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　方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平發(fā)布報告稱，隨著非首都功能疏解、通州副中心建設(shè)加快、老城更新改造推進等，新北京已在路上，新首都呼之欲出。新版城市規(guī)劃突出減量發(fā)展，確定人口總量上限、生態(tài)控制線和城市開發(fā)邊界三條紅線；其中要求2020年及遠景常住人口控制在2300萬人以內(nèi)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模從當(dāng)前2921平方公里減少至2030年的2760平方公里。新總規(guī)送審稿提出構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，這與3月末公示草案的“一主一副兩軸多點”明顯不同，“一核”、“一區(qū)”的涵義有待公布。其中“一核”有可能指中央政務(wù)區(qū)。“多點一城、老城重組”是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要思路，“一城”指雄安新區(qū)，老城重組或指中央政務(wù)區(qū)。建議關(guān)注新首都新北京主題投資機會：生態(tài)環(huán)保、交通基建、地產(chǎn)等。

　　新版城市規(guī)劃突出減量發(fā)展，確定了人口總量上限、生態(tài)控制線和城市開發(fā)邊界三條紅線。其中，在人口總量方面，要求2020年及遠景常住人口控制在2300萬；在生態(tài)控制線方面，在統(tǒng)籌整合山水林田湖資源條件的基礎(chǔ)上，將北京約16410平方公里的市域空間劃分為生態(tài)控制區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)，要求生態(tài)控制區(qū)面積2020年約占市域面積的73%，2030年提高到75%左右。在城市開發(fā)邊界方面，要求城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模在當(dāng)前2921平方公里基礎(chǔ)上，到2020年減至2860平方公里左右，到2030年減至2760平方公里左右。

　　在之前規(guī)劃中，北京市提出的人口控制目標被快速超過，除低估人口增長趨勢外，在早期還存在對非普查年份常住人口總量把握不準的統(tǒng)計問題。1983年《北京市城市建設(shè)總體規(guī)劃方案》設(shè)定的2000年常住人口1000萬人左右的目標，僅僅在三年后便被超過。《北京城市總體規(guī)劃（1991年-2010年）》設(shè)定的2000年常住人口1160萬人目標，在1995年被超過。《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》設(shè)定的2020年常住人口1800萬人目標，在2009年被超過。2011年以來，北京市逐漸建立完善了覆蓋短期流動人口的實有人口統(tǒng)計體系，人口數(shù)據(jù)質(zhì)量明顯提高。2014年習(xí)近平同志北京講話以來，北京開始進行大力人口調(diào)控，近幾年常住人口增長趨勢明顯放緩。

　　在城鄉(xiāng)建設(shè)用地方面，北京市“十三五規(guī)劃”要求到2020年城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制在2800平方公里以內(nèi)，新版城市規(guī)劃有所放松，調(diào)整到2860平方公里。并且，需要注意的是，從土地利用分類看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地、村莊建設(shè)用地等，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模的減少并不必然意味著城鎮(zhèn)建設(shè)用地的減少。

　　在空間結(jié)構(gòu)上，新總規(guī)提出構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。在3月末公示的規(guī)劃草案中，北京城市空間結(jié)構(gòu)為“一主一副兩軸多點”，其中一主為主城區(qū)（城六區(qū)），一副為通州副中心，兩軸為中軸線、長安街及其延長線，多點指門頭溝、房山、順義、大興、亦莊、昌平、評估、懷柔、密云、延慶10個周邊城區(qū)。當(dāng)前“一核”、“一區(qū)”尚未公布其明確涵義，“一核”可能有兩個理解：其一，或與京津冀規(guī)劃提出的“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點”相同，指代北京這一核，強調(diào)疏解非首都功能；其二，或可能是指中央政務(wù)區(qū)。“一區(qū)”或可能指北京新機場地區(qū)等類似的區(qū)域。

　　任澤平此前的報告中指出，“多點一城、老城重組”是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要思路，“一城”指雄安新區(qū)，老城重組或指中央政務(wù)區(qū)，否則不可能與被稱為“千年大計、國家大事”的雄安新區(qū)并列成為中央推進京津冀協(xié)同發(fā)展的重要思路。2012年以來，通州副中心定位經(jīng)歷了從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉(zhuǎn)變；規(guī)劃建設(shè)通州副中心與雄安新區(qū)同為“千年大計、國家大事”。隨著非首都功能疏解、通州副中心建設(shè)加快、老城更新改造推進等，老城重組日趨成熟，有望提上議事日程。中央政務(wù)區(qū)范圍可能以東西城為主，并調(diào)整加入部分周邊地區(qū)。

　　如果根據(jù)之前經(jīng)驗，北京市新版總規(guī)可能在1個月左右批復(fù)。根據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會網(wǎng)站，“2004年12月，《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》完成。2005年1月，上報國務(wù)院，1月27日國務(wù)院審定并批復(fù)。”

　　京津冀協(xié)同發(fā)展是國家三大戰(zhàn)略之一，在中央工作任務(wù)中排序非常靠前，值得持續(xù)關(guān)注。對于新首都新北京主題，建議提前關(guān)注生態(tài)環(huán)保、交通基建、地產(chǎn)等相關(guān)投資機會。其一，空氣污染、水質(zhì)污染等是北京乃至整個京津冀地區(qū)面臨的突出問題，生態(tài)環(huán)保治理是新首都新北京的重點工作。其二，交通一體化不僅是推進京津冀協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)，也是建設(shè)新首都新北京的重要任務(wù)。其三，伴隨著北京發(fā)展思路及重心調(diào)整，中央政務(wù)區(qū)、通州副中心及廊坊北三縣、環(huán)京等區(qū)域房地產(chǎn)市場有望受益。

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