都不是很好,33.28%的人預(yù)計(jì)60歲以后收入會(huì)下降30%,60%以上的人認(rèn)為60歲以后收入要降低50%。

此外,上海是全國(guó)乃至全球的金融中心之一,開(kāi)展以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù),需要金融機(jī)構(gòu)來(lái)支持,還需要一個(gè)很好的金融外部環(huán)境,在實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中,反向抵押貸款要求金融機(jī)構(gòu)有非常高的資金周轉(zhuǎn)能力以及現(xiàn)金池。而上海國(guó)際金融中心的建設(shè),使得上海具備了這樣的條件。

但是,從外部環(huán)境來(lái)看,目前推進(jìn)以房養(yǎng)老,還存在三大劣勢(shì)。

首先是“以房養(yǎng)老”需要面對(duì)社會(huì)觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。李峰說(shuō),中國(guó)是反哺式的養(yǎng)老方式,養(yǎng)兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的,要打破這個(gè)倫理觀念很難。

其次,“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應(yīng)的變更,但比較繁瑣。此外,房屋抵押的期限、金額怎么設(shè)定,抵押到期后如何處置房屋,也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。

最后,目前推進(jìn)以房養(yǎng)老的交易運(yùn)營(yíng)成本比較高。過(guò)程中有很多評(píng)估、公證的環(huán)節(jié),還有方方面面需要中介機(jī)構(gòu)去完成的環(huán)節(jié)。“整個(gè)程序下來(lái),如果說(shuō)你要拿20年的養(yǎng)老金給付,有兩年要給到中介公司,相對(duì)來(lái)說(shuō)成本比較高。”李峰說(shuō)。

而從行業(yè)角度來(lái)說(shuō),“以房養(yǎng)老”同樣既有機(jī)遇,又有風(fēng)險(xiǎn)。

李峰說(shuō),機(jī)遇首先在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已經(jīng)難以為繼了,建立多元化的養(yǎng)老渠道是發(fā)展的趨勢(shì)。

其次,中國(guó)家庭供養(yǎng)結(jié)構(gòu)特殊,“421”的模式明顯,傳統(tǒng)依靠家庭互助養(yǎng)老的模式,會(huì)逐步讓位于市場(chǎng)化養(yǎng)老,未來(lái)需求會(huì)越來(lái)越多。

而且,李峰說(shuō),“以房養(yǎng)老”還可以提高不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性,提高資源配置效率。

但從保險(xiǎn)公司角度來(lái)講,“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)也存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險(xiǎn),李峰說(shuō),這是一項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)主要是貸款利率變化和被保險(xiǎn)人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。

“因?yàn)檫@是一個(gè)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn),作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的。”李峰說(shuō),目前受全世界經(jīng)濟(jì)下行影響,匯率不穩(wěn)定,而我國(guó)還沒(méi)有鎖定利率互換的機(jī)制和市場(chǎng)。

其次,對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō),也面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

李峰說(shuō),保險(xiǎn)公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù),是長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債的匹配,精算基礎(chǔ)是房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房?jī)r(jià)下跌,風(fēng)險(xiǎn)如何應(yīng)對(duì),這對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)講也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。“你原來(lái)評(píng)估是100萬(wàn),現(xiàn)在只有80萬(wàn),那肯定是保險(xiǎn)公司吃虧。”另外,李峰說(shuō),如果房?jī)r(jià)上漲,保險(xiǎn)公司也可能面臨另外一種風(fēng)險(xiǎn),就是投保人可能會(huì)退保,之后再重新保險(xiǎn),這樣拿到的養(yǎng)老金會(huì)更多。

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn),李峰說(shuō),是道德風(fēng)險(xiǎn)。反向按揭貸款過(guò)程中,可能會(huì)發(fā)生欺詐、信息不對(duì)稱、誤導(dǎo)甚至是道德風(fēng)險(xiǎn)。

“總體而言,反向按揭貸款雖然剛剛起步,但是以后發(fā)展的前景非常廣闊。這對(duì)服務(wù)于國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對(duì)解決老齡化社會(huì)可以發(fā)揮很大的作用。”

李峰介紹說(shuō),目前參與參與上海“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作的保險(xiǎn)公司是幸福人壽,其股東背景是 建設(shè)銀行 的達(dá)息資產(chǎn)管理公司,是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè),對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律有一定把握,又有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)可以較好的整合起來(lái)。

“所以我們也鼓勵(lì)它先做一做,看看情況如何,實(shí)際過(guò)程當(dāng)中也碰到一些問(wèn)題,我們會(huì)幫助他解決,探索出一條路然后慢慢探索推進(jìn)。以后市場(chǎng)會(huì)非常大,越來(lái)越多的保險(xiǎn)公司會(huì)參與進(jìn)去,也會(huì)有越來(lái)越多的老年人家庭會(huì)參與投保。”

從現(xiàn)在試點(diǎn)發(fā)展的情況來(lái)看,李峰說(shuō),在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中,依然存在一些影響業(yè)務(wù)發(fā)展政策空白和操作障礙。接下來(lái)上海保監(jiān)局會(huì)加強(qiáng)和上海市政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào),爭(zhēng)取為這項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出做出相關(guān)方面的協(xié)調(diào)工作。

同時(shí)也要鼓勵(lì)更多保險(xiǎn)公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。強(qiáng)化保險(xiǎn)公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶服務(wù)、精算技術(shù)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)負(fù)債管理方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

從監(jiān)管部門的角度而言,則要加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn),合理把握保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律,制定相對(duì)完善的規(guī)則,在發(fā)展平衡之間形成一個(gè)平衡。