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　雄安新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，正在如火如荼地進(jìn)行中。

　　大家最為好奇、最為期待的是：雄安新區(qū)到底將采取哪種房地產(chǎn)模式，它會(huì)不會(huì)獲得巨大的成功，會(huì)不會(huì)在全國推廣。

　　其實(shí)，很多人沒有意識(shí)到，在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，有一個(gè)非常成功的深圳模式。這個(gè)模式至今沒有得到過認(rèn)真的總結(jié)，也沒有被官方認(rèn)可。

　　本質(zhì)上，房地產(chǎn)的“深圳模式”是一種管制滯后的“民間自發(fā)搶建”模式，或者說是小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑遍地開花的模式。這種模式?jīng)]有辦法被當(dāng)今的土地管理制度所認(rèn)可。但事實(shí)上，樓市的“深圳模式”恰恰是深圳崛起，創(chuàng)造如今令人炫目的輝煌的重要基礎(chǔ)之一。

　　在深圳建立特區(qū)的早期，沒有任何一個(gè)人會(huì)想到，深圳能發(fā)展到如今的規(guī)模。最大膽的城市規(guī)劃，也是按照最多400萬人口設(shè)計(jì)的，而深圳目前實(shí)際生活人口超過2000萬。深圳的新生兒數(shù)量，已經(jīng)連續(xù)幾年超過北京、上海、廣州。深圳的小學(xué)生人數(shù)，也超過了北京。

　　所以，在建特區(qū)之初，政府沒有錢也沒有想到，把深圳范圍內(nèi)的全部集體土地都收歸國有，變成城市建設(shè)用地。集體土地的長期、大面積存在，為原村民搶建、違建提供了便利。而深圳的小政府、大社會(huì)模式（管理弱），以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展（利潤大），也都加劇了違建的蔓延。

　　深圳曾多次計(jì)劃控制并拆除違建，但事實(shí)上每次出臺(tái)文件，都成為刺激違建大幅增長的因素。根據(jù)官方正式對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)，到2014年深圳共有違法建筑37.3萬棟，建筑面積4.28億平方米。違法建筑總面積，占深圳總建筑面積的一半。

　　根據(jù)《深圳市住房保障規(guī)劃（2016—2020）》的征求意見稿披露，到2013年末深圳原村民自建、合建的住宅面積為2.6億平米。這樣，我們大概可以得出這樣的數(shù)據(jù)。

　　深圳一共有不少于37.3萬棟違法建筑，其中2.6億平方米為住宅性質(zhì)，其他的1.68億平米為工業(yè)廠房、辦公樓、商業(yè)性質(zhì)。

　　目前深圳住宅的平均單價(jià)在每平方米5萬左右，2.6億平方米價(jià)值13萬億元；1.68億平方米的廠房、辦公樓、商業(yè)，如果按照單價(jià)2萬元計(jì)算，價(jià)值3.36萬億。也就是說，深圳違法建筑的市價(jià)總值在16萬億以上。

　　在一線城市，房屋價(jià)值里70%以上是各種稅費(fèi)，這樣我們可以計(jì)算出來：深圳的違法建筑，一共少給政府交納了11萬億以上的稅費(fèi)。正是因?yàn)闆]有交納這些稅費(fèi)，所以這些房屋無法獲得紅本。

　　算到這里，我想大家已經(jīng)意識(shí)到了：深圳樓市的“民間自發(fā)模式”，意味著政府向民間讓渡了11萬億的財(cái)富。如果按照深圳2016年的經(jīng)濟(jì)水平，這相當(dāng)于：
　　深圳5.5年的GDP；
　　深圳14年的財(cái)政總收入；
　　深圳35.8年的地方財(cái)政收入。

　　這筆巨大的財(cái)富讓渡給民間之后，誰獲得了呢？最大的受益者，當(dāng)然是深圳原村民。其次，就是全社會(huì)。

　　想想看，如果沒有這些雨后春筍一樣冒出來的、密集的房屋，深圳的人口能迅速增長到2000萬人以上嗎？很多剛來闖深圳的人，都有租住城中村、違法建筑的經(jīng)歷。這4.28億平米的房屋，成為深圳成本最低的住房、工廠、寫字樓和商鋪。

