上海股交中心創(chuàng)新業(yè)務(wù)部(籌)總監(jiān)陳妍此前曾表示，科創(chuàng)板已儲(chǔ)備的企業(yè)中有央企和拆VIE架構(gòu)的回歸企業(yè)，也有從上海股交中心E板和Q板孵化出來(lái)的公司。此外，上股交和上海證券交易所會(huì)有所合作，科創(chuàng)板已儲(chǔ)備企業(yè)中還有準(zhǔn)備登陸戰(zhàn)略新興板的“拆紅籌”企業(yè)。

　　對(duì)于企業(yè)掛牌的數(shù)量，此前預(yù)期為50家左右。不過(guò)，陳妍告訴澎湃新聞，首批掛牌企業(yè)的具體數(shù)量還沒(méi)定，可能沒(méi)有50家那么多，不過(guò)希望有更多能體現(xiàn)特色和亮點(diǎn)的企業(yè)。

　　突出科技創(chuàng)新屬性，錯(cuò)位發(fā)展

　　在對(duì)科創(chuàng)板的定位上，李軍介紹，科創(chuàng)板定位為服務(wù)科技型、創(chuàng)新型中小微企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)板塊，為上證所、全國(guó)股轉(zhuǎn)系統(tǒng)(新三板)等相關(guān)多層次資本市場(chǎng)孵化培育企業(yè)資源。

　　與上股交現(xiàn)有市場(chǎng)板塊相比，科創(chuàng)板更加突出企業(yè)的科技創(chuàng)新屬性；與相關(guān)多層次資本市場(chǎng)相比，科創(chuàng)板向初創(chuàng)期科技型、創(chuàng)新型企業(yè)延伸，擴(kuò)大服務(wù)覆蓋面，錯(cuò)位發(fā)展。

　　在服務(wù)對(duì)象上，科創(chuàng)板將重點(diǎn)面向尚未進(jìn)入成熟期但具有較好的成長(zhǎng)潛力，且滿(mǎn)足有關(guān)規(guī)范性及具有較為顯著的“四新(新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新模式、新產(chǎn)業(yè))”經(jīng)濟(jì)特征的科技型、創(chuàng)新型中小微企業(yè)提供服務(wù)。

　　在服務(wù)內(nèi)容上，科創(chuàng)板將更加注重利用互聯(lián)網(wǎng)綜合金融服務(wù)平臺(tái)，為掛牌企業(yè)提供融資等多元化金融服務(wù)，促進(jìn)間接融資與直接融資，以“投貸聯(lián)動(dòng)”、“投保聯(lián)動(dòng)”等方式加強(qiáng)對(duì)科技型、創(chuàng)新型中小微企業(yè)的服務(wù)。

　　在服務(wù)方式上，科創(chuàng)板掛牌企業(yè)將采取非公開(kāi)發(fā)行股份方式進(jìn)行融資，股份交易采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一部署，適時(shí)探索建立做市商等有利于活躍市場(chǎng)交易和提升市場(chǎng)功能的交易制度。同時(shí)，建立完善與科創(chuàng)板相適應(yīng)的登記結(jié)算系統(tǒng)。

　　李軍稱(chēng)，“科創(chuàng)板橫向上與傳統(tǒng)及新興金融業(yè)態(tài)緊密聯(lián)動(dòng)，縱向上與戰(zhàn)略新興版、全國(guó)股轉(zhuǎn)系統(tǒng)等多層次資本市場(chǎng)對(duì)接”。

　　將吸引天使投資等機(jī)構(gòu)

　　值得一提的是，科創(chuàng)板將突出吸引天使投資、風(fēng)險(xiǎn)投資等機(jī)構(gòu)的特色。

　　李軍介紹，科創(chuàng)板將重點(diǎn)從“募、投、管、退”四個(gè)方面，擬設(shè)立“上海股交中心科技創(chuàng)新股權(quán)投資基金”作為母基金(“募”)，建立科技創(chuàng)新企業(yè)信息庫(kù)(“投”)，提高企業(yè)信息披露規(guī)范化、透明化程度(“管”)，開(kāi)辟掛牌審核簡(jiǎn)易注冊(cè)程序、與多層次資本市場(chǎng)對(duì)接、完善現(xiàn)有PE/LP份額報(bào)價(jià)系統(tǒng)功能(“退”)等多種方式，構(gòu)建與股權(quán)投資機(jī)構(gòu)良性互動(dòng)機(jī)制。

