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每一次經濟乏力就搬出房地產這個救兵，群眾對“越調越高”“房價永遠漲”的預期就增強一次。伴隨這種預期的增強，調控的效用就減弱，因為越來越少的人會相信調控力度不會持久，可以想象房價螺旋上升的速度會越來越快，最后積聚的風險也是不斷增大，后面就只能不斷加碼調控的力度。

繼去年國慶后今年三月各地再次集中出臺調控政策，號稱史上最嚴調控。按過去經驗，房價似乎陷入越調越高的怪圈，新一輪的調控從限貸限購升級到限售，從房地產市場延伸至金融去杠桿，這次是否能打破這個怪圈？重拳下房價這匹脫韁的野馬是否能被懸崖勒馬？

▌一、無解的局？

去年國慶節各地就密集出臺以往認房認貸的調控政策，但是即使在“房子不是拿來炒的，是拿來住的”講話后房地產市場還是如脫韁野馬一路狂奔，顯示這次雷霆調控不如以前效果大，最終在今年只能繼續加碼調控，把傳統的限貸限購升級到限售，再在金融市場掀起一場去杠桿的戰役，凸顯出了去杠桿力度空前。

為何調控越來越難？

回顧歷史，房地產就像一個尿壺，需要的時候就拿出來用，不需要時就藏到床底下，在國內經濟增長乏力時，出臺刺激計劃時總是配套松開房地產市場政策，比如2008年次貸危機各地政府一改過去調控房地產，反而采取救市的政策，挽救樓市的疲態，而到2015年在貨幣寬松環境下刺激房地產，房地產市場成交火爆，進而帶動其他上下游產業，達到經濟穩增長目的。

眾所周知房地產在國內的經濟中扮演非常重要角色。房地產除了自身能貢獻第三產業增加值，對第二產業的建筑、水泥、家電等也有明顯的拉動作用。根據平安證券按GDP的生產法的測算，2016年中國GDP規模744,127億元，房地產行業本身對GDP增長的貢獻率為11.7%，而房地產及相關行業對GDP增長的貢獻率為35.7%。2016年房地產市場的火爆使得房地產對GDP貢獻的占比也明顯提升。

房地產行業擁有能帶動產業鏈上下游多個行業發展的特性，是經濟重要支柱產業之一，也是維穩經濟的重要手段。

但是用房地產維穩是帶有副作用的——政策對預期的調控效用越來越弱，只能依靠不斷加碼調控，甚至就像雄安，在三令五申后，最后還是用到抓人、封盤才把市場控制住。

每一次經濟乏力就搬出房地產這個救兵，群眾對“越調越高”“房價永遠漲”的預期就增強一次，最后對“房價只有橫盤-上漲這一種走勢的認知”根深蒂固。這就像是在德州撲克中已經看穿了管理層的底牌——“絕不發生系統性風險”，那么任管理層怎么詐唬都沒用。揣摩下購房者的心理應該是這樣的：管理層不會讓房價下跌到引發金融系統風險，甚至導致經濟危機。政策只是一時將房地產市場凍結，而到經濟乏力時，又會重新松開房地產，萬一跌多了局勢惡化，管理層也會出手救市。在過去十幾年時間里這個認知一再被加深，已經變成“真理”，然后持著“大而不能倒”和“剛兌”的免死金牌，直接忽視風險不斷放大杠桿購房。

伴隨這種預期的增強，調控的效用就減弱，因為越來越少的人會相信調控力度不會持久，可以想象房價螺旋上升的速度會越來越快，最后積聚的風險也是不斷增大，后面就只能不斷加碼調控的力度。

那么能不能消除這種心理預期？很難，人都是依靠自己的知識與認知并且也被之束縛的生活著的。中國房地產市場才發展二三十年，在有限的生活經驗的認知里房價只有漲，就像在沒有看到黑天鵝之前，都認為只有白天鵝。這樣看就像一只螞蟻走在一條莫比烏斯帶上，似乎是無解的。

心疼央媽和管理層，遇到這樣的難題，而且今時的金融經濟環境又日漸復雜，受到的掣肘增多，騰挪的空間越來越小，維持“既要…又要…”的平衡難度越來越高。

▌二、史上最嚴調控

此番調控被稱為史上最嚴，從需求端到供給端，再到金融去杠桿，海陸空全方位壓制房地產市場，顯示出了管理層調控的決心。

1、需求端和供給端：由限購限貸升級到限售

從去年國慶至今，超過50個城市或地區實行限購限貸調控，限購限貸是以往常用的調控手段，而包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南等超過18個城市或地區還實施限售，也就是在一定的期限內禁止購房者出售。限售成為新一輪調控的殺手锏。

限售從對買房人的限制升級到對賣房人的限制，從交易環節的約束延伸到持有環節，將“房子不是拿來炒的，是拿來住的”具體化。實際情況中很難去界定買房人購房的目的是炒還是住，直接限制出售阻止短期變現獲利不失為簡單粗暴且有效的方法，相當于把已經投入到樓市中的資金鎖住，購房者資金風險也隨之增加，能減少投機資金進入房地產。理論上，限購加上限售的政策可以抑制短期炒作、防止市場的投機行為，讓住房回歸居住本質，相信在目前的政策環境下應該會有更多的城市跟進限售政策。