　　其中僅2.6億平米的違法住宅，就給深圳提供了650萬套低端住宅，每套的面積不到40平方米。要知道，在同期（1980—2013），深圳只建設(shè)了128萬套商品房（每套平均面積93平方米）、34萬套政策性住房（每套平均面積82平方米）、單位個(gè)人自建房55萬套（平均每套86平方米）。此外，還有168間工廠宿舍（每套平均38平方米）。

　　我們可以清晰地算出：如果沒有650萬套違法建筑，深圳1980年建立特區(qū)到2013年末一共只建設(shè)了217萬套正規(guī)住宅，和168萬間工業(yè)區(qū)宿舍。按照每套間住4個(gè)人計(jì)算，最多只能容納1540萬人。

　　這650萬套民間創(chuàng)造出來的房子，不僅增加了深圳容量，給了深圳迅速做大的機(jī)會(huì)，還平抑了深圳的房價(jià)、租金價(jià)格，最終平抑了深圳整個(gè)社會(huì)的運(yùn)營成本。

　　深圳每一代杰出的企業(yè)家，都有在城中村居住、辦公的經(jīng)歷，早的比如華為的任正非，年輕的比如大疆創(chuàng)新的汪濤。

　　我曾把深圳崛起的核心因素概括為5個(gè)：香港、城中村、小政府、交易所、一群在內(nèi)地不得志的人。這幾個(gè)原因，缺一不可。

　　如果沒有香港，深圳就沒有設(shè)立特區(qū)的理由，也缺乏三來一補(bǔ)企業(yè)完成原始積累；如果沒有小政府，就不會(huì)有比較健全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，也就不會(huì)有失控的城中村、違法建筑。如果全靠政府建房子，深圳就不可能做這么大，成本就不可能這么低。

　　如果沒有深圳證券交易所，深圳資金匯聚得不會(huì)這么快。想想看，2000年的時(shí)候，廣州的金融機(jī)構(gòu)存款余額是深圳的2倍；16年之后，深圳是廣州的1.4倍。創(chuàng)造這個(gè)奇跡的，除了深圳的高科技產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)橛薪灰姿瑖@交易所產(chǎn)生了健全的金融產(chǎn)業(yè)鏈條。

　　當(dāng)然，創(chuàng)造深圳奇跡的核心，是一群在內(nèi)地?zé)o法施展自己的人。他們不會(huì)混官場(chǎng)，不會(huì)熬資歷，不會(huì)搞辦公室政治，是深圳給了他們不看別人臉色，靠自己、市場(chǎng)打拼的機(jī)會(huì)。

　　“交易所”代表著中央賦予的特權(quán)，“香港”代表著地利，“小政府”代表著改革，“房地產(chǎn)的民間模式”、“一群在內(nèi)地不得志的人”代表著市場(chǎng)、民間自發(fā)的力量。這就是深圳崛起的真正秘密，復(fù)雜、多樣，充滿了內(nèi)在的矛盾和張力。

　　今年是深圳建立特區(qū)37周年，也是深圳獲得聲譽(yù)最高的時(shí)候，無論是對(duì)中國經(jīng)濟(jì)悲觀的學(xué)者，還是自信心爆棚的學(xué)者，無論是看淡樓市還看多樓市的專家，都無一例外唱多深圳，唱多深圳樓市。

　　而當(dāng)我們總結(jié)深圳崛起的原因的時(shí)候，驚奇地發(fā)展：深圳樓市的“民間模式”，起到了至關(guān)重要的作用。這些自發(fā)涌現(xiàn)出來的4.28億平米的建筑，成為天然的廉租房、廉租廠房、廉租辦公樓，為深圳迅速搭建起一個(gè)龐大、低成本的舞臺(tái)。正是在這個(gè)舞臺(tái)上，各種各樣懷著夢(mèng)想的中國人，從內(nèi)地涌來，在這里上演了一場(chǎng)精彩的大戲。

　　深圳樓市的“民間模式”是特定歷史條件下產(chǎn)生的，未必公平、也難說合法，當(dāng)然是無法復(fù)制的。在國內(nèi)，大約只有東莞有類似的情況。

　　但這個(gè)模式值得我們研究、反思：既然這個(gè)模式有效、能催生巨大的財(cái)富，為什么不在未來的改革中吸收它合理的一面呢

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