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長(zhǎng)期以來(lái)，說(shuō)到中國(guó)的城市大多數(shù)人都會(huì)將目光聚焦于房地產(chǎn)，無(wú)論是房?jī)r(jià)高企還是買(mǎi)房的不易，甚至是被房地產(chǎn)剝奪幾代人的積蓄，這些都是我們不得不面對(duì)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。早在去年年初，瀚哥的幾個(gè)朋友在一起討論中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的時(shí)候，瀚哥就一直持有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)只是現(xiàn)階段所謂火燒眉毛的問(wèn)題，但卻不是最值得擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題，正如同美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)經(jīng)歷過(guò)的房地產(chǎn)周期一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)幾輪漲跌起伏之后，必然會(huì)回歸合理的市場(chǎng)估值。中國(guó)城市最讓人擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題卻是城市的貧困化、空心化，而我們今天就來(lái)討論一下這個(gè)問(wèn)題。

回顧中國(guó)五千年的歷史發(fā)展歷程，我們可以看到這樣的一個(gè)現(xiàn)象，相比于歐洲的通過(guò)城市爭(zhēng)取城市自由乃至擺脫封建領(lǐng)主的事情在中國(guó)并沒(méi)有發(fā)生，中國(guó)的城鎮(zhèn)化具有著顯著的自然發(fā)展特征，在客觀(guān)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用下，中國(guó)早在一千多年前就形成了譬如長(zhǎng)安、南京、開(kāi)封、成都、揚(yáng)州這樣的特大城市，但是中國(guó)的城市人口依然在總?cè)丝诘谋戎刂姓紦?jù)少數(shù)，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)像當(dāng)年的荷蘭（尼德蘭）地區(qū)整個(gè)地區(qū)幾乎都在從商，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剌^大的情況。

建國(guó)之后，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間范圍之內(nèi)，受到當(dāng)時(shí)政策的影響，中國(guó)的城鄉(xiāng)之間處于一種絕對(duì)化的分割狀態(tài)，你出生在農(nóng)村除非是升學(xué)參軍招工等少數(shù)的機(jī)會(huì)，幾乎大部分的時(shí)候都只能在農(nóng)村，人口被牢牢地樹(shù)立在土地之上。直到改革開(kāi)放之后，中國(guó)人口才終于出現(xiàn)了大規(guī)模的人口流動(dòng)。按照著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿瑟·劉易斯的觀(guān)點(diǎn)，正是從農(nóng)村被擠出的勞動(dòng)力形成了城市發(fā)展的人口紅利，這個(gè)人口紅利在中國(guó)就是大家耳熟能詳?shù)摹稗r(nóng)民工“，正是大量的農(nóng)民工通過(guò)自己辛勤地勞動(dòng)成就了城市的大發(fā)展，而這個(gè)時(shí)間的區(qū)間并不太長(zhǎng)，可以說(shuō)中國(guó)的城市化加速也就是最近一二十年才有的事情。

在某種意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化道路還有著很長(zhǎng)的道路要走，對(duì)比于世界其他國(guó)家城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷程，中國(guó)需要做的事情還有很多，在中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)問(wèn)題，在相當(dāng)程度上可以說(shuō)是一個(gè)發(fā)展中的問(wèn)題。所以，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是中國(guó)城市出現(xiàn)的這樣或者那樣的房地產(chǎn)問(wèn)題，在大的范圍來(lái)看都是中國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的短期問(wèn)題，無(wú)論怎么樣的一種價(jià)格機(jī)制的扭曲，最終都會(huì)回歸到經(jīng)濟(jì)規(guī)律所確定的原點(diǎn)上來(lái)。但是，隨著中國(guó)城市的不斷發(fā)展壯大，一些世界經(jīng)濟(jì)歷史上的共性問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始露出了苗頭。

相信幾年前有一部很有名的電影叫《貧民窟的百萬(wàn)富翁》我們驚嘆于印度在如此繁華的城市另一側(cè)怎么會(huì)有這么貧窮的一個(gè)貧民窟的時(shí)候，卻不知道像孟買(mǎi)、里約熱內(nèi)盧等等著名的世界級(jí)城市中貧民窟已經(jīng)成為了一種讓人憂(yōu)慮的現(xiàn)實(shí)。而即使是我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的西方老大美國(guó)也有著讓人驚嘆的城市貧困化問(wèn)題，近年來(lái)關(guān)于芝加哥、底特律等美國(guó)著名城市的貧困化問(wèn)題經(jīng)常見(jiàn)諸于報(bào)端，讓大家能夠從一個(gè)側(cè)面窺探到一些城市貧困化的問(wèn)題。

我們就以美國(guó)的芝加哥為例來(lái)說(shuō)說(shuō)城市貧困化的發(fā)展歷程。第二次世界大戰(zhàn)之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一場(chǎng)可謂是前所未有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展良機(jī)，當(dāng)時(shí)由于布雷頓森林體系的優(yōu)勢(shì)，美國(guó)的美元成為了當(dāng)之無(wú)愧的世界貨幣，美國(guó)的艦隊(duì)游弋于世界各地，美國(guó)的產(chǎn)品傾銷(xiāo)到世界的幾乎每個(gè)角落。借助經(jīng)濟(jì)發(fā)展千載難逢的良機(jī)，美國(guó)的城市開(kāi)始了空前的大發(fā)展，在東部紐約、芝加哥、費(fèi)城都、底特律都成為了著名的超級(jí)都市，在西部洛杉磯、舊金山也是超級(jí)城市的代表。但是，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市內(nèi)部的生活成本不斷提升，用工難度不斷加大，久而久之很多的企業(yè)都開(kāi)始難以承受這種高昂的負(fù)擔(dān)，于是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移開(kāi)始了。

