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   今天很高興與大家交流下香港內房股上漲后我們對于內房股及A股地產股的一些看法。我們在今天發了一篇報告，報告題為“地產藍籌股，起舞弄清影”，這個標題的意思就是我們看好內房股和A股地產股的機會，但未來的機會可能是一個階段性的機會，時間上我們認為可能能夠持續2個月左右。同時，這種機會存在一定的博弈性，地產板塊的持久性在年內來看會有反復。

　　首先我講下過去一周港股發生的情況。過去一周表現最好的內房股是恒大，過去一周漲幅54%，其他龍頭公司碧桂園、融創和龍湖表現也比較好，漲幅在20%左右。大家需要注意，這次內房股的表現是在其年初以來股價已經接近翻番的基礎上發生的，恒大年內漲幅104%、碧桂園年內漲幅90%、融創年內漲幅82%。我們認為周一內房股板塊的上漲與恒大的帶動有關，同時地產銷售數據的轉好將會給內房股和A股地產股帶來一定的機會。

　　我們認為內房股大漲的主要原因有三點：

　　第一，財務數據的改善比較明顯。這種改善除了銷售的快速增長外，更大程度上是由于房價的上漲。我們認為未來房價上漲的趨勢尤其是三四線城市的上漲還是會持續的，恒大4月份的銷售均價較去年年底已經上漲了15%，與全年的銷售均價同比已經上漲了20%。因此以三四線城市為主要布局城市的公司的財務數據無論從負債率還是盈利情況來看，改善都是比較明顯的。

　　第二，集中度的提升非常明顯。集中度提升主要是兩類公司：第一類公司是以三四線城市為主要布局區域的公司，以碧桂園和恒大為代表公司，碧桂園前4月的銷售增速達214%。第二類是龍頭公司，以萬科、新城、招商蛇口（001979）為代表增速在70%左右。全國的銷售增速數據在20%左右，這兩類公司的銷售增速是遠遠高于全國增速的。考慮全國的數據可能比實際偏低，但即使考慮采用與開發商同樣口徑來看增速也在30%左右，可見集中度提升的情況是非常明顯的。

　　第三，未來2個月同比銷售數據將明顯改善，這是導致內房股上漲的核心邏輯?？梢杂^察到，內房股走勢更像是銷售數據的同步指標，所以5~7月在基數下降的情況下，銷售同比增長將非常明顯，我們預測未來3個月全國房地產銷售面積的增長在10~15%之間，4月的8%的增長應該會是較低的單月增長。

　　短期內，以上3個因素無法逆轉，因此內房股包括A股地產股的機會將會是比較明確的。

　　接下來講下內房股大漲對A股的影響。

　　首先我們看到A股地產股與內房股的年度表現是同步的。港股中我們選取中海，A股中選取保利，與申萬一級房地產指數來比較，觀察09年~16年的股價表現可以發現，兩者的走勢趨勢是一致的。中海和保利今年都有正的收益，而房地產指數由于受到較多小地產公司的影響，今年的表現為-5%。所以未來來看，整體板塊的表現相對會比較好，表現的重點還是以藍籌公司為主。

　　第二以年內走勢來看，內房股的走勢更像是銷售數據的同步指標，當公司及行業銷售數據轉好，股價會有明顯的上揚，港股投資人對政策的評估比較中性。A股的投資人更看重政策的走向和對政策影響的評估，對銷售數據本身變化的評估是相對中性的。我們以10~11年的房地產調控周期為例，當時10年的4月歷史上首次出現限購政策，是北京出臺的，整個市場在11年的6月銷售數據見頂。同時10年加息5次，11年加息3次，所以A股地產股的反應比較激烈，我們看到A股地產指數在2011年3月見頂的，比銷售數據見頂早了3個月。而內房股是在7月份見頂的，也就是說內房股的表現更基于銷售數據，2011年7月份銷售數據開始下滑，內房股的表現才告一段落。

　　根據我們剛才的分析，可以得出以下幾個結論：

　　第一，港股內房股的表現還沒有結束，碧桂園、融創、龍湖這樣的公司還有比較大的機會。

　　第二，A股地產公司目前的情況與11年、14年的情況不太一樣，板塊出現大幅度調整的可能性比較小。目前一季度地產股的配置已經下降到了2.7%，下降了0.8%，做空的力量比較少。另外可能還有部分保險資金進一步增持地產股。所以從結構上來看，A股地產藍籌股依然有比較大的投資價值。

　　第三，從分紅率的角度來看，例如招商蛇口這類公司，目前的分紅率要好于碧桂園，A股地產的價值正在進一步凸顯。從PE的角度來看，碧桂園目前是11倍，恒大是16倍，融創是15倍，龍湖是8倍。再看A股，很多高成長的地產公司PE并不高，作為周轉型公司地產公司還是應該更關注PE。所以我們覺得A股中500~1500億銷售規模的藍籌還是存在機會的，包括招商蛇口、華夏幸福（600340）、新城控股（601155）、保利地產（600048）等。

　　因此未來2個月地產板塊存在比較明確的相對收益，也存在絕對收益?？偟膩碚f未來2個月對地產股比較樂觀，內房股的行情將會延續，A股地產的藍籌公司也會有明確的上漲，幅度上我們預計可能會有20%左右的上漲空間。以上是我們的觀點。

　　Q&A

　　Q1：影響A股地產股的主要因素是對政策的判斷，那未來預計調控政策不會有明顯的放松，為什么認為A股地產股會有20%左右的幅度的空間？

　　A1：首先從A&H的比價效應來看，我們認為A股的價值相較某些內房股更有優勢，內房股的上漲可能會進一步推動A股的上漲。第二，從籌碼的角度來看，目前地產股的倉位普遍較低，做空的力量有限。第三，目前A股地產板塊的核心投資機會還是在藍籌公司，尤其是增長比較快的，例如招商、華夏幸福、新城，表現可能會相對更好一些。第四，未來A股地產股的博弈性將更強，表現將會是階段性的?？偟膩碚fA股地產板塊不存在普漲的機會，但藍籌將走出分化行情，我們認為這些公司可能會有20%左右的上漲空間。 

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