▲由左至右：孫宏斌、王健林、李思廉

財(cái)經(jīng)365訊 7月19日下午，萬達(dá)和融創(chuàng)的戰(zhàn)略合作簽約儀式來了一位新角色——富力地產(chǎn)。

原本是王健林、孫宏斌兩個男人的故事，今天轉(zhuǎn)換為三個男人同時(shí)上頭條——王健林、孫宏斌、李思廉。李思廉的名字，可能不少人有些陌生，但提起富力地產(chǎn)，再提起董事長，便不必多做說明了。

本來充滿期待的萬達(dá)與融創(chuàng)世紀(jì)大交易發(fā)布會現(xiàn)場一波三折，精彩無限，變幻多端。我們先來回放下現(xiàn)場的這些“八卦”細(xì)節(jié)：

一是關(guān)于主背景板。原定于下午4點(diǎn)在北京萬達(dá)索菲特大酒店舉行的萬達(dá)融創(chuàng)合作發(fā)布會，先是推遲半個小時(shí)，被允許進(jìn)場后，券商中國記者第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)發(fā)布會背景板上的合作方多了一個“富力地產(chǎn)”，變成“萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式”。中間是否發(fā)生過撤掉富力的“故事”？

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二是關(guān)于推遲時(shí)間。就在大家不禁猜測起富力插入此次并購交易的用意時(shí)，主辦方又突然宣布發(fā)布會因故推遲一個小時(shí)，至5點(diǎn)再正式開始，并要求在場媒體記者暫時(shí)離場。在會場大門外的近百名記者有的抱著電腦席地而坐，有的三五成群聚在一起猜測討論，更有一群記者圍堵在貴賓室門口，試圖探聽會議推遲的內(nèi)幕。

三是關(guān)于摔杯子。就在這焦急等待的1個小時(shí)中，網(wǎng)上先有媒體傳出“富力將接受萬達(dá)原本賣給融創(chuàng)的酒店資產(chǎn)”的消息，后又傳出“萬達(dá)融創(chuàng)富力簽約推遲內(nèi)幕：緊急拆主背板，富力牌子被撤”的消息，再后來更有傳言稱“聽見貴賓室里有摔杯子的聲音”。

四是王健林的開場笑話，真能解圍嗎？ 推遲的1個小時(shí)究竟發(fā)生了什么？萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在致辭時(shí)先講了一個笑話：“今天的合同，這么大的交易比較長，其實(shí)就是打印的時(shí)間慢了一點(diǎn)，我們都在會議室談笑風(fēng)生在等這個打印簽字，就在等時(shí)看了網(wǎng)上的直播說現(xiàn)場傳出了摔玻璃杯的聲音，爭吵很激烈。我講這個故事的意思就是謠言怎么來的，就是這么來的。”

關(guān)于換背板、摔杯子的真真假假細(xì)節(jié)，我們不過多做八卦論證，當(dāng)雙方合作變成三方后，我們關(guān)注的交易到底發(fā)生了哪些變化？究竟發(fā)布會推遲的內(nèi)幕是什么？ 

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我們先看下本次協(xié)議的核心內(nèi)容：根據(jù)萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。與7月10日萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)集團(tuán)協(xié)議相比，增加富力地產(chǎn)作為交易方，但交易標(biāo)的和交易總金額基本一致。

與此前萬達(dá)融創(chuàng)的合作內(nèi)容相比，擅長酒店運(yùn)營的富力接手酒店資產(chǎn)包，而擅長中高端物業(yè)開發(fā)銷售的融創(chuàng)接手文旅項(xiàng)目。

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這其中有一個重要的細(xì)節(jié)是，77個酒店的價(jià)格，由原來約定給孫宏斌的335.95億元，與李思廉交易時(shí)，被砍到了199.06億元，13個文旅項(xiàng)目則由原來約定的295.75億元，漲到了438.44億元。

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變化又有哪些，我們劃出兩個重點(diǎn)項(xiàng)。

變化一：增加富力地產(chǎn)作為交易方，富力接手萬達(dá)77個酒店資產(chǎn)

原本融創(chuàng)要以335.95億元代價(jià)收購的萬達(dá)76個酒店資產(chǎn)，變成富力來接手，并且多了一個酒店。

根據(jù)三方協(xié)議，富力地產(chǎn)以199.06億元收購萬達(dá)商業(yè)77個酒店全部股權(quán)，77個酒店的酒店管理合同繼續(xù)執(zhí)行至合同期限屆滿。

