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從1998年以來，中國商品房市場逐漸發(fā)展，同時伴隨著快速城市化進(jìn)程和人口遷徙。房地產(chǎn)熱在中國已持續(xù)了20年，房地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)張對中國經(jīng)濟(jì)的影響日益引人注目。在過去三年，中國房地產(chǎn)則經(jīng)歷了大落之后的大起。當(dāng)下抑制房地產(chǎn)泡沫已成共識。中國房價已到了拐點了嗎？如何評估房地產(chǎn)金融風(fēng)險？如何構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制？

以下為張明（平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）、董藩（北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院教授）接受鐘偉（北京師范大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、《中國外匯》副主編）關(guān)于“中國房價拐點”、“房地產(chǎn)金融風(fēng)險”等議題的訪談實錄：

鐘偉：歡迎兩位參與本期的“圓桌”討論。中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了急風(fēng)暴雨般的20年，房價也一路飆升，兩位能否比較一下，北上廣深等一線城市核心區(qū)的房價，和紐約倫敦等世界城市相比，中外大城市的房價到底處于怎樣的狀態(tài)？中國一線城市房價是否已比西方大城市更貴了呢？

張明：對于處于不同收入水平的國家而言，比較房價絕對水平的意義不大，更重要的是比較一些國際通行的研判房價高低的指標(biāo)。從房價收入比來看，截至2016年底，深圳的房價收入比超過45年，北京、上海的房價收入比約為35年，廣州的房價收入比超過25年。從這一指標(biāo)來看，深圳的房價已經(jīng)是全球大城市中最高的，北京與上海的房價與香港持平，廣州的房價與倫敦與新加坡持平。從房價房租比來看，深圳的房價房租比超過70倍，北京、上海與廣州的房價房租比都在50倍左右。從這一指標(biāo)來看，深圳的房價仍是全球大城市中最高的，北京、上海與廣州的房價則與東京、香港與倫敦持平。綜上所述，中國一線城市的房價已經(jīng)不亞于西方大城市。

董藩：首先，我不主張將國內(nèi)北、上、廣、深等城市核心區(qū)域房價和紐約倫敦等城市核心區(qū)域的房價進(jìn)行比較。因為不同國家的房產(chǎn)在法律規(guī)定的類別、實際的環(huán)境、價格的計算方式等方面的差別非常大，在一起比較并不合適。隨便說三點：其一，中國的房產(chǎn)存在40年或70年的土地產(chǎn)權(quán)的限制，但國外基本沒有此種限制；其二，國內(nèi)和國外對房產(chǎn)的面積計算方式不同。按照建筑面積得出的面積通常比按照套內(nèi)建筑面積得出的面積多25%左右；其三，國內(nèi)、國外的房屋質(zhì)量差別非常大。國內(nèi)的很多房屋在自身的物理屬性、設(shè)計、物業(yè)管理、使用的建材、功能安排、周圍配套等方面與西方差別很大，受到自身所在城市及區(qū)域的供給和需求等決定因素的影響。

假設(shè)能夠比較的話，籠統(tǒng)地看，大致情況如下：美國紐約房價較貴的區(qū)域是曼哈頓，與之類似可比的是北京的國貿(mào)與金融街。而相比之下，前者的房價還要高于后者一些。具體高多少并沒有統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，估計可能在20%-30%左右。值得注意的是，紐約曼哈頓的豪宅價格要比北京的豪宅貴很多。但像紐約這樣的城市，曼哈頓以外地區(qū)的房價與曼哈頓相比則下滑得很快。紐約曼哈頓外圍很多區(qū)域的房價可能與北京四環(huán)內(nèi)的房價差不多。英國倫敦也是如此，它與國內(nèi)城市在城市面積、人口密度、建筑容積率、建筑密度等指標(biāo)的差異較大。但倫敦的豪宅價格相比國內(nèi)北、上、深的豪宅價格仍然要高得多。

鐘偉：房價持續(xù)上漲的慣性幾乎已成為一種無法挑戰(zhàn)的信念，例如有開發(fā)商聲稱，在其有生之年，看不到房價下跌。如果我們將房價的拐點定義為絕對房價微漲甚至有所回落，那么中國房價是否已到了拐點？這種拐點是全國整體房價止?jié)q，還是不同城市出現(xiàn)加速分化？

