撰文|張銀銀

財經365訊 7月19日下午，萬達和融創的戰略合作簽約儀式意外出現了一位新角色——富力地產。

但有趣的是，過了一會，簽約儀式的背景板換成了下圖：原先寫有富力地產的主背景板被拆除，新背景板變成了“萬達商業·融創中國戰略合作簽約儀式”。

戲劇性的轉折再次發生。7月19日17點30分左右，接近簽約儀式時間。背景板又換了回去，富力地產再次出現在背景板上。接著，王健林、孫宏斌、李思廉三位大佬登場。

新殺入者富力，這家南派地產的代表，和萬達、融創一樣知名。但這家同樣在香港上市的公司，無論銷售排名，還是買買買及跨界大動作，并不像其同城的恒大那樣，頻繁引發轟動。

拿下萬達77個酒店的富力，到底是一家什么公司，杠桿游戲今天就來對富力做個解讀？

1、富力2016年末凈負債率為159.9%，同期融創為121.5%，完成此次交易富力、融創債務都將攀升，只有萬達債務比預計降更多

富力地產2016年報是這樣介紹自己的：中國最大最知名的物業發展商之一。

核心業務除了住宅物業發展，其資產組合的一部分還有投資物業，包括頂級酒店及購物商場。是的，酒店業務本身就是富力擁有的、喜愛的。杠桿游戲下文會詳述。

外界對于為何融創最終沒接手原計劃中的萬達酒店，有很多猜測？

譬如335.95億元收購萬達旗下的76個酒店，說起來是平價，但總額太嚇人，融創壓力大；萬達也覺得融創畢竟是搞地產的，不懂高端服務業？且賣得太便宜？

但此次三方交易細節披露卻是，富力以199.06億元就拿下了萬達的77家酒店。少了100多億元，還多一家。有趣。

而融創方面收購13家萬達文旅城的價格從295.75億元，上浮為438.44億元，且承擔454億元貸款。漲了100來億元。

對比此前和本次交易的價格，不算貸款，此前為631.7億元，本次為637.5億元。價格變動不大，如果萬達將這些錢全部用于還債，其債務總額明顯下降。

通過融創中國2016年報，杠桿游戲此前就分析過，截至2016年末，融創中國債務從2015年的不到420億元，又增加710億元出頭，總額攀升至1128.44億元。凈負債率從2015年末的75.9%，攀升到2016年末的121.5%。

圖4.融創中國2016年債務構成圖表來源|融創中國2016年報

不需要動腦子，如果按照此前計劃，融創既買下13個萬達文旅城91%的股權，又買下這76家萬達的酒店，融創的資金壓力該有多大。所以，此前說王老板借錢給孫老板收購自己的資產，那真的是誠意十足、樂善好施。

但即便如此，融創壓力還是很大，萬達是否放心，監管層是否覺得妥當？各位桿友肯定是注意到的，最近幾天，監管層對這些超級地產杠桿玩家，是有些不放心的。

所以，如果按照此前計劃，未來孫老板咋整，重點就看房地產銷售回款，現金流、現金流、現金流，重要事情說三遍！

可誰知道不發生黑天鵝事件，順馳悲劇重演不是沒可能。那么，就給融創減負吧，給萬達更好的選擇，讓國家、金融機構和國民更放心吧！

富力白衣戰士登場?？筛涣Φ呢攧諣顩r又是如何？

圖5.2013-2016年末，富力地產凈負債與總權益比率圖表來源|富力地產2016年報

查閱該公司2016年報，杠桿游戲發現最近4年，富力的凈負債與總權益比率在2014年曾下降過，接著2015、2016連續上升。富力的凈負債率，從2014年的91.7%，上升到2016年末的159.9%。比融創還高出30多個點。

如果最終完成此次交易，融創、富力的債務都將繼續上升。

雖然如此，畢竟富力一大重要策略，是持有投資物業組合，提供可靠的現金流，以抗衡經濟周期的起落。目前，富力有廣州珠江新城的富力中心辦公大樓，以及Viva北京富力廣場、成都富力中心等。

與融創不同，富力和萬達一樣，是重視酒店的。2016年，該公司新增了兩間酒店（海南香水灣富力萬豪度假酒店、重慶富力假日酒店），另外有多項各類型投資項目在建中，在建總建筑面積達112.5萬平米。

截至2014年，富力已經有14間營運中的酒店。買下萬達77家酒店，應該說是符合該公司一貫戰略的。

2、雖然銷售額比融創低，但富力的營收和利潤更高

通過富力地產2016年報的披露，該公司營業額，2016年比2015年增加21%，至人537.3億元。而該公司所有者應占盈利67.6億元，比2015年增長20%。

圖6.2015-2016年富力地產經營業績圖表來源|富力地產2016年報

而融創中國方面，其2016年報顯示，2016年該公司的收入為353.44億元。且這已經是最近5年的最高紀錄。見下圖7。

圖7.融創中國2012-2016年營收、利潤等圖表來源|融創中國2016年報

更值得注意的，通過上圖7，杠桿游戲發現，2013年融創中國收入沖高實現300億元后，2014、2015連續兩年下滑。先是2014年下滑到250億元出頭，接著2015年下滑至230億元。然后嘛，2016年快速拉升至超過350億元。