▲融創(chuàng)董事長孫宏斌

融創(chuàng)董事長孫宏斌表示，融創(chuàng)和萬達(dá)合作13個文旅項(xiàng)目，萬達(dá)出售給富力77個酒店資產(chǎn)，這個調(diào)整對融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了融創(chuàng)的負(fù)債水平，同時(shí)也承擔(dān)了原酒店交易對價(jià)的折讓部分，對于和萬達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價(jià)，這種交易安排三方都很滿意。

▲富力地產(chǎn)董事長李思廉

富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，近年來，富力地產(chǎn)把握機(jī)遇，與時(shí)俱進(jìn)，業(yè)績的規(guī)模和經(jīng)營的利潤穩(wěn)步增長，資金運(yùn)作情況良好，完全可以滿足本次的交易需要。這次富力與萬達(dá)、融創(chuàng)合作，是一次三強(qiáng)聯(lián)手的成功典范，我們?nèi)交ダセ荩献髂Ｊ椒先降拈L期發(fā)展。通過合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。

變化二：融創(chuàng)收購13個文旅項(xiàng)目金額增至438.44億元，無需向萬達(dá)借款

原本融創(chuàng)擬以295.75億元收購萬達(dá)13個文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，現(xiàn)在成本增加至438.44億元，同時(shí)，融創(chuàng)無需再通過向萬達(dá)借款就可完成交易。

同時(shí)，原本融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)包中的資金來源，有295.75億元來自萬達(dá)給它的委托貸款，這次融創(chuàng)無需再通過向萬達(dá)借款就可完成交易。

根據(jù)三方協(xié)議，融創(chuàng)以438.44億元收購西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。

王健林表示，通過此次轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)得到13個萬達(dá)城，4800萬平米、分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè)，使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤大漲，兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。

“此次融創(chuàng)同意不收購萬達(dá)酒店物業(yè)并增加收購金額，整體交易還是劃算。融創(chuàng)無需通過萬達(dá)借款就可完成交易，使交易過程簡化。今天融創(chuàng)已將首筆150億支付給了萬達(dá)商業(yè)。”王健林說。

孫宏斌除了表示與萬達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包的溢價(jià)可以接受外，再次強(qiáng)調(diào)了融創(chuàng)的充裕資金和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

他表示，融創(chuàng)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識，非常重視風(fēng)險(xiǎn)管理。融創(chuàng)在上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億，截止2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金，下半年7月份回款會超過200億，其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，會有充足的現(xiàn)金流。我們也會繼續(xù)控制好負(fù)債率，管理好我們的現(xiàn)金流，讓融創(chuàng)的運(yùn)營和發(fā)展保持健康良好狀態(tài)。

這里重申下萬達(dá)與融創(chuàng)同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個不變”：

1、品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；

2、規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；

3、項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控；

4、運(yùn)營管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

資料顯示，融創(chuàng)本次取得的13個萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目，分布在一二線城市的熱點(diǎn)區(qū)域板塊，總建筑面積合計(jì)為5897萬平方米，其中可售面積約為4970平方米。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，即便加上項(xiàng)目貸款，以融創(chuàng)收購價(jià)格438.44億元折算，可售面積每平方米土地成本也不超過2000元。而據(jù)透露，目前文旅地產(chǎn)項(xiàng)目賬目現(xiàn)金還有約300億元，未來融創(chuàng)合并財(cái)務(wù)報(bào)表合并后，收入和利潤將大幅增長。

王健林正視資產(chǎn)負(fù)債問題

王健林表示，7月10日，萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國簽訂了初步框架協(xié)議，今天萬達(dá)融創(chuàng)和富力三家簽署了新的三方戰(zhàn)略合作協(xié)議。不管是從企業(yè)戰(zhàn)略、還是商業(yè)邏輯看，三方都是贏家。萬達(dá)肯定是贏家。通過這次轉(zhuǎn)讓，大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還標(biāo)志著，不僅萬達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營，萬達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營之路。目前中國，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤恐怕只有萬達(dá)。

