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       前天，香港誕生新地王。香港中環一塊地，樓板價54萬港元/㎡，折算成人民幣，約48萬/㎡。想想去年上海內環的“超級地王”，樓板價是10萬人民幣/㎡，居然差距這么大。

　　再來看看國家統計局公布的數據，有這樣一組反差。

　　4月末全社會固定資產投資累計同比增速沒有延續一季度的反彈勢頭，下降0.3%。

　　基建投資和制造業投資增速均有回落。

　　1-4月份，全國房地產開發投資同比增長9.3%，增速比1-3月份加快0.2個百分點，其中住宅投資增長10.6%。房地產開發企業土地購置面積同比增長8.1%。

　　“房地產是個充滿了氣的高壓鍋”

　　我從來不認為，房地產市場真正降溫了，雖然國家統計局數據顯示70個大中城市中一些城市房價增速在下降。房價表面被抑制，但購房熱情遠未熄滅。

　　從最近了解到的一些情況看，日光盤不少，秒殺盤也不罕見。開發商搶地熱情不減。開發商不傻，不會做高買低賣的賠本生意。

　　目前開發商顯然是判斷，庫存下降，現在是補庫存的最好階段。

　　一面是數據顯示房子漲不動，另一面秒光盤、搶地，如此矛盾的現象總有一個在忽悠我們。

　　真正出錢的人是清醒的，而不出錢、不交易的人了解不到真實情況，甚至有意隱瞞真實情況。

　　短期房價急漲是貨幣行為，就像上世紀80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地產市場的瘋狂，說明貨幣的瘋狂。大家用房地產這個居民最大宗市場，來對沖紙幣購買力下行的風險。購買資產也就成為必要之選。

　　國人曾經以借錢為恥，通脹時代學會了借錢（必須強調，從CPI上基本看不到通脹，但大家還是很恐慌）。根據西南財經大學家庭金融中心的調查數據，2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮居民高達190%，已略高于各主要發達國家可比的微觀數據，近兩年應該還在大幅上升，中國居民杠桿率并不低。

　　目前維持房地產價格穩定是地方政府的任務，想降就降，要降得漂亮。控制房價漲幅，根據網簽價格數量，決定賣什么價位的房子，賣多少，或者直接壓住房價，那數據就不會蹭蹭漲，一切都在掌握。

　　但市場不會因此改變，看看搶房潮下的庫存數據：全國商品房待售面積創下2015年9月末以來新低。

　　三四線城市大規模去庫存，是不是這輪調控想取得的目的？以前三四線城市庫存是個大堰塞湖，懸在我們的頭頂，現在好了，一調控，庫存下降了。上海5月4號發通知，購房要搖號了。我相信常識，搖號不可能是房價下跌的標志。

　　房價就像個放在火上烤了幾小時的高壓鍋，讓人看著膽戰心驚。但泄氣是需要條件的，一是實體經濟好到可以征收房產稅了，二是負債平衡到不需要靠放貨幣了，現在看來，還沒有到這一天。我們繼續盯著高壓鍋吧。

　　“樓市火爆跟救市有關

　　借錢買房已透支太多消費力”

　　其實，目前的政府或民眾，已經有一種這樣的認知：一旦經濟不好，就要靠房地產來拉動。甚至任志強還有一個夜壺理論：

　　宏觀經濟不行就需要把房地產拿出來用，不需要就踢到床底下。這是一種觀點。

　　但我認為，當前樓市如此火爆，跟調控無關，跟救市有關。過往就有這樣的案例：比如，2008年時，房地產和經濟都不好的情況下，就來了4萬億；2014年時，由于信貸收縮，房地產發展不好，央行主動救市；2015年6月，因救股市采取多輪的降息降準政策，但資金不一定都去了股市，很多都流到了房地產。

　　另外，從投資渠道上來說，人們覺得投資房地產不會有損失，而投資股市有可能會損失得一塌糊涂。股市即便救市，也不可能會促使大家恐慌性購買。但對于樓市，大家可能不會因為很便宜很劃算去買，反而會因為恐慌而購買，甚至越買不起越要買。

　　很多人認為，買房是“借未來的錢，買現在的房”。越是有這種“創富效應”，越是造成人們都想擠上買房這趟車。但在股市，很多人反而看不到這種投資增富的效應。

　　當人們把錢都拿去買房了，那拿什么去消費呢？從一定程度上來說，這也會造成各行各業的不那么景氣。

　　雖然房產價值很高，但是這筆錢是花不了的，比如有人住著價值1000萬的房子，卻無法用這筆財富去消費，除非把房子賣了，這是一種“紙上富貴”。太多人都背負著二三十年的供房負擔，其實已經沒有更大的能力去充分消費了。

　　“只要中國繼續城市化和改革開放

　　房價就會曲線上揚”

　　有這么一種規律：通常，當經濟數據不好的，國家會刺激房地產；刺激后，經濟數據變好，國家會收緊刺激，并開始抑制房地產。我們當前就處在抑制房地產的節點。

　　但當前房地產市場依舊火爆，從當前火爆的地價來看，主要有兩個方面的原因：

　　政府怕出地王，采取各種措施限制，如拍到一定價之后進行搖號，這造成開發商覺得拍地就如買彩票，會促使其拍地熱情高漲。

一線城市和二線熱點城市，房價和地價都已被行政性的手段控制住。但土地是地產商最重要的生產資料，這必然導致他們去三四線城市拿地，這造成了三四線城市的地價飆高。

　　另外，還存在一種誤解，許多人認為當下 “面粉比面包貴”。但他們忽視了一個事實：中國的房產品正在發生一場很重要的供給側改革，只是大多數人只關心房價，但產品變革本身，就在很大程度上支持了房產單價的上漲。

　　香港此次的新地王，樓面地價拍到54萬港元/㎡。那么，未來中國內地的房價走向如何？我認為只要兩個基本面不變，即只要中國還要繼續城市化、還要繼續改革開放，房價一定會曲線上揚。

　　郭士英一德期貨首席經濟師經濟金融專家

　　“房地產行業仍有空間

　　但下半年后開發投資有可能滯漲”

　　房價居高不下，去庫存進展順利，多數房地產商資金狀況大為好轉，拿地、開發、投資增速有所加快，這很正常。

　　房地產業不同于生產制造業，也不是一般工商業，是事實上的中國經濟主導產業和支柱產業，有多少房地產商會關注經濟下行壓力？也許不少人會認為，經濟總體下行壓力越大，越是需要房地產投資發力。

　　客觀來看，中國城市化進程仍未完結，房地產行業仍有空間，部分城市的繼續投資開發很有需求和前景。問題在于，經歷一輪房價快速上漲后，在全國嚴歷調控下，整個行業必然要經歷一個三五年的中期調整，所以不宜大舉冒進。

　　展望后勢，隨著部分房地產調控政策的常態化，房地產持續開發的壓力應該會越來越大；加之國內外貨幣政策陸續進入明確的緊縮周期，也會對房地產行業的資金來源構成日益顯性的威脅。

　　所以，房地產開發投資數據可能不會增長太多，下半年后有可能滯漲。當主要城市的房價逐步由漲轉跌，今年年底，最晚明年上半年，投資數據甚至有可能拐頭回落。

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