張明：從短中期來看，分化依然是不同城市的房價大趨勢。我們可以從兩個維度來看房價的分化。一是人口流動，目前，具有購買力的年輕人口，依然在向一二線核心城市流動；二是優(yōu)質(zhì)公共資源的分布，目前，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共資源，依然集中在一二線城市，特別是一線城市。這就決定了，未來中國核心城市的房價仍有可能處于高位，而外圍城市的房價很可能會持續(xù)處于低位。考慮到中國人均收入水平、人口老齡化、潛在增速下降等問題，應(yīng)該說，房價全面暴漲的階段已經(jīng)結(jié)束，只是未來房價如何調(diào)整仍面臨較大的不確定性而已。舉例而言，如果雄安新區(qū)若能成為分擔(dān)北京非核心功能的集中承載區(qū)，同時京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展良好的話，那么北京房價繼續(xù)暴漲的可能性就幾乎沒有了。

董藩：理論上，若把房地產(chǎn)作為一種投資品，其價格應(yīng)該有漲有跌。從世界房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看，一個大國，在沒有經(jīng)歷外部特殊因素沖擊的情況下，其房價原則上應(yīng)該是長期上漲的，上漲表現(xiàn)為一種規(guī)律，下跌只發(fā)生在特殊情況下。究其原因主要有五個方面：一是房價供需關(guān)系的特點與一般商品不同。在房地產(chǎn)市場上，供給的彈性小，需求的彈性大；二是對房地產(chǎn)的需求原則上只會擴(kuò)大而不會縮小。以住宅為例，人們對住房的面積、數(shù)量的需求原則上會不斷擴(kuò)張；三是房地產(chǎn)這種商品沒有替代品，導(dǎo)致對其需求無法轉(zhuǎn)移；四是房屋和土地連在一起。而土地作為唯一不折舊的固定資產(chǎn)，其價格在一般情況下繼續(xù)升值，且其每年上漲的幅度會高于房屋作為建筑物的折舊率，即價值貶損幅度，因此會帶動房價整體上漲。五是貨幣發(fā)行量越來越多，最終這些多發(fā)行的貨幣主要凝結(jié)房屋和土地上，就推動了房價繼續(xù)上漲。以上五個原因共同決定了房價的長期走勢。特別是在一個大國，房價的運行軌跡會更加規(guī)律而明顯，原則上下跌僅在戰(zhàn)爭、瘟疫、地震、大的稅制調(diào)整、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等重大、意外因素的沖擊下偶爾發(fā)生。

整體上，中國房價的上漲還沒有結(jié)束，即便有些小城鎮(zhèn)的房價很難上漲，但從全國來看，在大量房價高、交易量大的一、二線城市的帶動下，全國房價的平均數(shù)值仍在繼續(xù)上漲。特別是北京、上海、深圳等城市的房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頂，即便有一天其超過紐約、倫敦、東京的房價，也很正常。未來中國房價的上漲，可能會呈現(xiàn)出現(xiàn)如下兩個突出特點：一是此消彼長。即有些城市的房價相對平穩(wěn)，甚至有些城市因供應(yīng)量大、人口外流等因素影響，房價會出現(xiàn)回落，但與此同時，另一些城市諸如北京、上海、深圳等，房價上漲會更猛；二是顛簸性前行。即房價漲漲跌跌或漲漲停停，但總體呈上漲態(tài)勢。

整體上，未來10-20年內(nèi)，如果中國社會發(fā)展的道路不發(fā)生大的變化，預(yù)計一、二線城市的房價仍將上漲，而部分小城鎮(zhèn)的房價或呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至下跌的局面。從全國的格局來看，東、中、西部的房價落差會繼續(xù)拉大，小城鎮(zhèn)與大都市的單個樓盤的價格甚至?xí)a(chǎn)生上百倍的價差。