　　此外，科創(chuàng)板將利用互聯(lián)網(wǎng)等手段，通過(guò)“投貸聯(lián)動(dòng)”、“投保聯(lián)動(dòng)”等服務(wù)機(jī)制，加強(qiáng)與銀行、證券、保險(xiǎn)、私募、資管、擔(dān)保、保理等金融業(yè)態(tài)合作，形成“投智+融資”的平臺(tái)，為掛牌企業(yè)提供綜合金融服務(wù)。 (。澎.湃。新.聞。)

　　編者按：上海股交中心總經(jīng)理張?jiān)品遄蛉毡硎荆苿?chuàng)板已準(zhǔn)備就緒將于年內(nèi)推出，上市制度引入注冊(cè)制。掛牌企業(yè)將貫穿初創(chuàng)型到成熟型各階段科技型企業(yè)。對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)認(rèn)為可以沿著科技園區(qū)類(lèi)個(gè)股、上海重點(diǎn)高校旗下科技類(lèi)公司、高科技類(lèi)公司、金融服務(wù)類(lèi)公司四條主線(xiàn)來(lái)布局受益股。

　　科創(chuàng)板將于年內(nèi)推出

　　上海股交中心總經(jīng)理張?jiān)品?1月13日表示，科創(chuàng)板已準(zhǔn)備就緒，將于年內(nèi)推出，上市制度引入注冊(cè)制。掛牌企業(yè)將貫穿初創(chuàng)型到成熟型各階段科技型企業(yè)。

　　科技創(chuàng)新專(zhuān)板(簡(jiǎn)稱(chēng)“科創(chuàng)板”)是專(zhuān)為科技型和創(chuàng)新型中小企業(yè)服務(wù)的板塊。上海股交中心創(chuàng)新業(yè)務(wù)部總監(jiān)陳妍介紹說(shuō)，科技型企業(yè)包括國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)、小巨人企業(yè)、小火炬企業(yè)或經(jīng)過(guò)政府權(quán)威認(rèn)證的科技型企業(yè)等。創(chuàng)新型企業(yè)包括上海發(fā)展的四新經(jīng)濟(jì)(新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式)概念中確立的三類(lèi)“抓手型行業(yè)”：一是新型顯示、機(jī)器人（300024）、再制造等20個(gè)從制造到智造的重點(diǎn)方向；二是網(wǎng)絡(luò)視聽(tīng)、大數(shù)據(jù)、云平臺(tái)等14個(gè)制造服務(wù)融合的先進(jìn)方向；三是互聯(lián)網(wǎng)金融、信用服務(wù)等9個(gè)新型服務(wù)業(yè)態(tài)等。此外，沒(méi)有上述資質(zhì)的企業(yè)也可以通過(guò)自主進(jìn)行信息披露，并委托第三方推薦機(jī)構(gòu)發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)等市場(chǎng)化的方式判斷其是否具備科技創(chuàng)新要素。

　　科創(chuàng)板可能先于主板市場(chǎng)實(shí)施股份發(fā)行注冊(cè)制。陳妍說(shuō)；“科創(chuàng)板將參照擬實(shí)施的股票發(fā)行注冊(cè)制改革有關(guān)要求，建立以信息披露為中心的掛牌審核機(jī)制。由掛牌企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)保證信息披露的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，信息披露審核的重點(diǎn)在于所披露信息的齊備性、一致性和可理解性。”

　　科創(chuàng)板的投資門(mén)檻較低。相較新三板500萬(wàn)元的投資門(mén)檻，科創(chuàng)板僅為其十分之一。陳妍表示，科創(chuàng)板建立了合格投資者制度，主要包括機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者。其中，對(duì)個(gè)人投資者的要求是，有金融資產(chǎn)50萬(wàn)元以上。包括個(gè)人投資者的銀行存款、投資的股票、理財(cái)產(chǎn)品等相加超過(guò)50萬(wàn)元。陳妍稱(chēng)，根據(jù)市場(chǎng)近年來(lái)的實(shí)踐檢驗(yàn)，50萬(wàn)的投資門(mén)檻較為適合上海股交中心的現(xiàn)實(shí)要求。同時(shí)，為了保護(hù)投資者利益，科創(chuàng)板將有上下50%的漲跌幅限制。

