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最近這段時(shí)間，X教授對(duì)世界第一網(wǎng)紅房地產(chǎn)投資人唐納德川普的房產(chǎn)物業(yè)做了一些研究。雖然全世界有很多掛著“Trump”名牌的高樓大廈，其實(shí)他都沒有股份或者只是小股東。以他名字命名的樓宇，例如第五大道上的川普大廈（Trump Tower），公園大道上的川普大樓（Trump Park Avenue），華盛頓的川普國(guó)際酒店（Trump International Hotel），按照他所占有的股權(quán)來(lái)算，最貴的也就3億美金。拉斯維加斯的川普酒店（Trump Hotel），芝加哥的川普大廈及酒店，他也就有幾個(gè)套房和冠名權(quán)而已。

他所持有的最大的兩棟物業(yè)，其實(shí)并不是他冠名的，而且只占30%的股權(quán)。這兩棟樓是曼哈頓核心區(qū)域的美洲大道1290號(hào)美國(guó)銀行(Bank of America)大樓，以及舊金山加利福尼亞街555號(hào)美國(guó)銀行(Bank of America)大樓。這兩棟樓的估值，加起來(lái)大概是40億美金左右，按照30%的股權(quán)，大概是12億美元，占了他左右資產(chǎn)的1/3（按照福布斯2017年的最新估計(jì)，川普的身價(jià)是35億美元）。可以看出來(lái)，這兩幢樓對(duì)于他的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是有極其重要的地位的。

這就是曼哈頓美洲大道1290號(hào)，位于洛克菲勒中心附近。地理位置不用說(shuō)，去過(guò)紐約的人都知道，是絕對(duì)的黃金地段。總面積211萬(wàn)平方英尺，代表租客：安盛保險(xiǎn)。

這就是舊金山加利福尼亞街555號(hào)，灣區(qū)最高的大樓之一。代表租客：微軟，瑞銀，摩根士丹利，麥肯錫。

與香港富豪的訴訟

說(shuō)起來(lái)你可能不信，川普當(dāng)年是死也不要這兩幢樓的。那是2005年，他當(dāng)時(shí)起訴了兩個(gè)香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo，也是他的多年合作者，要求他們賠他10億美金巨款，理由是他們未經(jīng)他許可，就把他們合作開發(fā)的河濱南(Riverside South)項(xiàng)目以17.6億美元的價(jià)格售出，然后將這批資金買了上文說(shuō)的美國(guó)銀行在舊金山及紐約的兩棟物業(yè)。盡管交易價(jià)格比川普的成本高出很多，川普依然很憤怒，并且堅(jiān)稱合作伙伴沒有先咨詢他的意見，認(rèn)為兩位香港富豪“不可置信地違反”了信托責(zé)任，要求他們賠償十億美金，并且要求禁制令阻止兩人完成與美國(guó)銀行的交易。

川普在河濱南(Riverside South)項(xiàng)目里的股權(quán)也是30%。如果按照這個(gè)價(jià)格，扣除一些債務(wù)，他應(yīng)該拿到3億多的金額。但是他控告的標(biāo)的是這個(gè)數(shù)字的三倍。兩位香港富豪與他合作多年，在1994年投資于河濱南(Riverside South) 項(xiàng)目，但川普完全不理會(huì)過(guò)去的合作關(guān)系，官司持續(xù)了至少四年。他迫使合作伙伴在法庭上出示了超過(guò)16.6萬(wàn)頁(yè)文件，并指控他們有多種不當(dāng)行為，包括詐騙和逃稅。訴訟期間，其中一位富豪被迫對(duì)自己去美國(guó)保密，因?yàn)閾?dān)心川普的律師會(huì)給他拿來(lái)強(qiáng)迫他留在美國(guó)的法庭文件。

四年后，官司終于結(jié)束，川普敗訴。他無(wú)法阻止交易的進(jìn)行，最終只能接受在這兩棟美國(guó)銀行大樓里的30%的股權(quán)。而這30%的股權(quán)，他到2044年以前，都不可以出售。而那兩位香港富豪另外70%的股權(quán)，后來(lái)被他的多年好友史蒂文·羅斯（Steven Roth）管理的沃那多房產(chǎn)信托（Vonardo）收入囊中。

河濱南(Riverside South)項(xiàng)目的故事

從1994年就開始和川普合作，兩位香港富豪Henry Cheng和Vincent Lo究竟是誰(shuí)？其實(shí)中文名如雷貫耳，就是新世界集團(tuán)的掌門人鄭家純（剛?cè)ナ赖泥嵲Ｍ拈L(zhǎng)子）和瑞安集團(tuán)主席羅康瑞，后者除了以開發(fā)上海的新天地知名外，也因?yàn)槿⒘嘶粽鹜サ那捌拗炝崃幔▽?duì)，也就是霍啟剛的媽媽，郭晶晶的婆婆）而經(jīng)常出現(xiàn)在娛樂(lè)版上。