此外在供給端還配套增加土地供應的措施。多個重點城市都上調了土地供應面積，以北京為例，明顯上調供應計劃。4月25日下午，北京土地市場一次性拍出三宗地，顯示北京正在加速增加自住房土地市場供應。

2、貨幣環境轉為中性

自從各國央行的央行美聯儲開始停止寬松，啟動加息周期后，中國貨幣政策也由適度寬松轉向中性。市場實際利率開始上升，比如十年期國債收益率在2016年底就開始上升。意味著社會資金成本都在上漲，且還有進一步收緊的預期。

銀行也不斷取消房貸的利率折扣，最新的數據顯示全國首套房平均貸款利率4.52%，已連續4個月上升。另據統計，4月份在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。首套房貸利率的上升將意味著購房后將需要支付更多的首付金額以及承擔更多的貸款利息支出，這增加投機需求購房者的成本，減少投機需求。

3、中國式縮表——委外贖回

委外即委托投資，指委托方將資金委托給外部機構（管理方）主動管理的投資業務，主要是銀行將自有資金和理財資金委托給券商、保險、信托等進行投資。在2016年“資產荒”的背景下，受托機構只能通過加杠桿、期限錯配等方式實現第二次套利，委外成為誘發杠桿高企的重要資金來源。

據估計，銀行“委外業務”的規模在2015年末就可能已經達到16.7萬億，其中銀行理財的委外規模5.17萬億，銀行非理財的委外業務規模為11.52萬億元。而大部分委外資金流向債券，根據廣發證券的研究，委外流向可以參考理財資金的配置，債券和貨幣市場工具、非標投資、現金和銀行存款，三者占據理財投資的90%規模，其中債券和貨幣市場工具占理財資產配置比重的40%~50%。而債券、非標等資金必然會流入房地產。

3 月底以來，銀監會密集出臺監管文件，包括綱領性質的 4-7號文件，也包括針對特定領域問題的專向治理文件45號、46號和53號文，預示著金融強監管走進現實。疊加表外理財納入廣義信貸MPA考核，可能促使銀行贖回委外和收縮表外理財，這都意味著收回流動性，而作為資金需求方的房地產最后必然也會受到流動性回收影響。

▌三、影響幾何？

先看下首季銷售情況，1-3 月商品房銷售面積累計同比增長19.50%，增速較1-2月下滑5.60 個百分點。自實行新一輪的調控以來，3月商品房銷售面積同比仍然保持增長14.67%，但增速較2月回落了10.43個百分點，主要是受高基數影響，從銷售數據看仍保持增長，但增速開始回落。

且因為樓市“因城施策”調控，銷售的結構已經分化，一二線城市量價明顯回落，而三四線城市則保持良好增長，但是，三四線城市受投機性資金追捧應該會逐漸遞減，因為三四線的有足夠的供給，且一旦漲勢過快也會面臨調控風險，三四線房價波動肯定大于一二線，意味著投機資金的風險更大。也就是說，后續整體的銷售情況大概率是壓力越來越大。

另外從房地產開發投資數據看，今年首季仍保持慣性的增長。根據長江證券研究，從歷史經驗來看，地產調控政策對房地產投資的影響時滯大致在3-5個季度，也就是說去年10月初集中出臺的地產調控政策在今年年中到今年年底將對房地產投資產生實質性的負面影響，房地產投資將逐步下降，而加上今年3月新一輪的調控，后續影響將持續到明年。

而至于委外贖回一般會先贖回流動性好的，比如券商、基金等渠道產品，而傳導到下游的房地產也有一定時滯，再者隨著債券到期也不再有新的委外資金流入。

也就是說真正的影響還在后邊，同時反過來，壓制房地產對經濟增長負面影響也將越來越大，屆時又要面臨是否搬房地產這個救兵的難題。但是從升級到限售，金融去杠桿看，這一次管理層的擁有更大的決心。

值得注意的是，2017年3月5日李克強作2017年政府工作報告，指出2017年GDP目標下調到6.5%左右，是GDP目標的首次“主動下調”，或者也是為去杠桿和房地產調控主動爭取更多空間，這一點也體現了管理層調控的決心。

再看到2017年一季度中國GDP同比增長居然好于市場預期達到6.9%，但是配套的新聞卻是“我國罕見地出現了1551億元財政赤字”，這也就不難理解了，貨幣收緊只能財政寬松了。

那么屆時調控是不是能堅持到底，打破房地產怪圈，這個問題就不知道了，可以準備好板凳和瓜子等著看。但是不難猜到的是調控過程將是漫長的，可能進兩步退一步，而那些肆意加杠桿的購房者和開發商大概率會撐不下去，仿佛可以聽到遠處已經傳來杠桿斷裂的聲音。

