最近，關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的新聞比較多，最吸引眼球的是兩個(gè)消息：

　　第一個(gè)是《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的《從全球漲幅第一到部分樓價(jià)幾近腰斬，誰(shuí)導(dǎo)演了合肥房?jī)r(jià)過(guò)山車？》的文章說(shuō)，被某機(jī)構(gòu)評(píng)為去年房?jī)r(jià)全球漲幅第一的合肥，今年房?jī)r(jià)“幾近腰斬”，文章引用對(duì)“合肥部分房產(chǎn)中介”的采訪：“濱湖板塊的降幅最大，多數(shù)降幅達(dá)到40%～50%，快到腰斬的價(jià)格了。今年春節(jié)時(shí)，濱湖有個(gè)樓盤開(kāi)盤價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，與價(jià)格最高時(shí)周邊樓盤2.2萬(wàn)～2.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格相比下降了一半還多。”

　　第二個(gè)是關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的消息：根據(jù)深圳規(guī)土委發(fā)布的6月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳房?jī)r(jià)為54492元/平米，較5月微幅下滑。數(shù)據(jù)還顯示，自2016年10月至2017年6月，這9個(gè)月來(lái)，深圳房?jī)r(jià)已累計(jì)下跌7108元/平米。

　　可以說(shuō)，深圳和合肥，分別是2015年和2016年中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的代表城市，這兩個(gè)城市價(jià)格的變化，無(wú)疑對(duì)未來(lái)其他城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有心理層面的影響作用。

　　但是，可以肯定的是，上述關(guān)于這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)報(bào)道的數(shù)據(jù)很顯然是不符合實(shí)際的。

　　先說(shuō)合肥，合肥在經(jīng)歷去年以來(lái)的調(diào)控之后，成交量迅速下滑，對(duì)投資投機(jī)的抑制從成交量看成果顯著據(jù)統(tǒng)計(jì)，前6個(gè)月合肥市商品住宅共計(jì)成交17546套，同比去年上半年下跌幅度約為77%，按照官方的數(shù)據(jù)，新房銷售面積前5個(gè)月下降了30%多。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于2016年明顯降溫已成定局。我在今年年初談及合肥的房?jī)r(jià)時(shí)，我認(rèn)為，合肥這個(gè)城市和合肥的房?jī)r(jià)，這個(gè)城市因此被我列入今年房?jī)r(jià)危險(xiǎn)的城市。

　　但是，即便如此，用“房?jī)r(jià)腰斬”這樣聳人聽(tīng)聞的說(shuō)法不符合合肥房?jī)r(jià)的實(shí)際情況。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，合肥房?jī)r(jià)在5月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，二手房環(huán)比下降0.2%（當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)的具體數(shù)字幾乎沒(méi)有任何價(jià)值，其對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)并不亞于房?jī)r(jià)腰斬這樣的報(bào)道，我之前有文章講過(guò)，我從來(lái)不相信統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。），按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有降，二手房市場(chǎng)均價(jià)在6月份的數(shù)據(jù)為14215元每平方米，環(huán)比甚至還微漲了0.14%。

　　實(shí)際情況是，合肥房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)下降，這都是正常的，甚至可以說(shuō)，去年絕大多數(shù)經(jīng)歷了暴漲的熱點(diǎn)城市，都面臨這樣的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，這就是我一再說(shuō)的市場(chǎng)已經(jīng)變天。但是，價(jià)格的變動(dòng)沒(méi)有“腰斬”這么夸張。

　　因?yàn)楦鶕?jù)我的了解，報(bào)道所言的數(shù)據(jù)不知道說(shuō)的是那個(gè)樓盤，個(gè)別樓盤，甚至個(gè)別的房子因?yàn)樘厥馇闆r出現(xiàn)特殊價(jià)格是正常的，但不能因此驚呼價(jià)格腰斬，這不過(guò)是吸引眼球的噱頭。另外，在限價(jià)政策下，新房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是不可能上漲的，這就是我們看到的房?jī)r(jià)的真相。

　　至于深圳“九連跌”，每平米降了7000多的報(bào)道則更是荒唐，屬于小學(xué)數(shù)據(jù)不及格的表現(xiàn)。如果說(shuō)二手房市場(chǎng)還能勉強(qiáng)用每個(gè)月的成交均價(jià)作為這個(gè)城市二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)的話，用新房每個(gè)月的成交價(jià)作為房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)則是這么多年中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上讓人笑掉牙的笑話。

　　每個(gè)月開(kāi)盤的樓盤區(qū)域不一樣，上個(gè)月熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)盤多，均價(jià)自然高，下個(gè)月郊區(qū)大量推盤，均價(jià)一下就下來(lái)了。而且，你根據(jù)自己的指導(dǎo)價(jià)，不讓高價(jià)樓盤上市，價(jià)格當(dāng)然下來(lái)了。這么多年，我們很多城市居然用每個(gè)月新房的成交均價(jià)來(lái)判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)，等于上個(gè)月籃球隊(duì)全選了姚明，下個(gè)月全選了潘長(zhǎng)江，然后說(shuō)身高下降。

