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　　在零售商業(yè)的歷史里，百貨業(yè)曾經(jīng)站在輝煌的頂尖。然而經(jīng)歷了數(shù)十年的風(fēng)雨飄搖之后，在購物中心大量崛起，電商購物陷入狂歡的年月里，這個行業(yè)似乎到了舉步維艱的地步。

　　如今的百貨行業(yè)中，或許還將再添一名轉(zhuǎn)型新兵。6月16日，歲寶百貨發(fā)布公告，與盒馬科技戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將位于深圳的12間歲寶超市租賃予盒馬科技，用作經(jīng)營盒馬鮮生超市。

　　作為馬云新零售版圖的“杰出代表”，盒馬鮮生可謂名副其實(shí)的“網(wǎng)紅”企業(yè)。拉來盒馬鮮生之后，借助其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，歲寶百貨的其他區(qū)域品牌就可與之形成協(xié)同效應(yīng)。

　　而更為重要的是，歲寶百貨表示，通過與盒馬科技的合作，主要收入來源由直接銷售轉(zhuǎn)為收取租賃付款，將能以較低成本實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定可靠的收入。

　　從2017年的年報可觀察到，在歲寶百貨的收入結(jié)構(gòu)中，直接銷售仍然最重要的部分。在這場合作之后，可以預(yù)見的是，在歲寶百貨未來的收入曲線中，占比最大要變成物業(yè)出租而形成的租金收入了。

　　這與以往的模式似乎有些不同，它更類似于租賃中的“二房東”模式。

　　更讓人浮現(xiàn)聯(lián)翩的是，在引入盒馬鮮生的兩個月前，這家企業(yè)的掌舵人楊祥波才剛剛將一位千億房企的前掌門人招攬至麾下，負(fù)責(zé)自己的“私人業(yè)務(wù)”。

　　拉來“網(wǎng)紅”盒馬鮮生

　　“轉(zhuǎn)型！轉(zhuǎn)型！”這是來自百貨行業(yè)震耳欲聾的吼聲，浪潮也早已掀起。

　　以王府井百貨為例，其在2011年便已成立專職發(fā)展購物中心的事業(yè)部，邁出了傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購物中心的步伐；2013年，還以16億元收購春天百貨，涉足奧特萊斯。

　　成效顯示在數(shù)據(jù)中，年報顯示，2017年王府井營業(yè)收入246.52億元，其中百貨/購物中心占213.25億元，同比增長6.82%，而奧特萊斯占33.27億元，同比大幅上漲41.23%。

　　深圳歲寶百貨近期則在醞釀“二房東”模式的改革。

　　6月19日，歲寶百貨發(fā)布公告稱，其與盒馬科技戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，深圳的12間選定歲寶超市將停止業(yè)務(wù)經(jīng)營，而相關(guān)區(qū)域?qū)⒆赓U予盒馬科技，用作經(jīng)營盒馬鮮生超市。

　　公告顯示，自生效日期起，盒馬科技將每月就使用上述選定的歲寶物業(yè)內(nèi)相關(guān)區(qū)域向該支付租賃付款，其金額足以償付自獨(dú)立第三方租用歲寶物業(yè)的應(yīng)付租金付款。

　　根據(jù)公告，歲寶百貨在深圳經(jīng)營14間歲寶超市以及于廣東省其他城市及湖南省經(jīng)營五間歲寶超市，其中12間選定歲寶超市將于生效日期起兩年內(nèi)分三階段完成改造。歲寶則將繼續(xù)經(jīng)營深圳的兩間歲寶超市，以及中國廣東省其他城市及湖南省的五間歲寶超市。

　　歲寶百貨強(qiáng)調(diào)，盡管部分歲寶超市業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模式于生效日期后將改變，但公司業(yè)務(wù)將不會受影響。其同時表示，盒馬科技與深圳歲寶雙方已同意，共同探索開發(fā)社區(qū)新零售解決方案。

　　對于合作原因，歲寶百貨表示，盡管其在歲寶超市業(yè)務(wù)及歲寶百貨業(yè)務(wù)上擁有自身競爭優(yōu)勢，但在快速發(fā)展的中國零售市場加上網(wǎng)上零售平臺當(dāng)中，其店鋪形象及產(chǎn)品種類的競爭力較弱。

　　與此同時，歲寶百貨還意識到，網(wǎng)上零售平臺的快速發(fā)展為連鎖店?duì)I運(yùn)商帶來挑戰(zhàn)。盡管該集團(tuán)擁有自身網(wǎng)上零售平臺，惟經(jīng)營規(guī)模僅限于中國深圳當(dāng)?shù)鼐用瘛４送猓€上至線下業(yè)務(wù)解決方案的最新結(jié)合為零售業(yè)務(wù)創(chuàng)造新業(yè)。