　　陳妍表示：“科創(chuàng)板和新三板一樣，同屬于主要服務(wù)中小企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)，但與新三板不同，科創(chuàng)板將重點(diǎn)面向尚未進(jìn)入成熟期但具有成長(zhǎng)潛力，且滿(mǎn)足有關(guān)規(guī)范性及科技型、創(chuàng)新型特征的中小企業(yè)。”

　　科創(chuàng)板“含金量”十足

　　即將推出的科創(chuàng)板，會(huì)呈現(xiàn)怎樣的面貌？據(jù)悉，科創(chuàng)板目前已確定50家左右的儲(chǔ)備企業(yè)，以上海本地企業(yè)為主。

　　上海市金融服務(wù)辦公室近期在官網(wǎng)報(bào)道中就指出，上海股交中心“科創(chuàng)板”會(huì)首先面向上海市、尤其是張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)(一區(qū)22園)的科技創(chuàng)新型中小企業(yè)提供服務(wù)。

　　該板塊雖然對(duì)企業(yè)的發(fā)展跨度要求放寬，但在“含金量”上，將會(huì)是上股交掛牌企業(yè)中的頂尖者，儲(chǔ)備企業(yè)中不少是行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)。有些企業(yè)的技術(shù)在國(guó)際上都是領(lǐng)先的，還有一些是央企。此外，也有拆紅籌回歸的企業(yè)，這類(lèi)紅籌企業(yè)回歸后，首選戰(zhàn)略新興板，但如不符合就準(zhǔn)備到科創(chuàng)板做PR-IPO定增，進(jìn)行孵化。

　　陳妍透露，上股交致力于把“科創(chuàng)板”打造成為戰(zhàn)略新興板的孵化板。其從設(shè)立之初就在制度設(shè)計(jì)、信息披露等方面，盡量與戰(zhàn)略新興板靠攏，看重高成長(zhǎng)性，兼顧創(chuàng)新的多元性。比如，科創(chuàng)板對(duì)掛牌企業(yè)的要求比E板(上海股交中心非上市公眾股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng))更前也更后，前即往初創(chuàng)期走，對(duì)企業(yè)盈利沒(méi)有要求；后則是對(duì)發(fā)展成熟的企業(yè)“收入+凈利潤(rùn)”或“收入+現(xiàn)金流”的要求都不低，更靠近戰(zhàn)略新興板要求。

　　對(duì)于備受市場(chǎng)關(guān)注的轉(zhuǎn)板機(jī)制問(wèn)題，陳妍強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，企業(yè)在科技創(chuàng)新企業(yè)專(zhuān)板掛牌后，在上海股交中心內(nèi)部的轉(zhuǎn)板機(jī)制是成熟的、沒(méi)有障礙的。而在交易所外，上海股交中心還在積極研究探索與新興板等多層次資本市場(chǎng)的對(duì)接機(jī)制。

　　四主線(xiàn)布局受益股

　　建設(shè)“全球科創(chuàng)中心”成為上海市委一號(hào)課題。申萬(wàn)宏源（000166）發(fā)表研報(bào)表示，習(xí)近平主席在上海調(diào)研時(shí)大力強(qiáng)調(diào)，上海在傳統(tǒng)發(fā)展方式遇到瓶頸時(shí)，也迫切需要進(jìn)行科技創(chuàng)新，尋找新的發(fā)展之路。

　　當(dāng)前尚處于上海建設(shè)全球創(chuàng)新中心初期階段，上海力爭(zhēng)到2040年基本建設(shè)成為全球科技創(chuàng)新中心，建設(shè)全球創(chuàng)新中心具體方案包括積極引進(jìn)人才和科技創(chuàng)新類(lèi)公司，給予優(yōu)惠政策和資金扶持；優(yōu)化資本運(yùn)作，創(chuàng)新運(yùn)作模式，給科技創(chuàng)新類(lèi)公司提供有效的金融支持；建設(shè)多方位的創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)中小企業(yè)；結(jié)合自貿(mào)區(qū)和國(guó)企改革，機(jī)制創(chuàng)新，釋放活力。

