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樓市發(fā)生四大變化，看不懂的人負(fù)責(zé)買單！

始于今年3月份以來的調(diào)控風(fēng)暴的目的已經(jīng)變得非常簡(jiǎn)單粗暴，那就是：不準(zhǔn)漲！

現(xiàn)在面對(duì)的是不理性的調(diào)控，氣急敗壞的調(diào)控，講究政治正確的調(diào)控。記住：沒有什么調(diào)控不了的價(jià)格，只要看是否真的調(diào)。

每一次調(diào)控見效的時(shí)候，媒體開始喊降價(jià)，其實(shí)是一種苦肉計(jì)，暗示調(diào)控已經(jīng)見效，不要再加碼。這是一種屢屢在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的策略而已。

這兩天關(guān)于房?jī)r(jià)下降的報(bào)道突然多了起來，而且言之鑿鑿。前兩天，剛看到某媒體報(bào)道：“北京新政滿月樓市逆轉(zhuǎn)，京部分二手房出現(xiàn)10%的降幅”，5月1日，又看到某媒體報(bào)道說：“調(diào)控讓樓市回歸理性，京近七成二手房業(yè)主降價(jià)”。不管是10%的降幅，還是近七成二手房業(yè)主降價(jià)，都挺驚人的。

事實(shí)情況如何呢？

我先不回答降價(jià)是否是真，我先談“變天”。長(zhǎng)期關(guān)注我房地產(chǎn)觀點(diǎn)的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。今年又多次重申，房地產(chǎn)的天在變，而且預(yù)計(jì)六月份，熱點(diǎn)城市的量和價(jià)都會(huì)出現(xiàn)變化。這半年來，不斷有人問我，天什么時(shí)候變？現(xiàn)在可以肯定地說，天已經(jīng)變了！

上一篇文章中，我再次強(qiáng)調(diào)大家必須用新的思維來看待今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近20年的發(fā)展，在很多方面已經(jīng)今非昔比，如果固守過去的思維來預(yù)判下一步中國(guó)的房地產(chǎn)政策以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)，都會(huì)得出非常荒唐的結(jié)論。

我所言的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變局，如果從房地產(chǎn)周期而言，指過去20年推動(dòng)房?jī)r(jià)高速上漲的六大推動(dòng)力，有三大動(dòng)力已經(jīng)熄火。包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)周期已經(jīng)基本結(jié)束，貨幣的高發(fā)行周期也漸進(jìn)尾聲，還有國(guó)際資本高流入的周期也已經(jīng)結(jié)束，這是過去推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的三大動(dòng)力。

另外，從中國(guó)房地產(chǎn)的基本面而言，中國(guó)房地產(chǎn)也出現(xiàn)了四大變局：

一是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在人均居住面積已經(jīng)超過30平，戶均擁有住房超過1.5套的情況下，除了極個(gè)別的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上廣深為代表的大城市已經(jīng)進(jìn)入真正的存量房市場(chǎng)。

二是經(jīng)濟(jì)和貨幣周期逆轉(zhuǎn)。過去18年，中國(guó)房地產(chǎn)的周期和中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的周期重疊發(fā)揮效應(yīng)，中國(guó)處在一個(gè)前所未有的貨幣化加速的過程中，貨幣化導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果就是房?jī)r(jià)的快速上漲和泡沫的累積。很多國(guó)家都是如此，但是，這個(gè)周期在終結(jié)。

三是人口周期的逆轉(zhuǎn)。中國(guó)已經(jīng)基本告別了過去的人口紅利，不久的將來，中國(guó)人口絕對(duì)下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)會(huì)到來，80后和90后兩個(gè)最大的嬰兒潮引發(fā)的住房井噴需求正在終結(jié)，未來中國(guó)的住房需求將遠(yuǎn)低于開發(fā)商炒作的數(shù)量。

四是國(guó)際資本流入的逆轉(zhuǎn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期的終結(jié)，國(guó)際資本減緩流入中國(guó)。

房地產(chǎn)邏輯劇烈變化

這四大變局意味著，不管今年是否出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)的邏輯都已經(jīng)出現(xiàn)了劇烈的變化。在這種情況下，對(duì)于市場(chǎng)可能出現(xiàn)的突發(fā)巨變必須要有心理準(zhǔn)備。況且，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了真正真正真正的“史上最嚴(yán)”的調(diào)控。而且，各種手段無所不用其極，除了限購限貸限賣限離限價(jià)，更重要的是，今年3月份以來的調(diào)控風(fēng)暴的目的已經(jīng)變得非常簡(jiǎn)單粗暴：那就是，不準(zhǔn)漲！

