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飽受高房價摧殘的中國人，不斷的在房價狂飆猛進中尋找抑制高房價的救命稻草，最早是政府調控，然后就是房產稅，現在則把最后的希望寄托在長效機制上。

最近關于房地產長效機制的討論升溫的一個重要原因，是4月25日中央政治局開會研究當前經濟形勢時，提到“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”，研究政策者特別提醒大家，這次用的詞是“加快形成”，而以前都是用“研究”，比如，去年底的中央經濟工作會議和今年政府工作報告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”，他們分析認為，“加快形成”意味著，長效機制落地的步伐明顯提速。

我無意于在這個關鍵的節點打擊公眾對抑制高房價的最后一點信心。我是一直堅持房地產必須更多的依賴制度建設等長效機制，而不是疾風暴雨式的調控，調控紊亂了房地產的生理周期，最終使得政策的公信力陷入“塔西佗陷阱”，也讓調控自身陷入了尷尬，在調控的公信力破產的同時，力推長效機制是唯一的選擇。

然而，大家記住，建設長效機制的目的是為了房地產平穩健康發展，而絕不是為了打壓高房價。這和公眾的期待值是有很大的距離的。

特別是，由于過去近20年的時間，我們忙于短期應付房價的過快上漲，在制度建設層面欠賬太多，可以說制度建設基本處于一清二白的境地。

這也意味著，長效機制的建立，從框架，到具體的制度的確立完善，都需要很長的時間，所謂遠水近渴。我只是希望，公眾對于未來的長效機制的期待能更理性，更冷靜一點。

正如我在之前的一篇文章中所言，中國房地產的根本問題是“靈魂”出了問題。

房子本來是用來住的，可是在我們的公共政策和地方政府的眼中卻成了發展經濟和創收的工具。

房地產政策本來應該是民生和社會政策，卻成功地被嬗變為經濟政策和增長政策，房地產成了名符其實的支柱產業。

每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。

很顯然，因為承擔了過多的和居住無關的職能，這是一個嚴重偏離了“主題”的行業。

為什么要該房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，在當下卻成了最大和最難以回答的問題。

因此，要建立長效機制，首先要做的并不是在具體制度上如何設計，而是要讓房地產的靈魂歸來。也就是官方定義的“房子是用來住的”。

記住，房子是用來住的這句話說起來非常容易，但做起來非常難，難的關鍵就在于當房地產淪為地方創收和穩增長的工具之后，現有的政策體系都不是圍繞居住，而是圍繞如何把這個支柱產業做大做強建立的，是為如何確保政府創收而建立的。

比如，現在的土地制度為什么規定政府一家有權力出讓土地，因為只有這樣才能人為制造短缺，才能確保政府收益最大化。

因此，在建立長效機制之前，首先應該對房地產的政策目標進行糾偏。

這需要一次制度的徹底重建，而不是在以前把房地產作為創收工具的廢墟上建立長效機制。如果在以前的基礎上建立，房子仍然不會成為“住的”，房地產仍然會成為支柱產業和創收工具。

其次，就長效機制本身而言，這并非一個什么文件或者中央出臺一個規定就可以解決的。長效機制，總而言之，是有關房地產穩定發展的一系列制度體系，包括土地制度、稅收制度、信貸制度、住房保障制度、交易制度等等。

我看到一些媒體一看到刮風，立即在文字里面看到“大雨傾盆”的預測，我就知道他們在這個問題上太幼稚了。

長效機制本質上是一個改革層面的問題，比如，要改革我們的土地交易制度，改變地方政府壟斷土地一級市場的做法，改變住宅在整個土地供應中比例偏低的狀況，改變集體土地無法直接上市交易的現狀，改革起來非常難，涉及的利益關系非常復雜，不博弈個十年八年不可能出臺像樣的舉措。

比如炒得很熱的房產稅，很多不明真相的群眾以為房產稅一旦出臺，就可以立即把高房價打趴下。這種想法太傻太天真。房產稅對高房價有沒有效，要看具體的制度設計，還要看配套政策，這都不是一下兩下能夠出臺的。

再比如，住房保障制度，到現在為止，住房保障既沒有立法，也沒有專門的機構，更沒有常態的資金和金融機構的保障，基本處于一個“三無”境地，其運作完全取決于政府的自覺。在這方面，立法的任務非常重。

還有，我經常提到的房地產信息體系的建立。住房的統計體系，房價的統計體系，住房的普查，住房的統一登記，等等，都需要時間。

我的意思不是反對長效機制，而是告訴大家要對長效機制的建立和長效機制的效果要有耐心，不要理想主義。

未來房地產的長效機制的建立，一定是在確立房地產民生政策本位的基礎上，圍繞房子是住的這一基本主題，對住房的投資政策、信貸政策、稅收政策以及土地政策等進行全方位的梳理，搭架制度框架。

特別是，要重視基礎制度建設，必須對這些政策本身進行一次梳理和調整，圍繞“房子是住的”來構建這些制度體系，同時，必須重視基礎性制度建設，包括房價的統計體系、房地產的基本信息、不動產統一登記、土地供應信息、住房保障法制建設和相關部門的重構等。

當然，長效機制建立后，也不一定能夠解決全部問題。

比如，學區房的問題，不是長效機制能夠解決的。為什么在中國會出現駭人聽聞價格的學區房，是因為我們把房子的所有權與孩子入學緊緊捆綁，這都是人為導致的。我們一方面說要鼓勵租房，一方面卻緊緊把房子與孩子上學這些基本的公共服務捆綁，這是無法自圓其說的。

再比如，一些人缺乏對長效機制和中國高房價復雜性的研究，把“房子是住的”這個問題看得太簡單，缺乏對這個問題在政策配套方面的深入思考，以為只要一收房產稅，就可以立即弄住高房價的牛鼻子。這兩年，一些人熱炒房產稅，就是打著長效機制的旗號。但是，中國房地產領域的稅收問題，絕不是缺乏持有環節的稅收這么簡單，而是需要對整體稅費體系進行重構，該減的減，該加的加。如果長效機制淪為“加稅”的噱頭，又是對房子是住的這一定位的誤讀和偏離。

最后，希望我的文章是讓大家更加冷靜和理性，而不是難過。

不過，在控制高房價已經成為“政治正確”的情況下，你也無需擔心房價還會怎么漲，也不要去一些三四線城市拿著被子徹夜排隊去搶房子。這個時候，可以買幾斤瓜子，坐在小板凳上安心的看江湖上幾位宗師約架了。反正我覺得看打架比研究房地產有意思多了。

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