樓市和股市，在中國的經濟當中像是一對蹺蹺板，一方升起意味著另一方落下。樓價和股價的交替上升，在過去20年來為中國創造出了驚人的財富。

　　目前，中國的樓市面臨著越來越嚴寒的冬天，國家限賣限買，力推租賃市場，很多城市的樓市成交量價齊跌，樓市的價格似乎到了一個頂部。與此同時，A股自進入今年5月以來，一直在緩步上升。這個上升的通道暫時還看不出逆轉的可能。

　　中國的樓市和股市，配合漲價的套路玩了多年，深諳兩者間隔周期的投資者靠這個賺得盆滿缽滿。現在，我們是否也迎來了樓市低迷而股市醞釀大漲的時機呢？

　　一，因為宏觀調控，中國樓市遇上了一個大頂

　　前幾天，中國地產大鱷潘石屹評價王健林酒店賣得太便宜：才199億，以為看錯了。

　　潘石屹原話是說：“前幾天，聽說王健林（萬達集團董事長）將77家酒店賣給富力，才199億元（1元人民幣約合0.1488美元），我以為我看錯了。（77家酒店）為什么便宜？（因為）東西多。辦公樓也多，二線城市辦公樓空置率高達20%-40%”。

　　的確，王健林賤賣家當，一度讓人大跌眼鏡，更讓人覺得套路很深的是，當初買家孫宏斌的錢還是王健林借給他的，轉了一圈下來，等于是王健林左手轉右手。

　　詭異的背后常常藏不為人知的隱情。而王健林當初的隱情肯定是和“錢”有關，由于整個萬達集團攤子鋪的太大，且都是長期才能看到回報的項目，更要他命的是，中國整頓金融圈，嚴控金融風險，王健林首當其沖是一個，海外投資被停貸了，這猶如切斷了王健林生死存亡的生命線。

　　如果老王不賤賣家產，恐怕他也沒有別的辦法自保。但是反過來說，潘石屹也無形中說出了當下房地產的真實現狀。在潘石屹看來，全中國的房子都是多的。此前，他直言，房地產行業規模發展的天花板已經來臨。

　　如果我們通過樓市數據來看，頂部的感覺會更加直觀。

　　8月14日，中國國家統計局發布的數據顯示，1至7月份全國房地產開發投資達到59761億元人民幣，同比名義增長7.9%，增速比1至6月份回落0.6個百分點，已經是連續第3個月回落。

　　而根據統計局的數據，今年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，7月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落，14個城市新建商品住宅價格環比下降或持平。分城市來看，一線城市房價環比趨于穩定，二三線城市漲幅有明顯回落。

　　從開發端到銷售端數據，以至二手房價格，目前都在整體趨于緩和。這個結果，顯然是由于過于嚴厲的限購政策造成的。換言之，房價這只“老虎”，現狀之所以不跑了，不是因為跑不動，而是遇到了武松。這個“武松”就是強制性的房價宏觀調控。

　　通過百城房價平均值，我們可以大致看出，中國的房價的周期大概在三年左右。每隔三年，大中城市的房價都會有一個小幅的回調。但總體趨勢一直都是上行的。不過，由于目前的調控政策實在太嚴格，以至于2017年的這一波回調周期可能比以往要更長。

　　層層設限的宏觀調控以普通人幾乎無法投資房地產為代價，暫時凍結了房價。這其實也就預示著，在未來的很多年內，只要限購政策一有松動，老百姓(48.10 -0.46%,診股)但凡還買得起房，房價還會繼續暴漲。換言之，現在的不漲，不過是政策帶來的周期性調整。只不過，這個周期，可能比某些人想象的要更長。

　　可以這樣說，在未來相當長的一段時期，中國樓市調控將繼續處在高壓態勢，針對樓市的資金面仍以緊縮為主，全國商品房銷售增速也將下滑，熱點城市銷售下滑更明顯。開發商“補庫存”的動力會有所下降，拿地和新開工高位托底開發投資的動能也將下降。

　　人民日報8月14日刊發《調控，讓樓市回歸理性》一文指出，樹不能長到天上，房地產價格也一樣。通常，房地產的居住屬性決定了其會隨著經濟發展與城鎮化進程而興旺。但是，如果房屋在投資屬性的主導之下上漲過快、漲幅過大，久而久之就會帶來各種各樣的風險和隱患。

　　這篇文章強調，加快形成促進房地產市場健康發展的長效機制，不僅是中國經濟平穩轉型的必要條件，同時也是未來各地樓市調控措施的真正航向。實際上，所有的跡象都說明，這一波中國房地產調控是要玩真的。主旋律的各種加持，意味著這一大波抑制房價的政策并不會很快結束。

　　為何這次要對房產來直接硬的？畢竟，之前的房地產調控已經進行了數輪，但老百姓大失所望。效果是越調控，房價越上漲，這一怪圈令有關部門的威信大大降低，更是降低了政府公信力。所以，將房地產調控進行下去，也是挽救政府公信力的措施。

　　二，當樓市的頂遇上股市的底

　　不論這一波抑制房價上漲的周期有多長，人們都不得不面臨一個問題，那就是在房價上漲不明顯，不動產投資受限的時候。是否預示著股市將會全面上漲呢？在人們已經對房市暫時不抱希望的時候，股市是不是會成為未來最大的投資亮點？