我曾經(jīng)指出，在所有的舉措里，除了限購這種常規(guī)性的武器，更可怕的是另外兩個(gè)：一是通過政策窗口限制房貸。在3月份央行發(fā)出通知的時(shí)候，我就指出，限制房貸是最可怕的，因?yàn)檫@等于把水流給切斷了；二是限賣，限賣等于讓市場(chǎng)停滯。一個(gè)高溫的市場(chǎng)，不怕慢慢降溫，最怕突然冷凍。因?yàn)槭袌?chǎng)的情緒都處在高度恐慌的狀態(tài)，一旦交易停滯，導(dǎo)致的踩踏效應(yīng)是很可怕的。

而且，對(duì)于很多藐視市場(chǎng)調(diào)控的行為，我一再提醒，要認(rèn)真研究歷次調(diào)控的效果。其實(shí)，中國(guó)的每一次調(diào)控都是很有效果的，每一次調(diào)控以后市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最大的問題是調(diào)控政策堅(jiān)持不住。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)真正的調(diào)整，政府就會(huì)立即放松調(diào)控，甚至政策會(huì)立即來一個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，從打壓到刺激，導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈，最終給市場(chǎng)造成的感覺是調(diào)控根本沒用。

在本次調(diào)控逐漸嚴(yán)厲之時(shí)，我不斷強(qiáng)調(diào)，調(diào)控肯定有效，降溫是必然的，但仍然有一些人堅(jiān)守什么“有生之年看不到房?jī)r(jià)下降”、“京滬永遠(yuǎn)漲”這些陳詞濫調(diào)。過去對(duì)了，不等于以后對(duì)，這是個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)。況且面對(duì)的是如此不理性的調(diào)控，氣急敗壞的調(diào)控，講究政治正確的調(diào)控。記住：沒有什么調(diào)控不了的價(jià)格，只要看是否真的調(diào)。我為什么說這次肯定“變天”，是因?yàn)檫@次調(diào)的目的就是不讓再漲了，膨脹的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)讓我們嗅到了脆裂的聲音。高層不斷要求金融穩(wěn)定，這些信號(hào)解讀起來并不復(fù)雜，千萬不要在這個(gè)高點(diǎn)多博弈。

就包括一線城市在內(nèi)的去年的熱點(diǎn)城市而言，市場(chǎng)已經(jīng)降溫是肯定的。但媒體現(xiàn)在開始報(bào)道說什么北京出現(xiàn)了“10%”的降幅，那是胡說，甚至說二手房70%的業(yè)主選擇降價(jià)，這更是自我安慰。熱點(diǎn)城市，特別是北京的情況是：瘋漲停止了，觀望出現(xiàn)了，價(jià)格有談的余地了，但絕大多數(shù)的樓盤并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，買賣雙方都開始觀望而已。但是，媒體為什么這么熱衷報(bào)道降價(jià)呢？這是他們熱衷報(bào)道漲價(jià)是一個(gè)道理，背后都是希望影響政策。每一次調(diào)控見效的時(shí)候，媒體開始喊降價(jià)，其實(shí)是一種苦肉計(jì)，暗示調(diào)控已經(jīng)見效，不要再加碼。這是一種屢屢在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的策略而已。

到底什么時(shí)候降價(jià)？

我認(rèn)為價(jià)格的明顯松動(dòng)應(yīng)該在6月份之后。整個(gè)下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畫風(fēng)將完全逆轉(zhuǎn)，為這一輪始于2015年“3.30”的大瘋狂劃上句號(hào)，房地產(chǎn)政策也將再次面臨是否松動(dòng)的尷尬。

中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫收?qǐng)龅奈宸N姿勢(shì)

天下沒有不破的泡沫，但再?zèng)]有什么比房?jī)r(jià)泡沫更折磨人的神經(jīng)了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯?shù)细?多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用來形容中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)泡沫再貼切不過了：“危機(jī)到來所用的時(shí)間比你以為的久得多，然后它發(fā)生的速度又比你以為的快得多。”

對(duì)于中國(guó)這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十幾年的房地產(chǎn)大牛市，泡沫已是公認(rèn)的定論，無須更多論證。唯一的分歧是泡沫還能持續(xù)多久？