　　因此，通過與盒馬科技的合作，主要收入來源由直接銷售轉(zhuǎn)為收取租賃付款，將能以較低成本實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定可靠的收入，且整體盈利能力將有望提升，而不受消費(fèi)者喜好以及中國零售

　　業(yè)務(wù)在地方及國家層面日益激烈的競爭所影響。

　　除此以外， 通過與盒馬鮮生形成協(xié)同效應(yīng)，不同領(lǐng)域（如飲食、娛樂及年輕時尚品牌）的更多潛在時尚戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作伙伴可能會與集團(tuán)合作，有助該集團(tuán)由傳統(tǒng)百貨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為更時尚的一站式購物中心。

　　資本市場的反應(yīng)或許更為真實(shí)，19日復(fù)牌之后，歲寶百貨的股價曾一度上漲18.644%，截至當(dāng)日下午收盤時，報0.67港元，漲13.56%。

　　歲寶的維艱歲月

　　現(xiàn)年65歲的楊祥波，是歲寶百貨的實(shí)際掌舵人。

　　上世紀(jì)八十年代，這位從廣東汕尾陸河縣走出來的年輕人，來到正處于改革浪頭的深圳。在那里，他從事建材貿(mào)易行業(yè)，并由此挖得了第一桶金。幾年后，他移居香港。

　　在香港，楊祥波創(chuàng)立歲寶集團(tuán)，其后又香港商人的身份再次回到深圳，并涉足百貨行業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，歲寶集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍已涉及房地產(chǎn)、金融投資、零售百貨等領(lǐng)域。

　　歲寶百貨或許是楊祥波最為得意的“作品”，這家誕生于1996年的百貨公司，曾經(jīng)引領(lǐng)者百貨行業(yè)的浪潮，深圳的第一臺免費(fèi)購物大巴便是由歲寶百貨開出。第一個為顧客提供免費(fèi)送貨和上門維修服務(wù)的企業(yè)，也是歲寶。

　　在那些電商還尚處于萌芽階段的年月里，歲寶百貨度過了在這個行業(yè)里最美好的時光，2010年7月，其通過IPO成功登陸香港資本市場。那一年，它的營業(yè)額為12.8億，擁有及經(jīng)營13家百貨店，其中11家位于深圳，是深圳人眼中赫赫有名的“四大百貨”之一。

　　在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪中，一位深圳地產(chǎn)界資深人士直接用“曾經(jīng)很牛”這個詞來形容這家百貨企業(yè)。

　　然而畢竟只是曾經(jīng)，隨著各類購物中心的崛起以及電子商務(wù)浪潮的洶涌而至，傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)態(tài)生存空間逐漸被擠壓，“競爭加劇”“電商壓力”成為歲寶百貨年報中越來越常見的字眼。

　　為謀求新的生長空間，歲寶百貨也曾做出不少改變。例如，向二三線城市拓展，砍掉營收不好的店面，引進(jìn)包括餐飲、兒童游樂場、電影院等新體驗(yàn)元素，發(fā)展直接采購平臺以及開設(shè)網(wǎng)上業(yè)務(wù)、設(shè)立供應(yīng)鏈及物流網(wǎng)絡(luò)等。

　　一系列的舉措，曾在某些年份里讓歲寶百貨實(shí)現(xiàn)虧轉(zhuǎn)盈，但從整體來看，自2010年上市以來，這家老牌百貨的營業(yè)額始終在12億元至14億元之間搖擺，歸屬上市股東凈利潤更是從2010年的2億元下滑至2017年0.46億元。

數(shù)據(jù)來源：歲寶百貨公告，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體整理

　　從收入結(jié)構(gòu)來看，歲寶百貨主要由直接銷售、專營銷售傭金以及租金收入組成。深圳高力國際副董事總經(jīng)理袁嘉隆向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，在傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營中，除了通過直接銷售商品獲得利潤，百貨還會將部分商鋪?zhàn)饨o商戶。

　　袁嘉隆進(jìn)一步指出，這種出租主要有幾種模式，一種是固定租金，一種是純提成，也就是按照在商戶銷售額中提取一定的提成作為傭金，另外一種就是底租加上一定比例的提成。

數(shù)據(jù)來源：歲寶百貨公告，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體整理

　　從歲寶百貨的收入占比來看，自2010年至今，直接銷售占比波動并不算大，專營銷售傭金出現(xiàn)逐年下滑趨勢，但租金收入?yún)s從2010年0.46億元上漲至2017年1.67億元，超過專營銷售傭金。

　　如今，通過與盒馬科技的合作，歲寶百貨主要收入來源將由直接銷售轉(zhuǎn)為收取租賃付款，可以預(yù)見的是，在未來的收入曲線中，占比最大的或許已經(jīng)不是直接銷售，變成通過將物業(yè)出租而形成的租金收入了。