鐘偉：人們喜歡用日本的泡沫經(jīng)濟(jì)和美國的次貸危機(jī)來形容房地產(chǎn)金融風(fēng)險，日本房價的絕對下行和地產(chǎn)泡沫風(fēng)險已是老生常談，美國當(dāng)下的房價則略高于次貸危機(jī)之前。經(jīng)歷了20多年發(fā)展的中國房地產(chǎn)金融，覆蓋了土地收儲、開發(fā)、個人公積金和按揭、消費金融以及二手房相關(guān)金融產(chǎn)品等廣泛領(lǐng)域，兩位如何評估中國房地產(chǎn)金融的總體風(fēng)險？

張明：要準(zhǔn)確評估中國房地產(chǎn)金融的總體風(fēng)險，是非常困難的一件事情。中國是一個地區(qū)差距巨大、居民部門貧富差距較大、政府掌控資源能力較強(qiáng)、資本賬戶尚未全面開放、經(jīng)濟(jì)增長模式仍在轉(zhuǎn)型的發(fā)展中國家，一方面，要評估總體上是否存在房地產(chǎn)泡沫、甚至一線城市是否存在房地產(chǎn)泡沫，依然存在廣泛爭議；另一方面，即使認(rèn)為一線城市存在房地產(chǎn)泡沫（筆者也是這種觀點），但泡沫究竟會在什么時候破滅，也是非常難預(yù)測的事情。更重要的是，中國的房地產(chǎn)市場與商業(yè)銀行體系完全捆綁到一起。根據(jù)我的初略估算，中國商業(yè)銀行貸款的一半以上，都與房地產(chǎn)市場存在直接或間接的關(guān)聯(lián)。這就意味著，房地產(chǎn)價格大幅下跌可能引爆中國金融系統(tǒng)性風(fēng)險，這將是中國政府會竭盡全力避免的。我傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫破滅未必會成為中國金融危機(jī)的起因，而可能是中國其他危機(jī)爆發(fā)的結(jié)果。

董藩：這么多年，中國的房價并沒有出現(xiàn)明顯的下跌。而日本、美國等國歷史上的房價大幅下跌有自身的歷史條件。首先以日本為例。在簽訂廣場協(xié)議后，日元大幅升值，大量的外來資金流入日本市場，主要是進(jìn)入流動性比較好的日本股市及房地產(chǎn)市場。此后，日本政府出臺了固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅，改變了土地租約的時間，導(dǎo)致外資撤出，引發(fā)了房地產(chǎn)價格的大幅下跌。而日本較為罕見的經(jīng)濟(jì)和人口均輕微萎縮的經(jīng)濟(jì)體，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求不增反減。再比如美國。美國次貸危機(jī)的發(fā)生和“兩房”的聯(lián)邦政府信用擔(dān)保、零首付、經(jīng)濟(jì)政策的變動有關(guān)。

目前，中國房地產(chǎn)市場并不存在明顯的房地產(chǎn)泡沫問題。原因是國內(nèi)的首付比例非常高。雖然國內(nèi)一線城市房價很高，但實際上的杠桿率并不高。這與與西方國家差別很大。二是不應(yīng)簡單地因為國內(nèi)購房者還貸壓力大可能很大，就推斷房價形成了泡沫。實際上，房地產(chǎn)市場非常穩(wěn)定。房地產(chǎn)按揭貸款的違約率非常低，各家銀行平均僅為1%左右，從安全性上考慮，質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他金融資產(chǎn)。中國人平均還貸年限在6-7年左右，還貸速度之快，在西方來講非常少見。整體上，中國的房地產(chǎn)市場大致穩(wěn)定，整個金融業(yè)的利潤，在很大程度上是由對開發(fā)公司、對按揭貸款購房者發(fā)放貸款所創(chuàng)造出來的。

鐘偉：2014年初中國房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)入“斷崖式下跌”，2015年3季度到2016年1季度，樓市調(diào)控持續(xù)放松。今年以來，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)回歸居住屬性，抑制地產(chǎn)泡沫的舉措不斷。各種行政措施和預(yù)期調(diào)控措施不斷出臺，在兩位看來，應(yīng)如何構(gòu)建中國樓市調(diào)控的長效機(jī)制？