問題在于，預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)見頂是幾乎不可能的任務(wù)。原因是：第一，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政和金融體系，這意味著政府總是有動(dòng)力去阻止房?jī)r(jià)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)；第二，政府仍然有強(qiáng)大的能力去刺激樓市。例如，2015年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下跌，隨即官方開始放松購房限制，“房貸利息抵扣個(gè)稅”這個(gè)政策只是討論了一下并未來得及實(shí)施，房?jī)r(jià)就開始了新一輪猛漲。

因此，我們能做的僅僅是分析哪些因素的變化會(huì)影響政府“托市”的動(dòng)力和能力。

收?qǐng)鲎藙?shì)之一：貨幣政策中性化

大師弗里德曼說的深刻：價(jià)格是一種貨幣現(xiàn)象。房?jī)r(jià)泡沫也不會(huì)例外地源于過多的貨幣追逐房產(chǎn)。

2009年到2015年之間，中國(guó)信貸平均每年增長(zhǎng)20%左右，大大高于名義GDP增長(zhǎng)率。截止2016年末，中國(guó)M2達(dá)到155萬億（約22萬億美元）、GDP為74萬億（11.7萬億美元），而美國(guó)的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。換言之，中國(guó)的GDP只有美國(guó)的2/3，但中國(guó)的貨幣量卻相當(dāng)于美國(guó)的1.7倍！這是理解房?jī)r(jià)泡沫的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

圖：中國(guó)貨幣超發(fā)嚴(yán)重

圖：中國(guó)的貨幣供應(yīng)量M2全球遙遙領(lǐng)先

以中國(guó)的金融體系是間接融資為主來解釋過高的M2/GDP比率是牽強(qiáng)的，因?yàn)樵?008年金融危機(jī)后這一比率迅速竄升，與之吻合的是大規(guī)模的信貸投放。在危機(jī)后的幾年，中國(guó)新增M2占到全球的40~50%，這足以解釋中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的來源。令人震驚的是，2016年工農(nóng)中建四大行新增貸款超過60％投入了房地產(chǎn)。

問題是寬松貨幣營(yíng)造的資產(chǎn)價(jià)格盛宴是一場(chǎng)幻覺。當(dāng)泡沫膨脹到一定程度，央行出于恐懼就不得不開始剎車，而且這種剎車往往來得太晚，資產(chǎn)價(jià)格泡沫隨即被戳破。歷史一再證明這一點(diǎn)。

以日本世紀(jì)性的房地產(chǎn)泡沫為例。在維持了兩年零三個(gè)月的超低利率后，日本央行終于在1989年5月啟動(dòng)加息。1989年12月29日，日本股市達(dá)到頂點(diǎn)后開始崩潰。房地產(chǎn)泡沫則反應(yīng)稍慢，在1991年達(dá)到歷史頂點(diǎn)后崩潰。

圖：日本央行貼現(xiàn)利率

圖：日本資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

再看美國(guó)2008年次貸危機(jī)。在保持了將近三年的低位利率后，美聯(lián)儲(chǔ)于2004年啟動(dòng)加息周期。加息戳破了房?jī)r(jià)泡沫，2006年房?jī)r(jià)開始普遍下跌，隨即引發(fā)2007－2008年的次貸危機(jī)。

圖：美國(guó)聯(lián)邦基金利率

圖：Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)

有人或許會(huì)問：“既然如此，干嗎加息？”原因很簡(jiǎn)單，低利率猶如在高速公路不斷踩油門，當(dāng)車速過快時(shí)，除了加息（踩剎車）之外沒有其他選擇。

2017年3月中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川在博鰲論壇提出“在多輪量化寬松之后，我們已經(jīng)到了周期的尾部……要認(rèn)真地去考慮什么時(shí)候如何離開這種貨幣寬松的周期”。周小川的憂慮并非杞人憂天，2009年以來的寬松貨幣政策產(chǎn)生了兩大嚴(yán)重后遺癥：杠桿率激增和房?jī)r(jià)泡沫。這兩個(gè)問題目前都已經(jīng)迫近臨界點(diǎn)，如果任由其發(fā)展，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是大概率時(shí)間。因此，筆者判斷，2017年十九大之后，隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”政治壓力的減輕，貨幣政策收緊是大勢(shì)所趨，這意味著房?jī)r(jià)泡沫將迎來重大拐點(diǎn)。