從上個(gè)世紀(jì)60年代開(kāi)始到90年代，在近乎三十年的時(shí)間內(nèi)，美國(guó)將大量的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)從自己的大城市轉(zhuǎn)移到了東亞、東南亞等國(guó)家，從而帶動(dòng)了日本、韓國(guó)、亞洲四小龍、亞洲四小虎的崛起，以芝加哥為例，在城市內(nèi)部，一方面大量的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了其他的國(guó)家和地區(qū)，另一方面處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展高級(jí)區(qū)域的工作則隨著企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，緊接著就是大量的富裕階層為了更好的生存環(huán)境，開(kāi)始了郊區(qū)城市化的浪潮，有錢(qián)人和工作機(jī)會(huì)都在向郊區(qū)遷移。形成了一個(gè)個(gè)以遠(yuǎn)郊為核心的發(fā)展聚落，這里聚集著企業(yè)與有錢(qián)人。

但是反觀(guān)城市內(nèi)部卻是另外一番景色，像芝加哥這樣的城市，內(nèi)城區(qū)出現(xiàn)了讓人恐怖的現(xiàn)象，由于企業(yè)遷出，大量的白人富裕家庭感覺(jué)到了城市的擁擠、堵車(chē)、污染最終離開(kāi)了城市，而中高級(jí)工薪階層也跟著企業(yè)一起離開(kāi)，導(dǎo)致了城市資源的大規(guī)模流失，最終在城市中心形成了以窮人、黑人以及其他有色種族人群組成的連片的貧困區(qū)乃至貧民窟。城內(nèi)的居民幾乎無(wú)法找到工作，并且因?yàn)椴疬w成本高企，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都放棄了這片昂貴的市中心貧民區(qū)，轉(zhuǎn)向了開(kāi)發(fā)更為價(jià)格低廉的遠(yuǎn)郊地區(qū)，放任所謂的貧困者們自生自滅。由于缺乏足夠的技能和高昂的通勤成本，這些窮人們即使愿意去郊區(qū)尋求工作往往也是無(wú)功而返。市中心反而成為了城市最沒(méi)有希望的地區(qū)，不僅成年人如此，孩子的教育質(zhì)量也在不斷下滑，而優(yōu)質(zhì)的教育資源都在往城郊遷移。最終工作機(jī)會(huì)的消失，教育環(huán)境的惡化，城市基礎(chǔ)設(shè)施與住宅的老化最終共同導(dǎo)致了貧困者生活狀況的改寫(xiě)。他們?cè)谑スぷ鞯耐瑫r(shí)，失去了相應(yīng)的社會(huì)福利和社會(huì)休假，從而讓治安進(jìn)一步惡化，影子經(jīng)濟(jì)與黑社會(huì)盛行，從而形成了恐怖的空心城市和城市貧民區(qū)。

與此同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，低門(mén)檻的工作被轉(zhuǎn)移到了東亞及東南亞地區(qū)，新興的金融、科技類(lèi)的職位卻不是原先這些被淘汰的人群所能夠從事的行業(yè)，這些被科技創(chuàng)造出來(lái)的專(zhuān)業(yè)、技術(shù)和管理崗位都無(wú)法使用原先被產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移淘汰下來(lái)的人。最終的結(jié)果是：大量的窮人被困于這些所謂的城市中心之中，他們的親朋好友、社交人脈都集中于這些貧困區(qū)中，最終上演了一場(chǎng)城市中心的貧困階層固定化，最終導(dǎo)致了持續(xù)多年的連續(xù)性貧窮。

這就是美國(guó)的故事，不僅美國(guó)如此，英國(guó)的倫敦，包括我們前文說(shuō)的孟買(mǎi)、里約都在上演這樣的故事，在世界有名的大城市都會(huì)或多或少存在相似的問(wèn)題，瀚哥總結(jié)了一個(gè)規(guī)律，扣除掉種族、膚色這些特殊因素的影響，我們可以總結(jié)下述的大城市貧困化發(fā)展脈絡(luò)：經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，城市的規(guī)模逐步擴(kuò)大，城市的房?jī)r(jià)逐漸升高，高房?jī)r(jià)逼走了城市中心的大多數(shù)企業(yè)，糟糕的交通環(huán)境、空氣質(zhì)量、擁堵?tīng)顩r逼走了原先的富裕階層，最終在城市中形成了以低收入人群為核心的低收入者，或者人煙稀少的空心城市，乃至成為城市貧困化的惡疾。

通過(guò)上述的分析可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)也正在走上相似的道路，已經(jīng)到了高房?jī)r(jià)逼走賺錢(qián)的企業(yè)，較差的環(huán)境逼走富裕人群的階段，至于會(huì)不會(huì)形成類(lèi)似的空心城市或者貧困城市，雖然還沒(méi)有到這一步，但是風(fēng)險(xiǎn)依然存在，值得我們高度關(guān)注。

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