即便2016年，融創收入實現明顯拉升，353.44億元的收入，也比富力537.3億元低不少。比富力2015年的442.9億元也要低。

利潤方面，根據融創中國2016年報，從上圖7，各位桿友可以看到，2016年融創中國年內溢利接近30億元，該公司擁有人的應占溢利接近25億元。而2012-2015年，該公司年內溢利分別為26、35、32、36億元。

值得注意的是，融創中國在2017年初的官方通報宣布，2016年，該公司實現銷售額達1553億元。當然我們還得看權益金，屬于融創的權益金略微超過1000億元，是該公司首次破千億元。權益合同銷售金融增幅達到139.1%。

在該公司2016年報中，該公司披露的銷售金額為1506.276億元，同比增長超過120%。站上行業第七的寶座，前六位分別是：恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海。

而同期富力地產的協議銷售金額至于609億元，增幅為12%。但利潤竟然比融創高37億元。背后的原因值得深思。

3、富力融資成本比融創高，土地儲備比融創少，但土地區位還算不差

在7月11日《一文看懂孫宏斌！融C帝國迄今最全最深財務解讀》一文中，杠桿游戲扒過數據，融創中國2016年加權融資成本從2015年的7.60%下降到5.98%。而2016年新增的融資，成本降至5.78%。這個下降，應該說還是很給力的。

而同期，根據富力地產的2016年報披露，該集團非銀行融資的加權平均成本為6.7%，2015年的平均成本則為每年9.2%。

雖然富力的融資成本下浮力度比融創大，但平均成本依舊略高于融創，更是大大高過5年期基準利率。

值得欣喜的是，富力2016年發行人民幣65億元境內債券，票息率每年4.95%，屬當時歷史低位。2016年，該集團更進一步，總共發行人民幣425億元境內債券，票息率低至每年3.48%，以致非銀行融資的加權平均成本下降至每年6.7%。

通過債務置換，富力不僅減少了短期債務，也降低了財務成本，改善整體財務的流動性。

即便如此，富力降低財務成本的道路還能漫長，需要更努力。

值得注意的是，富力2016年總建筑面積交創新高，達420.9萬平米，平均售價達到11760元/平米。如果只是看單價，應該說還是不錯，不過只上升了1%。

回憶一下2016年主要一二線城市房價的漲幅，富力這個單價漲幅表現，應該說是偏差的。

用富力自己的話說，是地域多元化程度有所提升，減少對一線城市的依賴。2016年，十大城市貢獻總協議銷售75%以上，而2014年相同銷售百分比卻只集中于六大城市。

同樣情況下，2016年，該集團的一線城市（廣州、北京及周邊地區、上海及周邊地區、天津以及杭州及周邊地區）貢獻總協議銷售為49%，而2014年數字則達66%以上。

布局是更廣，但一線城市貢獻的減少，也拉低了成交價格。

2016年，富力購置土地的平均成本，為3500元/平米。應該說成本控制是不錯的，和融創2016年至今的高價買買買，思路不同。

在2016年收購了504.1萬平方米土地，扣除2016年交付的可售面積后，富力應占土地總儲備按預計的可售面積計算為3848.1萬平米。

最重要的是，這些土地的平均成本只有1700元/平米。看看下圖8，富力布局的城市圖應該說還是不差的。

圖8.截至2016年末，富力地產項目布局圖圖表來源|富力地產2016年報

和萬達的土地成本類似，這個地價可以說是很低的。比如在重慶，杠桿游戲印象深刻，和重慶萬達文旅城不遠，富力城十年前即拿下數千畝土地，一直有序開發。

想想那時的地價，什么賺錢的杠桿游戲，真的都是時間游戲。

而融創方面，截至2016年底，融創中國布局了44座城市，土地儲備高達7291萬平米左右，權益土地儲備為4973萬平米左右。比富力要多，但此前，部分地買得確實貴。

富力也有貴的。2016年，該公司收儲引以為傲的案例，是第一次成功進軍深圳。取得約24.8萬平米的應占土地儲備的開發權，以及未來可開發的額外土地儲備，最多達100萬平米。

最后杠桿游戲注意到，近5年，富力地產的股價，最高沒有超過15元。而7月19日，這個宣布迎娶77個萬達酒店的好日子，收報12.92元，較頭一個交易日漲了1毛8，漲幅為1.41%。

恭喜富力，祝福融創，愿萬達轉型成功。希望所有的資本玩家都安穩，不給國家和大家伙添亂。

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