收?qǐng)鲎藙?shì)之二：土地供應(yīng)制度

供求決定價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，資產(chǎn)市場(chǎng)亦不例外。中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫既有貨幣超發(fā)帶來的“需求無度”，也有土地供應(yīng)制度僵化導(dǎo)致的供應(yīng)短缺。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，土地基本為私有，這意味著土地供應(yīng)的彈性很大，一旦房?jī)r(jià)上漲，土地供給“自動(dòng)”就會(huì)增加，從而緩和供求矛盾。但中國(guó)的情況截然不同，中國(guó)土地為國(guó)有，且由國(guó)土資源部每年向各省市分配指標(biāo)。上海等一線城市缺的不是地，而是用地指標(biāo)。理論上講，上海仍有大量農(nóng)業(yè)用地可以轉(zhuǎn)化，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)功能完全可以疏解到江浙農(nóng)村。

從直覺上講，東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力大，應(yīng)該增加土地供應(yīng)。但陸銘等人的研究發(fā)現(xiàn)，土地指標(biāo)的分配更傾向于中西部地區(qū)而非東部地區(qū)。這意味著土地供給的分配，加劇了東部地區(qū)的土地供求矛盾。政府政策與市場(chǎng)規(guī)律的背離有幾種可能的解釋：

1）體現(xiàn)中央支持中西部發(fā)展的戰(zhàn)略意圖；

2）觀念誤區(qū)：不少人認(rèn)為一線城市太大了，大城市病突出，需要限制發(fā)展。

而收緊土地供應(yīng)則體現(xiàn)了這種意圖。其效果適得其反：由于經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的差異，一線城市人口呈現(xiàn)“凈流入”狀態(tài)，土地供應(yīng)限制只會(huì)大城市各種資源矛盾更加突出。

圖：中西部土地供應(yīng)更加充分

實(shí)際上，中國(guó)的一線城市不是太大，而是管理和規(guī)劃水平差。最典型的例證是東京：東京圈的國(guó)土面積比北京市還小一點(diǎn)，但集中了將近29%的日本人口，生產(chǎn)了30%以上的GDP，2010年東京的人均GDP7.2萬美元，高出全國(guó)平均值67%。2014年時(shí)，東京圈都市面積為8,547km2，人口37,843,000人，按都市地區(qū)面積計(jì)算的人口密度約為4,400人 /km2。北京市占地面積為16,800km2，都市地區(qū)面積3,820km2，2014年時(shí)的人口為21,009,000人，按都市地區(qū)面積計(jì)算的人口密度約為5,500人 /km2。可見，北京的問題不是太大，而是太集中，應(yīng)該向周邊衛(wèi)星城疏解，形成都市圈的概念。

問題是，土地供應(yīng)制度會(huì)變嗎？答案是肯定的。2017年4月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部共同簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知，明確提出了按照庫存消化周期調(diào)整供地的量化標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。雖然這樣的思路仍具有計(jì)劃色彩，但在尊重市場(chǎng)規(guī)律上體現(xiàn)了理念的進(jìn)步。

重慶地票制度的實(shí)踐為土地供應(yīng)探索了另外一種路徑：把宅基地復(fù)墾，然后獲得相應(yīng)地票（土地指標(biāo)）。這種方法在保持總體耕地面積不變的情況下，把郊區(qū)的宅基地變?yōu)槭袇^(qū)的建設(shè)用地，可以大大緩解土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一制度已經(jīng)推廣到鄭州。重慶房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，被認(rèn)為與地票制度密切相關(guān)。

土地供給制度的改變，將為過熱的一線城市房?jī)r(jià)降溫。

收?qǐng)鲎藙?shì)之三：破解土地財(cái)政

中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦說，“城市政府總是有意無意把房?jī)r(jià)往高推，為什么這么搞呢？賣地有收入。”劉世錦一語道出了中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫剛性”的制度關(guān)鍵：土地財(cái)政。

土地財(cái)政始于1994年分稅制改革，土地出讓金被劃為地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)后，地方政府從土地財(cái)政嘗到了甜頭，從此欲罷不能。因此，每當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，地方政府必定想方設(shè)法“托市”，“調(diào)控”屢屢成為“空調(diào)”。幾輪博弈下來，投資者已經(jīng)形成了理性預(yù)期：政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)真的下跌。

對(duì)資產(chǎn)價(jià)格而言，預(yù)期最為重要。要打破房?jī)r(jià)不跌的金身，就必需破除土地財(cái)政。從某種程度上，我們可以把地方政府想象成股市的莊家，終結(jié)土地財(cái)政意味著莊家的撤離，房?jī)r(jià)焉能不跌？