也只有這個(gè)級(jí)別的富豪，當(dāng)年可以救川普一命。沒錯(cuò)，1994年的川普其實(shí)瀕臨破產(chǎn)邊緣。他當(dāng)時(shí)最核心的資產(chǎn)，就是1985年買的那塊地，林肯中心(Lincoln Center)旁邊那個(gè)狹長(zhǎng)地塊。1985年的川普已經(jīng)是房地產(chǎn)高手，他買地用的1.15億美金全是借來(lái)的，后期又不斷借債。到了1994年，他已經(jīng)持有該地塊9年，也沒有錢開發(fā)，問(wèn)大通銀行借的3億項(xiàng)目貸款已經(jīng)違約，身上還背著其他項(xiàng)目的20多億的債務(wù)，更別說(shuō)開發(fā)這個(gè)地塊了。該地塊名為河濱南(Riverside South)，占地77英畝。

急需資金的川普絞盡腦汁尋找投資人。當(dāng)他找到這兩位香港富豪的時(shí)候，他們本來(lái)準(zhǔn)備買另一個(gè)酒店。川普巧舌如簧，在20分鐘內(nèi)就把話題轉(zhuǎn)到了自己持有的這塊地，并讓他們一下子相信這塊地?fù)碛械膬r(jià)值無(wú)窮。羅康瑞和鄭家純動(dòng)了心，他們邀請(qǐng)他去香港談判。

根據(jù)紐約時(shí)報(bào)的報(bào)道，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)為川普處理收購(gòu)和財(cái)務(wù)事務(wù)的執(zhí)行副總裁阿貝·沃勒克(Abe Wallach)說(shuō)，川普不喜歡遠(yuǎn)行，并且害怕在香港開發(fā)商的地盤上談判會(huì)使自己處于不利地位，讓自己顯得軟弱。但當(dāng)時(shí)的情況，逼著他不得不去了一次香港，這可能也埋下了他對(duì)中國(guó)的敵視（他后來(lái)多次將這次與香港富豪的關(guān)系延伸到他對(duì)中國(guó)的看法中）的種子。

談判確實(shí)不順利。根據(jù)事后羅康瑞的回憶，他們首先邀請(qǐng)川普去打高爾夫。他們告訴川普，平時(shí)他們打球時(shí)，每一洞的賭注通常都高于1000美元，剛從飛機(jī)上下來(lái)的川普倒吸一口涼氣，要求降到100美元。他認(rèn)為香港人以逸待勞，又開出這么高的價(jià)碼，明顯是在殺他的氣焰。事實(shí)也是如此，打完一結(jié)賬，他輸?shù)谋融A的要多。

“他高爾夫打得不錯(cuò)，但我們對(duì)場(chǎng)地比較熟悉，他可能也因?yàn)殚L(zhǎng)途旅行而感到疲勞，”羅康瑞說(shuō)。

羅康瑞和鄭家純還邀請(qǐng)川普去鄭家純父親（X教授注：鄭家純的父親，自然是鄭裕彤了。熟悉鄭裕彤的人都知道，他可不會(huì)理會(huì)國(guó)際禮儀）的家里吃飯。 “他不喜歡桌上的食物，也不會(huì)用筷子。”當(dāng)時(shí)同在現(xiàn)場(chǎng)的沃勒克說(shuō)：“第一道菜是一整條魚，沒有去頭，能看到魚的臉和牙齒，看上去真的很難看。傭人把魚放在川普面前，川普說(shuō)：“這份榮譽(yù)屬于沃勒克。” 于是，我便拿起筷子開始夾魚肉。”

據(jù)說(shuō)，飯局中香港富豪們還拿出了陳年美釀，也被滴酒不沾的川普拒絕了。富豪們固然對(duì)川普的美國(guó)口味大感無(wú)癮，川普也并不享受吃飯的過(guò)程，甚至有可能從此種下了十多年后翻臉的種子，"反正你們也沒把我當(dāng)盆友，給我吃帶頭的魚，我們也沒必要講情面了"。

其實(shí)，以全球標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，中國(guó)菜絕對(duì)是數(shù)一數(shù)二的。而中國(guó)菜中，香港的粵菜，特別是一味清蒸海魚，也能排到前三。至于鄭裕彤這種巨富之家的清蒸老虎斑，那絕對(duì)是頂級(jí)水準(zhǔn)，想想口水就快下來(lái)了。。。咦，本文不是美食文，讓我們回到當(dāng)時(shí)的情景，川普的不滿沒有表露在臉上，他的一趟香港之旅，終于得到了獎(jiǎng)賞，最終羅康瑞和鄭家純給出了一個(gè)不錯(cuò)的報(bào)價(jià)。

