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　南京的5月，儼然已是夏天了。天氣有些悶熱，讀書靜心是個應(yīng)對的好方法。

　　關(guān)于樓市和房價，本不想再寫什么，現(xiàn)在值得投資的城市，基本上都限購了、限價了、房貸也收緊了，感覺寫了也是白寫，你買了不，也買不到啊。

　　現(xiàn)在想來，去年底、今年初，我一直呼吁大家買房，圍繞樓市還專門寫過調(diào)研報告和及時性的點評，更是組織了3批朋友去重慶批量購房，確實是做了有功德的事情，短短幾個月的時間，幾乎所有人的首付款都賺回來了。

　　但是，經(jīng)不過許多網(wǎng)友隔三差五的屢屢詢問，我還是勉為其難再寫一篇，希望能夠讓大家看清樓市的大勢。

　　中國樓市的大勢，一句話：只要是前20大城市，隨時都可以買——未來5年內(nèi)，中國前20大城市的房價，整體至少還要漲一倍，有些已經(jīng)漲過幾浪的，漲幅可能小些，有些之前漲得慢的，漲幅可能多些。

　　這個大趨勢，又是由三個維度的趨勢組合而成：
　　1，中國的城市化進(jìn)程，才完成一半。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化率是56%，記住，是城鎮(zhèn)化率（包括縣城和部分城鎮(zhèn)），不是城市化率，我國真正的城市化率，目前可能不到45%，到達(dá)75%以上的飽和率，至少還需要20年。

　　為什么我一直說買房，最好只買前20大城市。因為，未來是大城市化的時代，而不是中小城市的時代，產(chǎn)業(yè)在變遷，傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩，沒有未來。未來的經(jīng)濟(jì)主要依賴現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、精密制造、生物科技、文娛和金融業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)和崗位，只有大城市才有條件創(chuàng)造和提供。

　　對于大城市化，我們要有這樣的預(yù)見，未來20年，2000萬人口以上的城市，中國至少要有5個，1000—2000萬人口的城市，中國至少要有10個，前20大城市的人口總和，至少要占到全國總?cè)丝诘?0%。

　　2，貨幣政策，中長期還是寬松。春節(jié)后的幾個月，為了應(yīng)對資產(chǎn)價格暴漲、尤其是金融空轉(zhuǎn)，央行搞了一陣定向緊縮，貨幣的市場價格在上升。但是，你要搞清楚，定向緊縮不是全面緊縮、更不是加息（基準(zhǔn)利率一直沒有變）。

　　紙幣天然的無錨屬性（增加貨幣發(fā)行的彈性無限大），短期可能會稍微收緊一下，但是中長期的貨幣寬松趨勢沒有變，市場利率下行的趨勢也沒有變。我們要知道，自1971年布雷頓森林體系解體之后，哪個國家的貨幣發(fā)行量，不是增加了一、二百倍。

　　中國也是一樣，有興趣的，可以自己查查廣義貨幣發(fā)行量（M2），僅僅過去20年，從1996年到2016年，我國的M2就增加了20多倍。這個大趨勢，未來只會延續(xù)、增速可能會收一收，但貨幣寬松的大趨勢不會改變。

　　目前來看，我估計，最遲明年初，貨幣政策還是會進(jìn)一步寬松的、利率還是會進(jìn)一步下行的，一是我國經(jīng)濟(jì)要維持穩(wěn)定，要確保一定的經(jīng)濟(jì)增速，貨幣不寬松怎么行，二是我國地方政府和國有企業(yè)負(fù)債率高，貨幣不寬松、利率不下行，國有債務(wù)違約率就會上升。

　　3，中國的大趨勢看好。最近幾年，從政府、國企、到軍隊、再到金融，全方面的反腐，減少了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的摩擦成本，全面提升了我國的營商環(huán)境。另外，一帶一路的強(qiáng)勢推進(jìn)（《樂觀是樂觀者的通行證，悲觀是悲觀者的墓志銘！》），這些都給中國經(jīng)濟(jì)未來30年的向好，創(chuàng)造了好的內(nèi)外部條件。

　　所以說，中國的大城市，10年以后，不單單是中國的大城市，北上廣深，以后也不單單是中國的北上廣深，甚至重慶、杭州，以后也不單單是中國的重慶、杭州。

　　20年前，中國人喜歡移居國外，10年前，一大批移居國外的又回來了，現(xiàn)在，除了極少數(shù)涉及貪腐的官員和商人，已經(jīng)幾乎沒有人想移居國外了（忘了說一下，我原來的女朋友，6年前移居英國，現(xiàn)在也想著回來了），出國留學(xué)的年輕人雖然多，但有幾個不是一畢業(yè)就回國了。

　　未來10年，未來20年，我們會看到一批又一批的外國人，移居中國，中國戶口、尤其是大城市戶口的含金量，以后足以媲美香港和新加坡。

　　不多說了，大趨勢向前，未來房價只會一浪還比一浪高。

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