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數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全國(guó)房企的債務(wù)規(guī)模至少達(dá)11.2萬(wàn)億元;如若加上隱形債務(wù)，而這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)更高。

　　僅僅以11.2萬(wàn)億元計(jì)算，這意味著什么呢?意味著13億的國(guó)人，每人需要拿出近9000元給房企，才能拯救房地產(chǎn)這個(gè)債務(wù)大窟窿;11.2萬(wàn)億也意味著，中國(guó)需要拿出國(guó)家財(cái)政收入的80%，才能救房企——2016年中國(guó)財(cái)政收入為159552億元。

　　雖說(shuō)房企可以通過(guò)新房銷售、物業(yè)租賃、再發(fā)債等手段來(lái)解決過(guò)10萬(wàn)億的債務(wù)問(wèn)題，但現(xiàn)在，最后一根稻草已經(jīng)搖搖欲墜，在房企焦頭爛額處理調(diào)控后銷售量?jī)r(jià)齊跌的問(wèn)題時(shí)，后院融資這塊卻已起火：平日通過(guò)銀行信貸、信托、定增、發(fā)債、基金等各大渠道融資的路，如今條條被堵;房企海外發(fā)債的路也被攔截。

　　融資渠道不暢，怎么拿新債還舊債?如果還不起債，這利滾利，最后滾成一個(gè)永遠(yuǎn)也還不清的雪球，那時(shí)有多少企業(yè)能抵擋雪崩?

　　如此的現(xiàn)象，是否有人會(huì)想起亞洲金融危機(jī)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)寒冬?彼時(shí)，砸售樓處、斷供、房?jī)r(jià)腰斬、中小房企倒閉等新聞此起彼伏，甚至包括全國(guó)百?gòu)?qiáng)的房企光耀地產(chǎn)同樣一夜之間轟然倒下。

　　2017年發(fā)生在房地產(chǎn)的這一幕，和2008年時(shí)又何其相似。

　　債務(wù)到期壓力或集中在未來(lái)2-5年

　　這幾天嘉興宇宙級(jí)土拍市場(chǎng)上馬甲橫飛，425家房企動(dòng)用多個(gè)馬甲圍獵8塊地，場(chǎng)面甚是壯觀，這其中也不知道有多少家房企打腫臉充胖子，跟著瘋搶這些地塊。

　　但未知這是否是最后的瘋狂。早在5月初，海通證券(600837,股吧)對(duì)此就做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)。具體而言，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至 2016 年底，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 7.11 萬(wàn)億。

　　這僅僅是冰山一角。過(guò)去兩年發(fā)行債券是地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，截至 2016 年末，國(guó)內(nèi)存量地產(chǎn)債約有 2.1 萬(wàn)億元;海外地產(chǎn)債存量近 700 億美元。如果將美元換算成人民幣，也就是說(shuō)截至 2016 年底，地產(chǎn)行業(yè)的存量債券債務(wù)總規(guī)模為 2.57 萬(wàn)億元。

　　除了傳統(tǒng)的銀行貸款、發(fā)債、定增等渠道，地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)通過(guò)信托、資管計(jì)劃、基金等渠道籌集資金。

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016 年末，信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.43 萬(wàn)億元，較 2015 年末的 1.29 萬(wàn)億元新增了1418億。

　　從基金子公司資管產(chǎn)品來(lái)看，根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016 年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品數(shù)量共計(jì) 304 只，投資金額約 880 億元，相較 2015 年 130 只、286 億元的發(fā)行量增加接近 2 倍。

　　除了上述幾類地產(chǎn)企業(yè)融資渠道外，可能還會(huì)存在其他類型的有息債務(wù)，比如委托貸款、明股實(shí)債的權(quán)益類信托、民間借貸等，這些可能還是很多小型房企主要的融資渠道，但是規(guī)模難以統(tǒng)計(jì)而且總體上量不是很大。