　　深圳市場(chǎng)真正的情況如何？深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行激烈的博弈，市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，這都是真的，因?yàn)槿绱藝?yán)厲的調(diào)控之下，市場(chǎng)沒(méi)有不降溫的道理，但蠢蠢欲動(dòng)的資金仍然盯著市場(chǎng)的變化，準(zhǔn)備隨時(shí)入市，各種各樣的金融產(chǎn)品隨時(shí)準(zhǔn)備為市場(chǎng)添溫加火。

　　報(bào)道房?jī)r(jià)下跌的，還不得不提上個(gè)月“北京房?jī)r(jià)下跌了20%”的報(bào)道，這個(gè)報(bào)道來(lái)自中介機(jī)構(gòu)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，北京“在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)了20%。”但是，根據(jù)我對(duì)北京市場(chǎng)的了解，這個(gè)20%基本可以斷定就是以偏概全，個(gè)別地區(qū)的個(gè)別樓盤，因?yàn)樘厥馇闆r，比如欠債，或者急需現(xiàn)金等，出現(xiàn)明顯的降價(jià)，這在任何時(shí)候都是存在的，但不能把這些特殊的個(gè)案一下子普遍到整個(gè)區(qū)域。

　　目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況是，二手房都規(guī)定了區(qū)域最高指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)這個(gè)價(jià)格的，不許公開(kāi)掛牌，在出售的時(shí)候也會(huì)通過(guò)各種途徑做低價(jià)格，讓人感覺(jué)價(jià)格似乎降了。

　　其實(shí)，由于提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場(chǎng)基本處于冷凍狀態(tài)，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，以前不能議價(jià)的，現(xiàn)在有了議價(jià)空間。但并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降的情況。根據(jù)我對(duì)北京市場(chǎng)的觀察，北京市場(chǎng)雖然已經(jīng)進(jìn)入到冰凍期，但房?jī)r(jià)只是松動(dòng)，還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降。

　　北京是對(duì)一手房二手房都進(jìn)行限價(jià)，所以導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)都出現(xiàn)價(jià)格失真，而很多城市，只對(duì)新房進(jìn)行限價(jià)。限價(jià)，房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字里當(dāng)然沒(méi)有漲，當(dāng)然在下降，因?yàn)槟阍诎凑漳愕囊庠钢笓]溫度計(jì)的指針，指針必須聽(tīng)你的話，但實(shí)際有些地方房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有掉，反而可能在漲。開(kāi)發(fā)商也好，購(gòu)房者也好，都會(huì)想出很多辦法來(lái)規(guī)避限價(jià)政策。限價(jià)后的降價(jià)不過(guò)是自欺欺人的游戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨。

　　我在之前的文章中指出：限高價(jià)樓盤，不過(guò)是為了讓溫度計(jì)的數(shù)字好看，而不是為了讓溫度真的降下來(lái)。限價(jià)政策為什么是錯(cuò)誤的？因?yàn)橄迌r(jià)與“房子是用來(lái)住的”政策并沒(méi)有必然聯(lián)系。我們現(xiàn)有的限價(jià)政策限的都是高價(jià)樓盤，其實(shí)，每個(gè)城市的高價(jià)樓盤確實(shí)和普通老百姓(46.10 +0.26%,診股)沒(méi)有太大的關(guān)系，這些高端樓盤屬于有錢人，對(duì)高端樓盤進(jìn)行限價(jià)，本質(zhì)上不是讓沒(méi)錢人買房，而是讓有錢人買便宜房。

　　真正應(yīng)該限價(jià)的不是高端樓盤，而是普通人買的中低端樓盤，中端樓盤應(yīng)該限制，低端樓盤應(yīng)該嚴(yán)格控制，這才能讓普通老百姓買得起房子，你限高端樓盤和普通老百姓沒(méi)有任何關(guān)系，所以這樣的政策只是為溫度計(jì)的指針?lè)?wù)的，不是為“房子是用來(lái)住的”這個(gè)政策服務(wù)的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，到處充斥著假數(shù)字，這是一個(gè)從里到外沒(méi)有幾個(gè)真數(shù)字的市場(chǎng)。只有市場(chǎng)信息的混亂和誤導(dǎo)，這個(gè)，市場(chǎng)的主導(dǎo)者和坐莊的才可以按照自己的意愿來(lái)拿出他們想要的數(shù)字來(lái)指導(dǎo)市場(chǎng)的情緒。無(wú)論他們拿出的是漲的數(shù)據(jù)，還是跌的數(shù)據(jù)，目的都是為了影響市場(chǎng)，影響政策。比如，在房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)格的情況下，你為什么總能聽(tīng)到很多夸張的房?jī)r(jià)大跌的消息，因?yàn)檫@很可能是苦肉計(jì)，通過(guò)這樣的消息，為放松調(diào)控造勢(shì)而已。

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