二、房價大變天，這些人要遭殃

財爺財經綜合  （文章來自溫克堅、正和島）

隨著房地產市場調控政策的不斷出臺和加碼，京滬深等一線熱點城市房價都出現了松動跡象。一系列的市場信號表明，中國樓市的天已經變了，中國房價只漲不跌的神話或將被打破。

那么房價的拐點到底在哪里？富人都在拋售房產，此時買房會不會成為接盤俠？中國樓市的那些慘痛血淚史，不可置若罔聞！

一系列的信號表明，一線熱點城市樓市出現松動跡象了。

鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。

不僅如此，深圳的房價也開始下降。房天下數據研究中心4月27日發布的報告顯示，4月17日—4月23日深圳新房成交量增價跌，成交均價為每平方米49911元，跌破“5萬元”大關。

在調控政策的持續作用下，上海房地產市場快速上升的勢頭也有所緩和。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

從基本面看，中國房地產也出現了四大變局：

一是供求關系逆轉。在人均居住面積已經超過30平米，戶均擁有住房超過1.5套的情況下，除了極個別的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場。

二是經濟和貨幣周期逆轉。過去18年中國房地產的周期和中國經濟搞增長的周期重疊發揮效應，中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積，這在很多國家都是如此，但是，這個周期在終結。

三是人口周期的逆轉。中國已經基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，中國人口絕對下降的轉折點會到來，80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結，未來中國的住房需求遠低于開發商炒作的數量。

四是國際資本流入的逆轉。隨著中國經濟高增長周期的終結，國際資本減緩流入中國。

這四大變局意味著，不管今年是否出臺嚴厲的房地產調控政策，房地產的邏輯都已經出現了劇烈的變化。在這種情況下，對于市場可能出現的突發巨變必須要有心理準備。

況且，在這種情況下，房地產市場迎來了真正“史上最嚴”的調控。而且，除了各種手段無所不用其極，限購限貸限售限離限價。更重要的是，今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴：那就是，不準漲！

一些可以預見的場景包括：房地產泡沫破裂導致樓市和土地等抵押物貶值，信貸收縮，銀行資產質量惡化，引發大量企業破產倒閉，失業率上升。房地產泡沫破裂導致居民資產大幅度縮水，負財富效應顯現，房地產泡沫破裂導致地方財政收入下降，官僚體系內部摩擦增加……

當然，房地產泡沫破裂本身也是市場機制的一次強制性矯正，大量錯配的資源得到失敗，也會給經濟體帶來一些利好，比如房地產價格下降有利于滿足中低端收入人群購房需求，房租下降也會降低商業成本，有利于恢復商業活躍度。不過房地產泡沫破裂帶來的沖擊往往是急風驟雨式的，而樓市價格下降帶來的好處則是緩慢而長期的，因此短時期之內社會痛苦指數肯定大大上升。

不過這種描述對聽慣了樓市泡沫破裂的威脅但屢屢見證房價不斷上漲的人群而言，已經缺乏打動力，即使他們已經身處險境，但總有驅之不去的僥幸心理，他們或者拒絕相信樓市泡沫真的會破裂，或者認為自己能在泡沫破裂之前成功退出，天際線上彌漫的兇險信號，仿佛是為別人準備的，而不是他們即將要面對的災難。

太陽底下沒有新鮮事，人類歷史已經記錄了多次房地產泡沫破裂之后的悲慘景象，不過由于社會結構和政治制度的不同，房地產泡沫破裂帶來的沖擊表現可謂大相徑庭，通過國別比較或許有助于我們更深刻的理解這種差異化圖景，并在即將到來的中國樓市泡沫破裂中，看清楚自身所處的位置，做出必要的風險防范。

中國房地產泡沫破裂，將給處在不同社會階層的人群帶來什么樣的沖擊？

根據公開數據，可以分析下中國的社會結構，目前有超過3億人口可以被粗略的歸類為中產階級，這些群體大多數在一二三線城市中擁有一套或以上的住房，住房是他們家庭財富構成的主要部分，房地產在財富占比中比很多國家要高。這一方面是因為更高的房價，另外一方面，由于房地產持續的賺錢效應，以及一般意義上的資產荒的存在，房地產成為很多高凈值家庭主要的投資標的，擁有三五套甚至十來套房子的家庭大有人在，而很多風險偏好形的投資者甚至通過債務杠桿增加房地產投資。這點在以前的溫州炒房團就特別明顯。

根據瑞信發布的2015全球財富報告，中國中產階層的財富在房產上的配置比例過重，高達79.5%，而金融資產占比過低，僅有10.8%。根據這些數據，樓市泡沫的破裂將會直接導致家庭資產的大幅度縮水，對那些高杠桿投資群體帶來災難性的打擊……

樓市泡沫是不公正體制的造物，而泡沫破裂的后果則更加不公平，所有人都是受害者，但有些人將被傷害得更深。從樓市的價格狂飆上，中國中產階層獲得了財富增長的幻覺，但其中大部分并沒有機會充分變現，樓市泡沫破裂將會把他們的財富幻覺打回原形。作為一個社會的中堅群體，他們已經成為經濟周期的潛在獵物。

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