他們同意買下河濱南(Riverside South)項(xiàng)目的地，以8800萬(wàn)美金的價(jià)格買下川普欠銀行的3億美元債務(wù)，川普只需要再出400萬(wàn)美金的現(xiàn)金，就能保住在整個(gè)項(xiàng)目中30%的股權(quán)，鄭和羅還會(huì)出錢請(qǐng)他幫忙管理現(xiàn)場(chǎng)的開發(fā)。那是他當(dāng)時(shí)收到的最好要約，如果沒有鄭和羅的投資，川普是不是會(huì)破產(chǎn)也不一定。這個(gè)項(xiàng)目終于開始動(dòng)工，因?yàn)橐?guī)模龐大，后來(lái)成為紐約一個(gè)地標(biāo)。

川普自己對(duì)此事的說(shuō)法

在接受對(duì)外采訪時(shí)，羅康瑞覺得川普應(yīng)該對(duì)自己拿到的交易心存感謝，稱對(duì)2005年川普對(duì)他展開訴訟“感到震驚”。

而川普卻不這么認(rèn)為。從他開始競(jìng)選美國(guó)總統(tǒng)起，唐納德·川普就經(jīng)常把“教訓(xùn)中國(guó)”掛在嘴邊。 “中國(guó)一直都是我的手下敗將，” 川普在宣布參選的當(dāng)天發(fā)表講話時(shí)說(shuō)。“我擁有美洲大道1290號(hào)美國(guó)銀行(Bank of America)大樓的很大一部分股份，那就是我在一場(chǎng)大戰(zhàn)中從中國(guó)手里奪過(guò)來(lái)的，非常值錢。”

根據(jù)記錄，這是他僅有的和中國(guó)的接觸了，雖然1994年的時(shí)候香港還沒回歸。他也從來(lái)沒有再提起，其實(shí)這兩棟美國(guó)銀行的大樓他原本是不要的，當(dāng)時(shí)3億左右的資金，變成現(xiàn)在最值錢的兩塊物業(yè)，價(jià)值12億，這算不算狗屎運(yùn)呢？

川普稱那次敗訴是一場(chǎng)勝利。“更多的是憑借運(yùn)氣而非天賦，我到最后的結(jié)果好多了，因?yàn)閮蓷潣巧盗耍彼f(shuō)。“最后挺好的。”

摘錄一段紐約時(shí)報(bào)的采訪，很有現(xiàn)場(chǎng)感。川普幾乎是在以懷念的語(yǔ)氣談?wù)搹那暗暮献骰锇椋@嘆于他們一起賺過(guò)多少錢，以及他們已經(jīng)不再搭理彼此這個(gè)事實(shí)。他最終承認(rèn)，前合作伙伴或許是以最好的價(jià)錢出售了河濱南。

“發(fā)生這種事真是太糟糕了，” 川普告訴一位記者。

“如果遇到羅先生和鄭先生，請(qǐng)告訴他們我認(rèn)為他們都是很好的人，”他說(shuō)。“請(qǐng)讓他們知道，唐納德·川普非常尊敬他們。”

8000英里外的香港，羅康瑞在其位于頂樓的辦公室里聽說(shuō)川普的評(píng)論后笑了起來(lái)。他明確表示還沒忘記曾遭起訴索償10億美元。

“是啊，他就是這樣一個(gè)人，”羅康瑞說(shuō)。“打官司就跟吃午飯差不多，根本不算什么。”

潛在的利益輸送

回到最初的時(shí)候，引起X教授關(guān)注的這兩棟樓，現(xiàn)在其實(shí)是歸川普的鐵哥們，史蒂文·羅斯（Steven Roth）管理的沃那多房產(chǎn)信托（Vonardo）所有。根據(jù)福布斯的報(bào)道，在和川普筋疲力盡的訴訟后，鄭家純和羅康瑞將他們持有的70%的權(quán)益賣給了沃那多房產(chǎn)信托（Vonardo）。沃那多房產(chǎn)信托的買入價(jià)是每平方英尺775美元，而類似的辦公樓當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方英尺1,200美元。沒有人知道當(dāng)時(shí)兩位富豪為什么能接受這樣的價(jià)格，或者當(dāng)時(shí)川普用了什么手段讓史蒂文·羅斯占了這么大一個(gè)便宜，但是唯一確定的是，沃那多房產(chǎn)信托（Vonardo）一直持有這兩座大廈，也是整個(gè)信托最重要的兩座辦公樓。

沃那多房產(chǎn)信托（Vonardo）絕對(duì)是紐約曼哈頓地區(qū)最重要的房地產(chǎn)信托（REIT）。它在紐約的另一個(gè)重要物業(yè)是第五大道666號(hào)，而第五大道666號(hào)的另一個(gè)所有者就是庫(kù)什納家族。對(duì)，就是川普的女婿庫(kù)什納。就在不久前，中國(guó)的AB保險(xiǎn)掌門人，還和庫(kù)什納吃飯，討論重建第五大道666號(hào)。當(dāng)然，這是另一個(gè)故事了。

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