　　中海舊將的未來派

　　就在牽手盒馬鮮生的兩個月前，向來低調(diào)的歲寶剛剛因一場人事變動而成為媒體的追逐焦點(diǎn)。報道顯示，曾經(jīng)一手主導(dǎo)中海地產(chǎn)整合的舊將郝建民將加盟歲寶集團(tuán)，主要負(fù)責(zé)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)“做大做強(qiáng)”。

　　而歲寶百貨相關(guān)人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體確認(rèn)了這一消息，并表示，“郝總負(fù)責(zé)的是老板的私人生意”。

　　楊祥波的“私人生意”并不多，金融投資算一塊，另一塊就是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而結(jié)合郝建民的職場簡歷以及媒體釋放的消息，“負(fù)責(zé)地產(chǎn)板塊”的說法大概八九不離十了。

　　但一個明顯的事實(shí)是，相對于面臨行業(yè)危機(jī)但仍具有相當(dāng)規(guī)模的百貨業(yè)務(wù)，歲寶集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊幾乎可以忽略不計(jì)。

　　在公開消息中，能查詢到的歲寶旗下項(xiàng)目可謂寥寥無幾，其中深圳有兩個，一個是位于深圳羅湖八卦嶺片區(qū)的國展中心項(xiàng)目，還是由世茂集團(tuán)在代建，另外位于深圳寶安沙井片區(qū)的項(xiàng)目則是由星河灣集團(tuán)代建，兩個項(xiàng)目均處于建設(shè)施工階段。

　　在上述人事消息傳出時，市場普遍的疑惑是，挖來這位曾掌舵千億央企的職業(yè)經(jīng)理人之后，“后方土地糧草并不多”的歲寶如何在已形成萬億規(guī)模競賽的房地產(chǎn)行業(yè)突圍？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從現(xiàn)有的舉動來看，至少說明歲寶正從集團(tuán)層面對業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，但有沒有郝建民的從旁輔助，可能還不太好說。

　　不過，盡管沒有明顯的消息指向，但12間超市的出租行為與兩個月前的地產(chǎn)干將加盟，兩者在時間點(diǎn)上的巧合，也不禁令人浮想聯(lián)翩。

　　畢竟，通過出租商鋪增加收入的商業(yè)模式，在零售行業(yè)早已不是一個新鮮的“玩意兒”，對于百貨行業(yè)來說也早已是司空見慣，沃爾瑪、紅星美凱龍等企業(yè)的大賣場模式早在幾年前就已經(jīng)被行業(yè)熱議。

　　不過，袁嘉隆認(rèn)為，從表面來看，歲寶的出租模式和沃爾瑪比較類似，但從租金收入來看，

　　兩者之間還是存在些微差別，“歲寶是業(yè)主，而沃爾瑪更多的時候是一個商家，在將部分商鋪出租出去的時候，利用自身主力店品牌的影響，租金肯定比業(yè)主直接出租來得高。”

　　論及歲寶未來的轉(zhuǎn)型方向，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為以搭建大賣場平臺為主的紅星美凱龍或許更值得借鑒。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，初創(chuàng)時期的紅星美凱龍，采取同樣是較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，經(jīng)銷自己工廠生產(chǎn)的家具，同時代理其他家具品牌，賺取其中的差價。

　　不過，在發(fā)現(xiàn)這種經(jīng)營模式比較容易出現(xiàn)虧損之后，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新就開始著手將這種大賣場變成一個平臺，通過收取入駐品牌商的租金來盈利，其后更開始自主拿地、自主運(yùn)營商場，并且長期持有。

　　除了自建商場外，紅星美凱龍還通過租用大量物業(yè)，然后再裝修成自己的賣場，租給品牌商戶，這種租賃模式類也俗稱為“二房東”，同時還通過委托管理進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。2017年年報數(shù)據(jù)顯示，紅星美凱龍共有商場數(shù)量256個，其中自營71個，經(jīng)營面積570萬平方米，委托管理185個，經(jīng)營面積943萬平方米。

　　不過，相比起紅星美凱龍來說，歲寶的規(guī)模大概要遜色不少，數(shù)據(jù)顯示，歲寶目前共經(jīng)營19家百貨店，總建筑面積32.74萬平方米。而最為重要的是，無論是自營賣場還是輕資產(chǎn)輸出，對企業(yè)的品牌都有著較高的要求，目前來看，作為區(qū)域性百貨的歲寶，似乎并不具備這種品牌效應(yīng)。

　　曾經(jīng)的央企掌舵人郝建民的未來將選擇怎么走，乃至歲寶集團(tuán)這家企業(yè)未來將走向何處，在外界看來，或許仍是一個未知數(shù)。

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