　　海通證券根據(jù)以上幾類主要融資渠道對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行估計(jì)指出，截至2016 年底，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債總規(guī)模約 11.2 萬(wàn)億。考慮到一些無(wú)法統(tǒng)計(jì)的融資渠道，地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的債務(wù)規(guī)模和凈融資額應(yīng)當(dāng)大于所估計(jì)的數(shù)據(jù)。

　　舉債不可怕，關(guān)鍵是有沒(méi)有能力還。據(jù)智通小編了解，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有 75%是在2019-2021 年間到期。此外地產(chǎn)企業(yè)貸款的期限以 3 年為主，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在 2018-2019 年到期，也就是說(shuō)未來(lái) 2-5 年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

　　舉個(gè)例子來(lái)看，富力地產(chǎn)(02777)高負(fù)債是業(yè)界都知道的。從其2016年的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2016年底，該公司借款總額為1208.5億元。從債務(wù)組合來(lái)看，其中1年到期債有336.82億元，2至5年到期的為637.57億元，5年以上的為234.13億元。這樣看來(lái)，富力地產(chǎn)2至5年到期債占到總量的53%，占了大頭。

　　債務(wù)到期那就得還，融資環(huán)境寬松時(shí)，房企還能“以舊換新”替換債務(wù)結(jié)構(gòu)，如今，融資趨緊，房企想要借錢就沒(méi)那么容易了。一位多年從事金融行業(yè)的人士告訴智通小編，以他的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這次國(guó)家主動(dòng)去泡沫，他判斷這次融資趨緊的持續(xù)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，甚至?xí)^(guò)5年時(shí)間。

　　超過(guò)5年，這意味著什么?

　　舉個(gè)例子，2016年前三季度房企融資環(huán)境還是十分寬松的，房企趁機(jī)大規(guī)模發(fā)債。根據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，單在國(guó)內(nèi)發(fā)債券這一塊，2016年全年地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行量約 1.15 萬(wàn)億元，償還量?jī)H有0.07 萬(wàn)億元，凈融資量達(dá)到 1.08 萬(wàn)億元。海外債方面，2016 年全年海外地產(chǎn)債發(fā)行量有 147 億美元，到期約 80 億美元，凈融資約 67 億美元。

　　將80億美元換算成人民幣大概在550億，加上0.07 萬(wàn)億，一共是0.125萬(wàn)億。截至 2016 年底，地產(chǎn)行業(yè)的存量債券債務(wù)總規(guī)模為 2.57 萬(wàn)億元,，如果以每年還債0.125萬(wàn)億來(lái)計(jì)算，那么，房企至少要花長(zhǎng)達(dá)20年的時(shí)間才能還清這筆債。

　　這還沒(méi)算利息的，如果把利息算進(jìn)去，那年限更長(zhǎng)，使得房企本身岌岌可危的資金鏈更雪上加霜。

　　融資環(huán)境到底有多惡劣?

　　一直在說(shuō)房企融資環(huán)境收緊，那這個(gè)環(huán)境到底變得多惡劣?

　　先來(lái)看一個(gè)現(xiàn)象，近段時(shí)間全國(guó)各地都在曝出銀行上調(diào)房貸利率。從5月開始，針對(duì)樓市的“定向加息”拉開序幕。從5月2日起，北京首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，也就是4.9%的年利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。緊隨其后，深圳的商業(yè)銀行也普遍將首套房貸利率從原來(lái)的9折上調(diào)至9.5折。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%。房貸利率上調(diào)，這有效的影響了居民買房的積極性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)給出佐證：今年1—4月份，全國(guó)商品房銷售額33223億元，增長(zhǎng)20.1%，增速卻回落5個(gè)百分點(diǎn)。

　　樓市降溫，樓盤滯銷，企業(yè)資金被套無(wú)法快速回籠，這又是房企的一個(gè)“雷”。

　　另外，近日坊間也盛傳央行縮表，雖然后來(lái)央行用專欄文章專門解釋，“縮表”并不一定意味著收緊銀根，同時(shí)表示，4月央行資產(chǎn)負(fù)債表已重新轉(zhuǎn)為“擴(kuò)表”。但是國(guó)泰君安銀行團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)真正開始縮表的是銀行。

