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中國內地的房市，在2017年的確走到了一個拐點。過去的一線城市，京廣深滬，房子現在幾乎是不讓人買賣，房價稍微次一檔的城市，現在也開始啟動限購、限售。比較極端的情況包括了保定這樣宣布拿到房本10年不能賣的城市。而全國的整體情況又是如何呢？

　　據新聞報道：目前，全國已有超過30個城市開啟“限售”：成都、廈門、福州、青島、杭州、珠海、惠州、揚州、南京、無錫、長沙、保定……后續的限購城市可能會達到50個，并且限購的趨勢是在向著三西線城市蔓延。

　　其實，只要我們稍微觀察一下近段時間房價上漲最兇猛，以及限購搞得最嚴格的區域，然后把這些地區在地圖上標注出來，就會發現一幅完美的中國城市地圖。這幅城市圖上最明顯的標志，就是一線城市為核心的城市集群，這些房價很高的大城市，連同周邊房價不斷上漲的中小城市，構成了城市群的格局。

　　這個格局是由市場自然形成還是有人從中做局？顯然，在中國房市這樣一個高度非市場化，受到調控和政策嚴重影響的市場，任何市場動向的背后都有一只碩大的手在暗中操作。把這些現象歸結為由市場自發行形成，只能說是在自我安慰，自欺欺人。

　　那么，中國的一線城市群，以及形成價格階梯的房價，背后的布局人是誰呢？來讀一則新聞報道：
　　根據某知名財經報紙的報道，目前城市群的開發邏輯，已經成為了房企布局和投資的核心策略。截至去年，中國城鎮化率達到56%，而依照國際慣例，城鎮化進入50%以后，會開啟第二階段，也就是大城市群的布局將取代個別一線城市獨大的局面。換言之，城市群落將取代零星的城市“點”，成為未來中國城市的趨勢。

　　這些所謂的城市群包括哪些地方呢？據《中國城市群發展報告》，從經濟、人口、社會、文化等方面衡量，中國城市將分為京津冀、長三角、珠三角、山東半島、中原經濟區、成渝地區等六大城市群。

　　在這當中京津冀、長三角、珠三角屬于第一梯隊，即是一線城市群，房價理應最高。山東半島、中原經濟區、成渝屬于第二梯隊。并且，在同一個城市群內，未來主要城市的房價差距將不斷縮小。

　　城市化的“以面代點”成為未來趨勢，但目前在一個城市群落里面，中心城市和周邊衛星城無論在平均房價、城市建設、醫療教育資源、就業機會方面，都有巨大的差距。要想形成所謂的城市群落，就必需要彌合這種差距，降低一線大城市的房價是不可能的，最可能的路徑就在于提升周邊小城市的房價。

　　房產開發商顯然是“春江水暖鴨先知”，對于未來城市發展的這個趨勢自然是了然于心，并且開始了資本布局。據報道，在長三角、珠三角、京津唐等地區，包括保利、龍湖在內的大地產商開始了它們的開發布局。房企高價在一線周邊地區拿地的勢頭絲毫不輸給當年開發北上廣深的時候。

　　據一季度主要房企銷售以及開發的數據：房企在基于城市群的布局下，銷售業績保持高增長態勢，銷售額同比增長76.2%；拿地面積也同比增加69.6%。在一些三四線城市，成交的地塊溢價超過100%到200%不等。眾所周知，原始的地價漲一倍，最后賣出的房價可能會翻好幾倍。

　　照目前這個節奏，很明顯在未來不遠的日子，一線周邊的城市房屋均價會拉高到目前的至少一兩倍以上。過去，一線城市與周邊城市房價差距好幾倍的情況將會改寫，一線周邊的城市迎來的一波房價上漲潮。過去，一線城市房價每平數萬，周邊城市每平數千的情況將要改寫。比如說，一個房屋均價六萬的一線城市，在同一個城市群內，它周邊主要城市的房價至少也要達到三萬才合理。

　　目前，一線城市周邊的城市房價上漲確實存在著一種“聯動機制”，不是一個地方漲價，而是成片、成區域的同時漲價。根據社會科學院的數據顯示，今年3到4月房價上漲最快的城市包括大量的一線周邊的三線城市，而一二線城市的漲幅則是走低。

　　但要想讓一線城市群以及各級別的城市群落形成，僅僅漲房價還不夠，還需要讓資金進入并長期留在一線城市群。要實現這個目的，最簡單粗暴的方法就是直接限制賣房。

　　過去的拿到房本等兩三年才準賣的政策都是小兒科，近期保定市推出業主拿到房本十年內不準賣的房市政策才是真正體現了我們調控政策的“簡單粗暴”。更何況，開發商賣的不是現房，你還要把交房前要等的幾年算上，前后加在一起，然后開發商再給你拖一拖房本的交接日期，搞不好真要為他們站十幾年的崗。

　　資金只進不出的現實，實際上已經讓近期來到三四線買房的人成為了未來十年左右的樓市接盤俠。苦大仇深，為國接盤，值得贊揚。

　　這種一股腦往死里限賣，但是同時并不限購三四線的做法，明顯就是希望把資金鎖死在一線城市群落的區域內。至少他們希望在近幾年讓進入一線城市群的樓市的錢“有去無回”，老實呆著，不要再從一線城市群跑到別的什么地方。長此以往，便會形成以城市群為單位的房屋“價格階梯”。

　　往深了說，在這種價格階梯的背后，其實是人口結構的未來布局。這才是今天搞出的房產套路最重要的一環。由于近幾年跑到一線周邊買房的有不少是屬于中產以及以下人群，這群人低下的資金量以及失衡的資產結構，使得他們無法脫離土地資產而生存。

　　下手把房買在哪里，這幫人基本就得在那里耗上好多年時間。尤其現在這么一搞限賣，意味著人力資本和資金在未來很長的時間都被鎖死在城市群的區域內。現在把你綁死在地產上，不準你跑，以后開始收你房產稅，你猜會怎樣？這畫面太美，真的不敢想。

　　換句話說，一線城市群內，現在的人口已經形成了一種內部流動。所謂的“逃離北上廣”，最后逃去的地方不可能是鳥不生蛋的偏遠鄉鎮，而只會是一線周邊的城市。以后夜里再用衛星航拍圖一照，會發現在祖國廣袤的土地上，幾大城市群同時閃閃發亮，其他地區一片漆黑。

　　這種在城市群模式下的地產格局，說好當然也有好的方面。比如我們知道一線城市過去與周邊城市的各項差距都巨大。如果在不斷彌合房價鴻溝的同時可以縮小一些其他方面的差距，對于居民而言，也是一件好事。例如，一線城市和周邊城市高考收分差距，一線城市和周邊城市的三甲醫院數量差距，以及一流大學數量的差距等等一系列“硬指標”的差距。

　　假如以上所說的硬指標差距一個都沒有縮小，而僅僅是房價差距在縮小，那么未來的一線城市群概念就依然是一個人為吹出來的地產泡沫。缺乏各類硬指標作為底部支撐的經濟，終究會陷于崩塌。

　　當然，你也許會說：哥，我現在就一門心思想去一線城市群的房市折騰幾下，賺點小錢。這事有戲嗎？我想回答說，當然你要是眼光好加運氣好，還是可以通過炒一線周邊的地產賺錢的，不過，現在這個過程比以前要困難太多，并且你最后玩脫的幾率應該高于50%。你還敢去不？

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