　　關(guān)于掘金上海全球科創(chuàng)中心，申萬(wàn)宏源建議沿著以下幾條思路布局：一是科技園區(qū)類(lèi)個(gè)股，包括張江高科（600895）、市北高新（600604）、外高橋（600648）、浦東金橋（600639）等同時(shí)受益于政策扶持和股權(quán)投資增值；二是上海重點(diǎn)高校旗下科技類(lèi)公司，如復(fù)旦復(fù)華（600624）、交大昂立（600530）、同濟(jì)科技（600846）、新南洋（600661）也有望憑借其創(chuàng)新人才、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、政策資源和在各自區(qū)域的引領(lǐng)地位在創(chuàng)投盛宴中分一杯羹；三是高科技類(lèi)公司，如復(fù)星醫(yī)藥（600196）、科華生物（002022）、上海電氣（601727）、海得控制（002184）、上海機(jī)電（600835）、華東電腦（600850）、網(wǎng)宿科技（300017）、漢得信息（300170）等；四是金融服務(wù)類(lèi)公司，如愛(ài)建股份等。

　　市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新是決策層為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型開(kāi)出的核心“藥方”之一，科創(chuàng)中心無(wú)疑就是我國(guó)推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展最有力的抓手。投資機(jī)會(huì)方面，可關(guān)注上海創(chuàng)投園區(qū)概念張江高科、紫江企業(yè)（600210）、市北高新、陸家嘴（600663）、大眾公用（600635）等。另外，上海自貿(mào)區(qū)概念股也有望受益。

　　投資要點(diǎn)：

　　浦東國(guó)資第二批改革核心聚焦科創(chuàng)中心建設(shè)，張江高科將成為張江科技城運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。11月3日，《浦東時(shí)報(bào)》報(bào)導(dǎo)稱(chēng)：上海浦東新區(qū)舉行第二批國(guó)資國(guó)企改革啟動(dòng)會(huì)。根據(jù)方案，本批國(guó)資國(guó)企改革主要有三大重點(diǎn)：一是聚焦三大主體(即張江集團(tuán)、科創(chuàng)集團(tuán)、張江高科上市公司)，著力打造“張江科技城”建設(shè)。首先，康橋集團(tuán)、國(guó)際醫(yī)學(xué)（000516）園區(qū)公司以及孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)前期開(kāi)發(fā)責(zé)任主體將并入張江集團(tuán)。其次，上海浦東新興產(chǎn)業(yè)投資有限公司、上海浦東融資擔(dān)保有限公司、上海張江火炬創(chuàng)業(yè)園投資開(kāi)發(fā)有限公司將組建成浦東科創(chuàng)集團(tuán)。張江集團(tuán)和科創(chuàng)集團(tuán)兩大平臺(tái)合計(jì)資產(chǎn)近千億元。第三，張江高科上市公司將從事科技園區(qū)綜合服務(wù)的同時(shí)，成為促進(jìn)科技企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資商。張江集團(tuán)持有的張江高科10%股份將劃轉(zhuǎn)浦東科創(chuàng)集團(tuán)。二是將原東岸公司與濱江公司等組建為注冊(cè)資本20億元的浦東國(guó)有獨(dú)資東岸集團(tuán)。三是加快浦東投資控股集團(tuán)建設(shè)。本輪改革完成后，浦東將完成75%的國(guó)資國(guó)企改革工作。