　　如果說抑制樓市是為了讓老百姓避免失望，那么推高股市或許是一個讓老百姓重新有希望的想辦法。樓市的頂和股市的底相接觸，必然產生化學反應，但問題在于，這樣的機會，多少人又能抓得住。

　　上文說過，國家大手筆調控樓市，一方面固然是因為，房地產的興旺繁榮，已經嚴重擠壓了實體經濟生存空間，虛擬經濟盛行。這些將會加大金融杠桿斷裂風險，影響金融局勢穩定，進而影響整個社會的穩定和諧。

　　另一方面，強力將資金逼出樓市以后，才有可能使用一定方法使之進入股市，從而造成一波行情。不過，這個前提是要盡可能讓流出中國錢不會流向北美、歐洲等地的房產市場。

　　根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的一項調查顯示，在美國買房的外國人中，中國人名列第一。在上一年，中國人的購房花銷總計273億美元，超過了排在中國之后的四個國家加起來的總和。由美國一地可窺見，流出中國的資金去向主要是外國地產行業。

　　假如人民幣無處可去，既被堵死了去往國外的路徑，也失去了大舉進入樓市的機會。那么，流入股市就是一種大概率事件。

　　這也就是為何現在的外匯管制愈加嚴格的原因。2017年，中國居民每人5萬美元購匯額度并未縮減。但辦理環節繁瑣了數倍，難度也提高了很多。比如，銀行會對換匯目的進行嚴格審查和過濾，并且外匯嚴令禁止用來買房。

　　嚴控外匯的政策趨勢讓人想起前幾年的時間里，高達一萬億美元的外流。通常人們都是認為外企及外資撤離中國造成的。但其實并不是這樣。

　　雖然，外資外企從十年前就開始撤離大陸，但是中國的外匯管理條例往往管制住外資外企大規模一下子的撤出中國。中國至今仍然規定，外企每月匯出資金總額不得超過上年底境內總資產的百分之二十。事實上，這當中更普遍的情況是內地的企業用各種方法將資本撤離中國。

　　因此，如今嚴格的外匯政策可以說是對于之前瘋狂的資本外逃的一種修正，也是對內地投資市場的改革之一。但是僅僅管得住外逃也還是不夠，更要把這些錢吸回來。也就是說除了節流，也需要“開源”的工作。

　　“開源”的一個國際經濟背景，在于美股的回調期即將來臨。北美和亞太這兩大經濟市場中，蹺蹺板效應更為明顯。如果美股回調，國際熱錢就會傾向于進入亞洲新興市場，尤其是成長率很高的中國市場。根據彭博社的分析，比起美股，今年盈利顯著改善的新興市場將會跑贏，且在弱美元周期下，資金將會持續流入新興市場。

　　再者，從中國的內部環境來看，在目前中國大陸肅貪未來告一段落以后，即將進入經濟穩定、建設階段，且預估今年經濟成長率仍有6.7%以上，是少數大型經濟體中還能維持高成長者，加上大陸大型企業如建行等，配息穩定，利率也有5%。因此，很多國際機構都看好中國經濟和中國股市基本面表現。而內地投資市場為了吸引國際投資者，必然會在“節流”的同時，采取“開源”政策。

　　想要吸引更多的外資進入大陸股市和債市的前提，那么現在就是時候開始選擇性地放寬對資本外逃的限制。

　　尤其是大陸開放滬港通、深港通及宣布納入MSCI后，理論上對于外資進入內地的管制會逐漸減少，其實也為股市注入活水，推升股市表現。即是說，對于資本流出中國設限，但對于流入中國的資本，則是更多的采取接納的態度。

　　出不去的錢，買不了房的錢，進入中國投機的錢……這幾股錢的力量湊在一起，很可能在近期內顯著推高中國股市?？傊?，市面上的錢多了，一時半會無處可去，那么股市必然大漲。

　　“錢多了，股市就漲”是一個簡單又深刻的道理，但的確是個真理。正因如此，我們會發現所謂中國樓市股市“蹺蹺板”效應并不是很明顯。真正與之有明顯相關的，是中國的貨幣政策。貨幣寬松的時候，股市會漲，反之，則會出現股市低迷。中國經濟從實體到虛擬，全靠發鈔來撐，絕對是一句真理。

　　如果具體來看國內過去幾年的股市、樓市和貨幣發行的關系，不難發現：貨幣寬松周期下的房價下跌通常對股市有利，但貨幣緊縮周期下的房價下跌并不會使資金回流股市。在貨幣政策越是寬松的時候，股市的表現會較好。

　　2008年9月、2014年5月這兩次房價下跌都處于貨幣寬松周期之中，這期間股市一次先跌后漲、一次大幅上漲，確實不排除有房市資金流入了股市。而2011年9月房價下跌之前，貨幣政策是在不斷收緊的。到了2011年12月5日的降準才確認了貨幣政策從緊縮到寬松的轉變，而在當時整個房價下跌期內股市都是震蕩下跌的，說明房市資金并沒有回流股市。

　　樓市的這個回調周期，暫時讓投資客沒賺頭。股市在這個調整期內會有作為。此外，加上國內的、國外的錢，A股的行情是一個可預見的趨勢。在近期這個趨勢之下，金融類股、長期成長質量佳且估值合理的個股以及優質的高股息股票等都具有很強的投資價值。

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