土地財(cái)政是個(gè)怪胎，嚴(yán)重扭曲了政府行為，導(dǎo)致了腐敗盛行（與土地相關(guān)的腐敗占據(jù)很大比例）。更重要的是，政府任期制必然導(dǎo)致行為短期化，每屆地方官員都希望多賣地，不顧后任有沒有地可賣。不僅如此，政府是“喂不飽”的，大量賣地收入被用于各類工程，導(dǎo)致政府規(guī)模不斷膨脹。中國(guó)的地方政府融資平臺(tái)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，不是因?yàn)榈胤饺卞X，而是因?yàn)榈胤秸^度投資，而土地財(cái)政是制度誘因。

因此，終結(jié)土地財(cái)政已成共識(shí)。問題是怎么實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)？這需要開源節(jié)流雙管齊下。節(jié)流，就是要提高地方政府財(cái)政透明度，倒逼開支縮減；開源，就是開辟新的地方財(cái)政收入來源。從全球范圍來看，房產(chǎn)稅是最佳選擇。最近幾年，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論一再成為熱點(diǎn)。

當(dāng)局遲遲未能決策的原因是：鑒于房地產(chǎn)價(jià)格已是高位運(yùn)行，開征房產(chǎn)稅可能戳破泡沫，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。這一顧慮在十九大之前仍然不會(huì)改變。但十九大之后，經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)壓力減輕，房產(chǎn)稅勢(shì)必再度提升日程。當(dāng)然，這需要立法先行。但無論如何，房產(chǎn)稅的退出，將大大增加投機(jī)客的財(cái)務(wù)成本，抑制投資需求。

收?qǐng)鲎藙?shì)之四：危險(xiǎn)的杠桿

肯尼斯.羅格夫在《這次不一樣：800年金融荒唐史》中尖銳地指出：所有金融危機(jī)的本質(zhì)都是債務(wù)過多的危機(jī)。過度債務(wù)是危險(xiǎn)的。無論2008年次貸危機(jī)還是2015年中國(guó)股災(zāi)，高杠桿都扮演了重要角色。

從表面上看，中國(guó)的購房杠桿并不高，銀行甚至對(duì)二套房要求70％的首付款。但這一數(shù)據(jù)具有欺騙性：很多年輕人買房，不僅借了銀行的貸款，還借了父母、岳父岳母的錢，甚至借了影子銀行資金。

短期來看，父母的錢或許可能不需要償還。但是當(dāng)父母需要資金（例如看病）時(shí)就會(huì)成為子女的債務(wù)。因此，中國(guó)的家庭部門負(fù)債是被低估的。從國(guó)際對(duì)比來看，日本在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的1989 年，居民新增房貸占當(dāng)年 GDP 的比重也未超過3.0% ，而中國(guó)2015年達(dá)到 5.5% 。美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸 /GDP 峰值為8.0%，而中國(guó)2016年上半年新增房貸與公積金貸款占 GDP 比重已達(dá) 8.6%。中國(guó)的房貸余額/GDP目前約25%，已達(dá)到日本90年地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。

中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。從趨勢(shì)看，居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次創(chuàng)新高至56.5%，首付比其實(shí)已經(jīng)低于美國(guó)金融危機(jī)之前07年時(shí)平均50%的首付比例。目前中國(guó)居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平。父母可以幫忙解決首付款，難道還貸款也要靠父母嗎？

最近公布的上市公司報(bào)表讓我們得以一窺房地產(chǎn)加杠桿的瘋狂程度：2016年工、農(nóng)、中、建四大行超過六成的新增貸款流向了房貸領(lǐng)域，其中中國(guó)銀行占比高達(dá)81.7%。

圖：中國(guó)家庭部門迅速加杠桿

收?qǐng)鲎藙?shì)之五：經(jīng)濟(jì)再平衡之困

2008年金融危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)再平衡。作為世界出口大國(guó)的中國(guó)亦深受沖擊。顯然，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要在新的形勢(shì)下重新平衡，必需提高消費(fèi)率，以對(duì)沖萎縮的出口需求。目前中國(guó)的家庭消費(fèi)/GDP多年徘徊在35％左右，遠(yuǎn)低于60％的世界平均水平。

圖：家庭消費(fèi)/GDP

制約中國(guó)局面消費(fèi)的因素很多，但房地產(chǎn)是一個(gè)重要因素。一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)30倍以上，嚴(yán)重透支了“房奴們”的消費(fèi)能力。 據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告，2016上半年房?jī)r(jià)收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房?jī)r(jià)租金比則均超過50倍。如果中國(guó)當(dāng)局意識(shí)到這一問題關(guān)系到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成敗，就應(yīng)該下決心告別“房地產(chǎn)泡沫”。

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