　　公司股權(quán)投資有進(jìn)有退，參股移動(dòng)健康領(lǐng)域。我們認(rèn)為，首先，此次改革通過(guò)土地資源再集中，即以重組后的張江集團(tuán)著力進(jìn)行“張江科技城”的功能性開(kāi)發(fā)。其次，此次改革通過(guò)科創(chuàng)資源聚集，即以重組后的科創(chuàng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)科創(chuàng)資源的“孵、投、貸、保”一體化、市場(chǎng)化業(yè)務(wù)運(yùn)作。第三，由于張江集團(tuán)和科創(chuàng)集團(tuán)兩大平臺(tái)合計(jì)資產(chǎn)近千億元，而兩者分別是張江高科第一、第二大股東，張江高科也是兩大公司唯一上市平臺(tái)。考慮巨大建設(shè)資金需求，張江高科后期不僅有望從資產(chǎn)規(guī)模受益，業(yè)務(wù)模式也將凸顯產(chǎn)業(yè)投資商地位。

　　投資建議：受益上海科創(chuàng)中心建設(shè)，產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)空間大，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。目前，公司全資子公司浩成創(chuàng)投和上市公司投資的長(zhǎng)期股權(quán)投資額合計(jì)32.60億元。考慮目前創(chuàng)新已成為張江發(fā)展驅(qū)動(dòng)力之一，我們假設(shè)公司創(chuàng)投業(yè)務(wù)權(quán)益增加值是投入額的6倍，即公司創(chuàng)投業(yè)務(wù)權(quán)益增加值為195.62億元。由此，可知公司NAV是466.62億元，對(duì)應(yīng)RNAV是30.13元。我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年EPS分別是0.38元和0.44元。截至11月2日，公司收盤(pán)于24.57元，對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率分別為64.7倍和55.8倍。考慮到公司屬研發(fā)園區(qū)龍頭，中國(guó)創(chuàng)新發(fā)展橋頭堡，三板市場(chǎng)、注冊(cè)制等多層次資本市場(chǎng)建設(shè)直接打通張江創(chuàng)投“進(jìn)退通道”。上海自貿(mào)區(qū)正式擴(kuò)區(qū)至張江。未來(lái)張江園區(qū)將將實(shí)現(xiàn)空間載體升級(jí)、企業(yè)集聚和功能拓展，區(qū)內(nèi)土地價(jià)值直接提升。公司參股多家高新企業(yè)，PE投資鏈條日趨完善，投資收益增長(zhǎng)潛力大，我們以RNAV的1.1倍，即33.14元為公司6個(gè)月的目標(biāo)價(jià)，維持公司“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

　　事件。公司公布2015年三季報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.30億元，同比增加48.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-2935萬(wàn)元，同比下滑4.27倍；實(shí)現(xiàn)基本每股收益-0.05元。

　　2015年前三季度，受房產(chǎn)結(jié)算增加推動(dòng)，公司營(yíng)收增加49%；而房產(chǎn)結(jié)算毛利率低使凈利潤(rùn)下滑。2015年7月，公司出租1萬(wàn)多平房屋租賃合同；公司與科華恒盛（002335）在云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域進(jìn)行合作。2015年8月，公司合作設(shè)立上海啟日投資有限公司。2015年10月，公司定增注入欣云投資49%股權(quán)，并加大14-06地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度。我們認(rèn)為，首先，該定增將有利于公司進(jìn)一步拓展市北高新園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)的空間，吸引一大批新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)入駐，提升公司的創(chuàng)新平臺(tái)和基地的服務(wù)能力，對(duì)接上海科創(chuàng)中心的建設(shè)。其次，該定增將有利于整合園區(qū)資產(chǎn)，提高上市公司資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量，提升公司盈利能力。第三，該定增將有利于改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少償債風(fēng)險(xiǎn)，提升公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　投資建議。受益于科創(chuàng)中心建設(shè)，儲(chǔ)備有望較快增長(zhǎng)，給予買(mǎi)入評(píng)級(jí)。公司定位于“精品園區(qū)”綜合運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)集成商和投資商，已布局3.13平方公里的上海閘北市北高新產(chǎn)業(yè)園和5.2平方公里南通科技（600862）城產(chǎn)業(yè)園。目前，市北高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)每年30%高增長(zhǎng)，園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)比重已超90%。公司合計(jì)持有權(quán)益建面118萬(wàn)平。同時(shí)，未來(lái)5年市北高新園區(qū)可開(kāi)發(fā)建面260萬(wàn)平，南通儲(chǔ)備4200畝土地。自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)后，部分生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)和輔助性企業(yè)將轉(zhuǎn)至外高橋周邊啟東產(chǎn)業(yè)園為公司帶來(lái)間接利好。近年來(lái)，公司加大了創(chuàng)投業(yè)務(wù)投資力度，未來(lái)發(fā)展可期。我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年EPS在0.20元和0.41元。截至10月30日，公司收盤(pán)于26.93元，對(duì)應(yīng)2015、2016年P(guān)E分別為134.7倍和65.7倍。目前“雙自聯(lián)動(dòng)”公司-張江高科2015年估值在59XPE。考慮公司處于大張江范圍內(nèi)，未來(lái)有望享受科創(chuàng)中心相關(guān)政策利好，同時(shí)受益靜安和閘北兩區(qū)合并，給予公司2015年80倍PE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)32.8元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資要點(diǎn)：