　　從財(cái)務(wù)角度看，銀行的業(yè)務(wù)分為表內(nèi)和表外業(yè)務(wù)。通俗來(lái)講，銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)就是自己放貸，而表外就是銀行會(huì)買各種理財(cái)產(chǎn)品，如信托、資管計(jì)劃，這些產(chǎn)品背后的放款主體就是銀行。而現(xiàn)在縮表最明顯的就是銀行的表外業(yè)務(wù)收縮。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向智通小編透露，最近上面發(fā)文要嚴(yán)管通道業(yè)務(wù)，主要的問(wèn)題就是要掐斷銀行的理財(cái)資金到房地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)鏈條。

　　值得一提的是自2016年四季度房企融資收緊后，很多房企紛紛轉(zhuǎn)向信托融資，近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)悄然升溫。不過(guò)天有不測(cè)風(fēng)云，根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，近期銀監(jiān)會(huì)發(fā)文重點(diǎn)檢查信托違規(guī)拿地業(yè)務(wù)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)融資又一重要通道被收緊。

　　另外，在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)升溫的同時(shí)，房企海外發(fā)債業(yè)務(wù)也在升溫的。然而，據(jù)財(cái)新引用外媒5月18日消息顯示，第二季度開始，國(guó)家發(fā)改委已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文，也就是說(shuō)房企海外發(fā)債這條路也被堵。

　　一樣的套路，哪里升溫堵哪里，總之就是不會(huì)輕易貸款給房企。

　　房企的自救運(yùn)動(dòng)

　　現(xiàn)在房企融資困難，沒(méi)想到連萬(wàn)科(02202)這樣的大房企也開始采取自救行動(dòng)，其共出資50.31億元成立兩支基金用于投資萬(wàn)科或下屬控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(含在建和已完工項(xiàng)目)。

　　有分析人士指出，萬(wàn)科此番設(shè)立基金買自己的項(xiàng)目，其中“明股實(shí)債”融資的可能性很大。

　　像萬(wàn)科這樣成立基金來(lái)融資是一種方式，另外就是最近房企為了減少成本也出現(xiàn)了退地的情況。

　　今年4月，由首都開發(fā)、保利(00119)、龍湖(00960)、中海外(00688)組成的聯(lián)合體拿下了北京舊宮兩宗總價(jià)為127.2億的地塊，然而近日卻有消息稱，由于舊宮地塊成本過(guò)高，保利(00119)、龍湖(00960)正討論退出聯(lián)合體。

　　辛辛苦苦搶下的一塊地，現(xiàn)在卻要退掉，如果房企現(xiàn)金流充裕，也不至于這么折騰自己吧?房企種種自救動(dòng)作，不得不讓人感嘆，在銷售市場(chǎng)和土地新政的雙重壓力下，樓市寒氣已經(jīng)襲來(lái)了。

　　中小房企的末日要來(lái)?

　　早在2008年的樓市寒潮中，SOHO中國(guó)(00410)的董事長(zhǎng)潘石屹就認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)要發(fā)生巨變，大量企業(yè)要進(jìn)行整合的“百日巨變”言論，引發(fā)許多中小開發(fā)商的反擊。

　　而如今，在樓市調(diào)控高壓之下，許多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為房企又要迎來(lái)兼并潮。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量從2000年的27303家，增長(zhǎng)到2015年93426家房企。

　　智通小編曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)24家內(nèi)房企2017年前4月的銷售情況，其中碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大這三家房企前4月的銷售額一共高達(dá)5411.1億元，而24家房企的銷售額共為9211.74億元。也就是說(shuō)，房企前三甲前4月銷售額占到總額的58.74%，近乎六成。行業(yè)集中度可見(jiàn)一斑。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，已到了“大而不能倒”的悲劇，而中小企業(yè)將面臨融資利率上升、管道收窄的格局。兩相對(duì)應(yīng)，冬天已經(jīng)來(lái)臨，而且會(huì)格外漫長(zhǎng)，現(xiàn)在的問(wèn)題是：誰(shuí)會(huì)第一個(gè)倒下呢?

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