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據(jù)有關(guān)統(tǒng)計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

敲黑板啦，現(xiàn)在開始劃重點：

為了建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，此次征求意見的《住房租賃和銷售管理條例》，將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權(quán)利。

1、房東不能強制攆人

只有租過房子的人才能體會，臨時搬家、找不到合租對象、或被房東強制趕出家門的苦楚。

為保護承租人合法權(quán)益，意見稿對出租人行為設(shè)置了限制條款。包括“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”等。

但也有房東擔(dān)心，遇到無賴租戶，反復(fù)拖欠房租該咋辦？有微博網(wǎng)友就留言稱，“出租人可能會更加甄別租戶，不接受有黑歷史的租戶；甚至可能通過提高租金，來覆蓋可能存在的損失。”

作為租賃市場的另一個主體，出租人在交易中同樣需要安全感。

為此，意見稿對承租人行為進行了如下約束：承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備；承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人在租賃期限內(nèi)可解除住房租賃合同。

2、房東不能隨意進入租賃住房

租住期間，房東能否隨意進入房間？意見稿明確，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房；當(dāng)事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定進入租賃住房并提前通知承租人，把房子租出去了，產(chǎn)權(quán)還是房東的，可這期間的使用權(quán)是租客的。

就算房東要賣房、買家要看房，也得尊重租戶的意見，本來租戶就弱勢，自己的一方小天地可不能隨便他人叨擾。

3、“二房東”合法嗎？

“二房東”是否合法呢？按照意見稿的意思，是合法的——承租人可以按照租房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。

此外，自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。也就是說，如果你是專業(yè)的、轉(zhuǎn)租了很多住房的“二房東”，由于涉及經(jīng)營行為，所以要辦理工商登記。

4、鼓勵租金按月支付

有些要求不是強制性的，意見稿也提出了鼓勵方向。比如，在租金繳納方面，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。若當(dāng)事人約定“季付”“年付”，也可以照其執(zhí)行，但政策上是鼓勵“月付”的。

又比如，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。對這一條，房東尤其得留心了，日后要漲價，最好提早在合同里就給租戶打好“預(yù)防針”，免得日后再生是非。

5、租房押金不得無故扣留

好說好散就罷了，如果是不歡而散，提前支付給房東的押金還能順利拿回來？

針對眾多承租人的擔(dān)心，意見稿明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

不歸還押金，出租人將受到怎樣的處罰？據(jù)意見稿規(guī)定，出租人違反規(guī)定扣留押金，將由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

“購買一套400多萬的房子就交了將近10萬元的中介費，最費解的是，交易200萬的房子與400萬的房子，在流程和難度上并沒差別啊。”今年1月份，剛剛在北京購置房產(chǎn)的吳先生如是說。

針對房屋交易和租賃的中介服務(wù)收費，意見稿提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收費前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費清單，列明住房租賃或者銷售的價格、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費金額以及其他與收費有關(guān)的事項，收費清單由當(dāng)事人簽字確認，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。

“明碼標(biāo)價是為了更好地確立定價規(guī)則。”在上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，未來，地產(chǎn)中介按房款比例收取中介費的規(guī)則或面臨調(diào)整。

這些年市場上的亂象，也與一些無良的中介機構(gòu)脫不了干系。針對此，意見稿也列了11個“禁區(qū)”。這些“禁區(qū)”就是當(dāng)前存在的各種“坑”，想租房買房的可得睜大眼睛、多多提防了。

在住房銷售環(huán)節(jié)，意見稿著重規(guī)范了開發(fā)商為炒作房價而采取的捂盤惜售行為。

明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格，并對外銷售。

為了讓住房銷售更加規(guī)范，意見稿也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確了十二種禁止行為。這都是從現(xiàn)實中總結(jié)出來的。