　　事件。公司公布2015年三季報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.3億元，同比增加28.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)11.3億元，同比增加14.2%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.6元。

　　2015年前三季度，受房產(chǎn)結(jié)算和租賃增加推動(dòng)，公司營(yíng)收增加28%；而房產(chǎn)結(jié)算毛利率較低使凈利潤(rùn)增幅收窄至14%。至2015年三季度末，公司持有在營(yíng)物業(yè)總建筑面積152萬(wàn)平，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的總建筑面積95萬(wàn)平，高品質(zhì)研發(fā)樓的總建筑面積20萬(wàn)平，商鋪物業(yè)的總建筑面積8萬(wàn)平，住宅物業(yè)的總建筑面積9萬(wàn)平。2015年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)租賃收入為15.06億元，同比增加27%。至2015年三季度末，公司在售的上海住宅物業(yè)的總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平，以在售面積為基礎(chǔ)計(jì)算的去化率為73%；在售的天津住宅物業(yè)的總建筑面積達(dá)46萬(wàn)平，以在售面積為基礎(chǔ)計(jì)算的去化率為84%.2015年1-9月，公司住宅物業(yè)銷(xiāo)售簽約面積17.09萬(wàn)平，合同金額42.09億元。2015年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10.40億元，同比減少12%。

　　2015年7月，公司在浦東競(jìng)得一塊占地面積0.62萬(wàn)平的商業(yè)用地。2015年7月，公司與太古地產(chǎn)中國(guó)合作開(kāi)發(fā)前灘25-01地塊。2015年10月，公司擬轉(zhuǎn)讓上海純一60%股權(quán)及債權(quán)。2015年公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收(含預(yù)收款)不低于66.3億元，同比增長(zhǎng)10%。

　　投資建議。維持“增持”評(píng)級(jí)。公司商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沿陸家嘴主干道展開(kāi)，具有價(jià)值稀缺性(目前公司持有物業(yè)總建面合計(jì)452萬(wàn)平，其中各類(lèi)可租物業(yè)面積達(dá)152萬(wàn)平，在建及前期推進(jìn)項(xiàng)目超300萬(wàn)平)。隨著上海國(guó)際金融中心建設(shè)推進(jìn)，公司持有物業(yè)價(jià)值、出租率和租金有望不斷上升。借助陸家嘴先天品牌優(yōu)勢(shì)，自貿(mào)區(qū)建設(shè)和前灘、迪斯尼項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)有望提升公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)能力，為2014-2016年中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供動(dòng)力。此外，公司也在嘗試聚焦金融股權(quán)投資。考慮到公司2015年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)凈利不低于上年，我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年EPS分別是1.14和1.42元，對(duì)應(yīng)RNAV是24.11元。截至10月29日，公司收盤(pán)于49.55元，對(duì)應(yīng)2015、2016年P(guān)E分別為43.5倍和34.9倍。考慮到公司受益于上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)區(qū)和國(guó)企改革，參考上海自貿(mào)區(qū)受益標(biāo)的外高橋、張江高科和浦東金橋2015年P(guān)E估值均值49.9倍，我們給予公司2015年50倍PE估值，對(duì)應(yīng)股價(jià)57.0元，維持“增持”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資要點(diǎn)：

　　事件。公司公布2015年三季報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.6億元，同比下滑8.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.08億元，同比下滑25.2%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.36元。

