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2017年5月13日，南京市人民政府辦公廳發布《南京市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，提出要貫徹落實黨中央、國務院和省委省政府關于穩控房地產市場工作部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進一步穩定市場預期，保障合理需求，強化市場監管，保持房地產市場平穩健康發展。這是筆者看到的迄今最全面、完善的房地產調控文件之一。

這次南京的調控政策，主要包括了十個方面的措施。1. 加大住宅用地供應。2. 加強土地供后監管。3. 提高土地市場準入門檻。4. 調整優化土地出讓方式。5. 加大人才安居房供給。6. 購房人（含居民家庭、企事業單位、社會組織）新購住房在取得不動產權證后，3年內不得轉讓。7. 指導開發企業按照房地產市場調控政策合理申報新建商品住房銷售價格。8. 嚴格落實購房實名制，如果客戶積累大于可供房源的商品住房項目，則在公證機構主持下搖號購房。9. 加強二手住房交易管理。10. 進一步強化房地產市場綜合執法。十個方面的核心要點構架了房地產長效調控的思路。

一.供給與需求相結合的雙向調控思路

回顧我們以往房地產調控的內容，政策重點瞄準需求端，主要從控制需求的角度進行調控。通過限購、限貸等行政手段，短期內部分需求被抑制。從抑制住需求后的樓市表現來看會有一定的降溫作用。但是，從長期來看，這部分被抑制的需求只是被后置，一旦樓市調控出現松動，這部分需求就會再次集中涌入樓市，對于市場造成比以前更大的沖擊，這也是為什么我們的房價調控越調越高的原因之一。

南京此次調控側重增加供給，把供給和需求結合起來。首先從土地，也是樓市的根本問題入手，明確了2017-2021年5150公頃的住宅供地計劃。南京過去五年間（2012-2016年）商品住宅用地供應量為2300公頃，保障住宅的供地面積約為1650公頃（2016年未明示，按過往兩年平均300公頃估算），而未來五年住宅用地的供應量整體較過去五年增長30%，年均計劃供應量比2016年增加47.1%，2017-2021年每年的供應計劃分別為880公頃、950公頃、1020公頃、1100公頃和1200公頃。近幾年南京樓市需求旺盛，只靠抑制需求是難以從根本上解決房價高企問題的，還需要同時增加供給。增加房地產供給的關鍵在于增加土地供給，南京新政體現了這一精神。

二.城市發展與人才建設相結合的軟硬雙實力思路

城市建設和發展離不開人才，人才是城市競爭力的核心。這兩年有關“逃離北上廣”的話題被廣泛討論，面對大城市的高房價、生活壓力大，部分城市已經出現人才流失的現象。如果大量高端人才、專業人才流出一個城市，這終將導致該城市的衰敗。南京此次調控提出了加大人才安居房供的政策，計劃用五年時間，解決16萬人才居住問題。通過共有產權房、人才公寓、公共租賃住房和購房補貼、租賃補貼多種方式，建成“購、租、補”人才安居體系。

人才強市是南京十三五戰略的重要內容，南京未來城市定位是具有國際影響力的國家創新型城市。力爭到2020年，科技綜合實力和產業競爭能力在全國城市中處于先進地位。不僅要解決因為城市快速發展可能面臨的人才流失的問題，還要解決如何吸引人才到南京的問題。以人才安居房為突破口，進一步優化人才環境，通過吸引人才、留住人才，把南京從人才大市打造成人才強市，最終提升南京的綜合競爭實力。

三.經濟增長和社會發展相結合的雙目標思路

城市的經濟增長和社會發展是相輔相成，經濟增長是社會發展的基礎，社會發展是經濟增長的目標，二者不能偏廢。近年南京經濟保持較快的增長，2016年南京GDP為10503億元，按可比價格計算，比上年增長8.0%。人均GDP超過12萬元，基本達到中等收入國家城市的水平。但是從整個社會發展來看，南京仍然存在以下三個方面的問題。

1.從產業結構看，目前南京仍然屬于工業型的城市，2016年規模以上工業企業實現工業總產值13027億元，工業規模較大，且處于轉型升級的階段。

2.從固定資產投資看，2016年南京房地產開發投資完成額1846億元，占全市固定資產投資完成額的33.36%，經濟發展在較大程度上依賴房地產市場。

3.南京城鄉二元結構矛盾仍然存在，郊區城市化進程相對滯后，仍然有6%的鄉村貧困人口。

南京此次調控政策出臺將有效抑制房地產市場的投資、投機，在一定程度上降低經濟發展對于房地產的過度依賴，并引導資金進入實體產業。從人才安居房為突破口的人才強市戰略能夠加快南京的工業轉型升級。把保障房政策納入土地出讓過程中，未來保障房的供應將會增加。新政還要求進一步增加中小套型和中低價位住房供應，這將推進南京的城鎮化建設，減小城鄉二元結構矛盾，提高低收入群體的生活水平。

四.短期調控和長期疏導相結合的雙手段思路

按照馬克思政治經濟學關于行業平均利潤的觀點，資本具有逐利性，當一個行業的利潤率高于其他行業的時候，就會吸引資本進入。這一觀點也能解釋當前的房地產市場過熱的現象。當前大量資金涌入房地產行業，根本的原因就是房地產的投資收益遠遠高于其他行業。過度的投資投機造成了當前房地產市場的過熱和其他行業的相對較冷，以至于部分城市出現了“產業空心化”的問題。 因此，需要房地產行業內的調控和行業外的疏導相結合。當房地產行業的平均利潤率與其他行業大致相等的時候，社會的資本就趨于穩定，房地產過熱的現象就能消除。

南京本次出臺的調控政策就是基于以上思路。首先是加強房地產行業內的調控。短期內通過加強土地監管，提高土地市場準入門檻， 調整優化土地出讓方式，采取合理的價格申報及限購和限售等政策，以抑制需求的方式，減少社會資本對房地產行業的沖擊。這樣的調控在短期內往往是有效的，但從長期來看效果有限。因此，疏導需求才是解決問題的根本。疏導需求分為兩個方面。首先是對居住需求，疏導的有效方式是增加供給。要建立長期的土地供應計劃，信息公開透明，穩定市場預期，避免需求恐慌性集中入市對市場造成短期沖擊。其次是對開發資金的疏導。要加快工業化的轉型升級，推動服務業的改革，加強城市的創新產業，提高其他行業的利潤率，把資金引導到其他行業中來。南京的十三五規劃設立了創新型、服務型、樞紐型、開放型、生態型“五型經濟”經濟發展模式及配套政策，這對于建立房地產調控長效機制也是很重要的。

本次南京以“四個結合”為特點的調控政策初步勾勒出長效調控機制的雛形。有效的長效機制必須符合市場規律，以市場調節為主要手段（非行政調控為主），實行土地、財政、金融、稅收和保障五位一體的系統性調控組合。要建立覆蓋全體居民居住需求的供應體系。高收入群體可以購置高端的商品住宅，同時要針對低收入群體建立完善的保障體系，包括低價商品房、公共租賃住房等。還應該注重預期管理，通過政策宣傳和輿論引導使市場回歸理性。最后，需要建立一套全面的動態監督管理體系。

目前來看，房地產市場長效調控機制仍處于初創階段，但已經迫在眉睫，4月份中央政治局會議提出要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效調控機制。南京此次調控政策勾勒出了長效調控的輪廓，當然仍有諸多需要完善的地方，有些方面還會涉及到深層次的變革，比如戶籍制度、土地財政等。南京的調控思路對于其他城市乃至國家層面均有較大的借鑒意義。

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