最后，王健林又講了幾句大家感興趣的話題——萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債問題。

“絕大多數(shù)是真關(guān)心，但也有極個別是真造謠，唯恐天下不亂。萬達(dá)商業(yè)全部平臺直接就業(yè)近200萬人，間接就業(yè)超一千萬人，每年新增就業(yè)占全國2%，成語講損人利己，我實(shí)在看不出造謠者損萬達(dá)利在何處。要明確一個經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債不等于借債，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售算負(fù)債，只有竣工后才能轉(zhuǎn)為收入，從這個意義講，預(yù)售額越大，負(fù)債越多。”王健林說。

王健林今日正式公布了萬達(dá)商業(yè)借貸情況：本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)貸款加債券近2000億，萬達(dá)商業(yè)賬面現(xiàn)金1000億（不含13個文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億（含回收往來款），現(xiàn)金共計(jì)約1700億。萬達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。萬達(dá)商業(yè)還有1300億銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。到年底，萬達(dá)商業(yè)持有3300萬平方米商業(yè)物業(yè)，2018年租金超過330億。今后5年，預(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)租金年均增長20%左右。“萬達(dá)商業(yè)究竟經(jīng)營的好不好，大家可以自行判斷。”他說。

新主角富力地產(chǎn)是什么來路？

公開資料顯示，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司成立于1994年，總部在廣州，注冊資金8.06億元。該公司于2005年7月在香港聯(lián)交所主板上市，首個交易日成交量即達(dá)到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的中國內(nèi)地民營企業(yè)；2006年5月，躋身香港上市公司市值最高的200家之列，成為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

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作為此次并購案的又一主角， 富力地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)狀況備受外界關(guān)注。

其年報(bào)顯示，截至2016年底，富力地產(chǎn)資產(chǎn)總額2263.68億元，同比增長23.25%，其中流動資產(chǎn)占78.78%。在流動資產(chǎn)中，貨幣資金占比較大：截至2016年底，公司貨幣資金為459.69億元，較2015 年底增長115.98%。

相比來看，富力地產(chǎn)此次用來收購萬達(dá)77家酒店的199.06億元，對其而言確實(shí)不是什么“大數(shù)目”。

據(jù)了解，此次并非富力地產(chǎn)第一次與萬達(dá)合作。

去年12月，萬達(dá)商業(yè)曾與富力簽訂戰(zhàn)略合作，宣布從2017-2021年，雙方每年合作開發(fā)5個萬達(dá)廣場，5年投資300億元，共開發(fā)25個萬達(dá)廣場。富力負(fù)責(zé)投資、建設(shè)，萬達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營及部分投資，項(xiàng)目仍使用萬達(dá)廣場品牌。

根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心的數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2016年全年銷售金額651.3億元，在國內(nèi)各大房企中排名第19位。

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今年7月初富力地產(chǎn)公告稱，公司今年上半年合計(jì)銷售年總金額達(dá)388.1億元，合約銷售總面積約294.37萬平方米，與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升30%和21%。

以此測算，富力已完成全年協(xié)議銷售730億目標(biāo)的53%。規(guī)模擴(kuò)張較為緩慢，也成為富力地產(chǎn)近年的常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年間，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售額分別為322億元、422億元、544億元、544億元、608.6億元，增速不算突出。

其作為此次并購案的又一主角， 富力地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)狀況備受外界關(guān)注。年報(bào)還顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額537.3億元，同比增長21%；全年實(shí)現(xiàn)凈利潤67.56億元，同比增長20%。

不過，富力地產(chǎn)2017年一季報(bào)顯示，該公司一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入46.54億元，同比減少91.35%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤約2.29億元，同比下滑96.75%。

事實(shí)上，富力地產(chǎn)一直以來都對經(jīng)營酒店興趣濃厚。目前，該公司與全球著名酒店品牌凱悅集團(tuán)、萬豪集團(tuán)、洲際集團(tuán)等均有合作，并且富力地產(chǎn)也是萬豪國際集團(tuán)在中國最大的合作方。

值得注意的是，2016年富力地產(chǎn)在酒店?duì)I運(yùn)方面虧損1.83億元，2015年虧損1.67億元。

富力地產(chǎn)表示，集團(tuán)于2015年恢復(fù)A股申請上市計(jì)劃，將于2017年持續(xù)推進(jìn)。

　　獲取更多財(cái)經(jīng)新聞訊息，請關(guān)注財(cái)經(jīng)365。（原標(biāo)題：目睹萬達(dá)融創(chuàng)富力買賣現(xiàn)場：酒店從336億砍到199億）

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