　　2015年前三季度，受房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減少影響，公司營(yíng)收下滑8.7%；而投資收益減少使凈利潤(rùn)降幅擴(kuò)大至25%。2015年9月，公司發(fā)布控股股東和公司更名公告。2015年9月，公司公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓森蘭D4-4在建工程項(xiàng)目。2015年10月，公司收購(gòu)汽車(chē)市場(chǎng)公司70%股權(quán)。2015年10月，公司收購(gòu)文化投資公司100%股權(quán)。2015年10月，公司收購(gòu)物流中心公司0.25%股權(quán)。

　　投資建議。受益國(guó)資改革和自貿(mào)區(qū)建設(shè)，維持“增持”評(píng)級(jí)。在李克強(qiáng)總理“開(kāi)放倒逼改革”下外高橋乃至股份公司將成為全球重要戰(zhàn)略核心平臺(tái)公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，公司外高橋基本面將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)階段。未來(lái)公司將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國(guó)際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。其中森蘭項(xiàng)目130萬(wàn)平(目前已啟動(dòng)78.58萬(wàn)平)，有望給公司帶來(lái)豐厚回報(bào)。我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年EPS分別是0.74和0.91元。對(duì)照香港自由港政策下生產(chǎn)要素價(jià)值重估，我們預(yù)計(jì)未來(lái)公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著受益自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)進(jìn)程，并受到政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地價(jià)重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級(jí)五大利好，為此我們預(yù)計(jì)公司RNAV至42.72元。截至10月30日，公司收盤(pán)于28.5元，對(duì)應(yīng)2015、2016年P(guān)E分別為38.5倍和31.3倍。考慮到公司將受益于上海國(guó)資改革和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，定向融資將加快公司五大平臺(tái)建設(shè)，考慮到上海自貿(mào)區(qū)上市公司2015年平均PE約53倍，我們以2015年60倍的PE，即44.4元作為公司6個(gè)月目標(biāo)價(jià)，維持“增持”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資要點(diǎn)：

　　事件。公司公布2015年三季報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.4億元，同比下滑23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.79億元，同比增加18.8%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.34元。

　　2015年前三季度，受房產(chǎn)銷(xiāo)售減少影響，公司營(yíng)收下滑23%；結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)毛利率較高且定增收購(gòu)子公司少數(shù)股權(quán)使凈利潤(rùn)增加19%。2015年第三季度，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入合計(jì)2.08億元，租賃收入合計(jì)8.42億元，酒店公寓收入8751.85萬(wàn)元。2015年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)預(yù)算收入36.5億元，同比增長(zhǎng)90.7%。

　　投資建議。受益國(guó)資改革和自貿(mào)區(qū)建設(shè)，“增持”評(píng)級(jí)。公司主要從事上海金橋出口加工區(qū)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開(kāi)發(fā)和租售業(yè)務(wù)。公司物業(yè)租賃收入每年保持10%穩(wěn)定增長(zhǎng)。公司定向增發(fā)注入39.6%聯(lián)發(fā)公司股權(quán)將推動(dòng)公司業(yè)績(jī)提速。目前公司將S11項(xiàng)目定位銷(xiāo)售有利于穩(wěn)定公司未來(lái)業(yè)績(jī)。公司在臨港地區(qū)有20萬(wàn)平土地儲(chǔ)備。上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)有望給公司土地帶來(lái)價(jià)值重估，國(guó)資改革將推動(dòng)公司進(jìn)一步發(fā)展。我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年EPS分別是0.45和0.53元，對(duì)應(yīng)RNAV是15.78元。截至2015年10月30日，公司收盤(pán)于25.0元，對(duì)應(yīng)2015、2016年P(guān)E分別為55.6倍和47.2倍。考慮到公司金橋園區(qū)和臨港一號(hào)項(xiàng)目將受益于自貿(mào)區(qū)建設(shè)，同時(shí)公司受益于浦東國(guó)資改革。目前上海自貿(mào)區(qū)標(biāo)的2015年平均動(dòng)態(tài)47XPE，給予公司2015年70XPE估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)31.5元，維持公司的“增持”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。(投資快報(bào)彭浩)