張明：第一，各地政府應(yīng)該增加居住用地的供給，只有增加供給，才能最終抑制房價上升。但要讓地方政府做到這一點，首先必須加快財稅體制改革，讓地方政府的財權(quán)與事權(quán)更加匹配，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度；第二，應(yīng)該盡快推出房產(chǎn)稅，但推出房產(chǎn)稅的前提，是中國政府降低對居民部門征收的其他稅費，中國居民部門的實際稅負(fù)，從國際范圍內(nèi)來看已經(jīng)非常高了；第三，應(yīng)該向民間資本真正開放教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)。只有讓優(yōu)質(zhì)公共資源的分布更加廣泛，才能降低通過買房來獲取稀缺性公共資源的激勵。

董藩：建立中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制是社會各界關(guān)心的問題。建立長效機(jī)制其實是與整個社會的政治、經(jīng)濟(jì)體制的變革相聯(lián)系的，并需要一定的條件。例如，減少政府的行政干預(yù)，法律賦予買房者、開發(fā)商等市場主體的權(quán)利能夠得到保護(hù)等。做不到這些，長效機(jī)制的建立就很難。

鐘偉：隨著中國從儲蓄大國走向資產(chǎn)大國，中國社會各階層有各自的焦慮，年輕群體在憂慮是否應(yīng)當(dāng)出手買房，他們既擔(dān)心未來更買不起房，又擔(dān)心現(xiàn)在買房被套在高位；高收入群體已逐漸了解炒房無望，又不知道如何優(yōu)化其手中儲蓄。兩位對中國年輕人和富裕人群的樓市操作有何建議？

張明：對年輕人而言，如果是首套自住房，我覺得如果具備能力的話，還是應(yīng)該購買，但應(yīng)該避免高杠桿買房。此外，應(yīng)該小心利率上升導(dǎo)致的月供壓力上升的風(fēng)險，最好將月供控制在月收入的一半以內(nèi)。為了降低杠桿，不妨先買小戶型或者較遠(yuǎn)地帶的住房，以后隨著收入上升再進(jìn)行改善。對于富裕人群而言，通過房地產(chǎn)投資來實現(xiàn)資產(chǎn)增值的最好十年，已經(jīng)過去了。未來的房地產(chǎn)投資，或許應(yīng)該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資。但總體而言，在增量資產(chǎn)配置方面，應(yīng)該逐漸降低房產(chǎn)的配置比重，增加股權(quán)或其他大類資產(chǎn)的配置比重。

董藩：無論是收入較低、缺乏積累的年輕人還是高收入群體，我都希望他們能夠在房地產(chǎn)市場上更加積極、主動。因為房價的上漲并沒有結(jié)束，眼下的所謂“穩(wěn)定”主要是政策的嚴(yán)厲壓制導(dǎo)致的。即使在美國、英國、 澳大利亞、加拿大等歷史悠久的資本主義市場上，房價仍然在上漲，而中國房價的增長過程更沒有結(jié)束，不要把壓制狀態(tài)下的市場當(dāng)做正常的市場去評價。房地產(chǎn)事實上是一種財富分配機(jī)制，它能夠使窮人變成富人，使富人變得更富。在這種財富調(diào)整的過程中，對于不進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人來說是不利的。近些年來，購買房產(chǎn)被證明是對抗通貨膨脹的最有效方式。在當(dāng)前的背景下，無論是哪一類人群，都應(yīng)把自己手中的儲蓄盡可能地轉(zhuǎn)化為價格繼續(xù)增長的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使其保值增值。

鐘偉：張明教授對未來中國樓市的判斷相對謹(jǐn)慎，認(rèn)為房價快速上升期總體上可能已過去，分化屬于必然，同時房地產(chǎn)金融風(fēng)險值得關(guān)注，人們購置房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)量力而行，留有余地。而董藩教授一如既往地持有樂觀精神，認(rèn)為只要中國的發(fā)展思路沒有大調(diào)整，不“打殘”這個市場，國情決定了房地產(chǎn)在中國仍有廣闊發(fā)展前途，同時，樓市的財富效應(yīng)仍然存在。謝謝兩位的參與。房地產(chǎn)一度在中國經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型中發(fā)揮 了重要作用，在中國經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)之后，房地產(chǎn)必將面臨嬗變。

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