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房地產(chǎn)稅與醞釀了半年的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在路上。

據(jù)5月2日中國(guó)人大網(wǎng)發(fā)布的全國(guó)人大常委會(huì)2017年立法工作計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，行政監(jiān)察法修改為國(guó)家監(jiān)察法，擬于今年6月提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議初次審議。修改個(gè)人所得稅法、制定房地產(chǎn)稅法等列入預(yù)備級(jí)研究論證項(xiàng)目（根據(jù)立法計(jì)劃，今年4月將繼續(xù)審議證券法修訂草案、測(cè)繪法修訂草案、核安全法草案；6月繼續(xù)審議中小企業(yè)促進(jìn)法修訂草案、水污染防治法修訂草案、國(guó)家情報(bào)法草案；在2016年12月初次審議的電子商務(wù)法草案將于今年8月二審。）

就在同時(shí)國(guó)務(wù)院參事室召開(kāi)國(guó)是咨詢(xún)專(zhuān)題研討會(huì)，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是核心主旨。

”“要盡快出臺(tái)到期房地產(chǎn)土地使用政策和實(shí)施辦法，穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定民心。”原中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事劉桓表示，“總理已經(jīng)明確70年后是增續(xù)期而且免費(fèi)的，但目前還沒(méi)有政策出來(lái)，一定要有法律法規(guī)出臺(tái)。”

國(guó)務(wù)院參事：建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制 讓百姓住有所居

北京5月2日電 近日，國(guó)務(wù)院參事室召開(kāi)國(guó)是咨詢(xún)專(zhuān)題研討會(huì)，就“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。會(huì)上，多位國(guó)務(wù)院參事、特約研究員表示，解決普通人居住的問(wèn)題，讓百姓住有所居，是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制最主要的目標(biāo)。

專(zhuān)題研討會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，2016年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行明確定位。2017年全國(guó)兩會(huì)，李克強(qiáng)總理在作政府工作報(bào)告中提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

那么，如何建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制呢？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事夏斌認(rèn)為，房地產(chǎn)不是資產(chǎn)，它就是消費(fèi)品，這是一個(gè)方向性問(wèn)題。我們不僅要遵守市場(chǎng)規(guī)律，還要遵守社會(huì)規(guī)律。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事夏斌

建立平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要對(duì)癥下藥，制定符合我國(guó)國(guó)情發(fā)展需要的房地產(chǎn)政策。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、國(guó)務(wù)院參事李慶云說(shuō)，“應(yīng)盡快把農(nóng)民工納入住房保障制度，用棚戶(hù)區(qū)改造同等政策解決符合真正落戶(hù)條件農(nóng)民工家庭住房問(wèn)題。”

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、國(guó)務(wù)院參事李慶云

住宅用地供需關(guān)系的不平衡也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要原因。國(guó)務(wù)院參事室特約研究員車(chē)書(shū)劍提出，住宅用地總需求量每個(gè)城市要有計(jì)劃、有保障措施，特別是一二線(xiàn)城市，要合理增加住房用地，控制商業(yè)用地。對(duì)于保障房、公租房、棚戶(hù)區(qū)的用地要切實(shí)保證。

加強(qiáng)金融、銀行業(yè)的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定同樣重要。假如房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，房地產(chǎn)泡沫將難以控制，房?jī)r(jià)也會(huì)很難下降，穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是無(wú)從談起。車(chē)書(shū)劍建議，要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信貸總量的有效控制，規(guī)范房地產(chǎn)的融資行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資和房?jī)r(jià)保障，從根本上控制信貸資金的過(guò)度流向房地產(chǎn)。

國(guó)務(wù)院參事室特約研究員車(chē)書(shū)劍

原中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事劉桓

當(dāng)然，一個(gè)平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)也離不開(kāi)法律的保障。“要盡快出臺(tái)到期房地產(chǎn)土地使用政策和實(shí)施辦法，穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定民心。”原中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院參事劉桓表示，“總理已經(jīng)明確70年后是增續(xù)期而且免費(fèi)的，但目前還沒(méi)有政策出來(lái)，一定要有法律法規(guī)出臺(tái)。”此外，多位參事還提到建立完善的租房市場(chǎng)，其中很重要的一點(diǎn)就是要從立法層面上規(guī)范租賃關(guān)系。權(quán)責(zé)明確了，租房市場(chǎng)才會(huì)更加規(guī)范有序，不論是租房者或是租賃者，權(quán)益也會(huì)得到更好地保護(hù)。

房地產(chǎn)稅到最佳窗口期不排除以突然形式出現(xiàn)

全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅離我們還有多遠(yuǎn)？

樓市追蹤

限購(gòu)已經(jīng)首先限制住市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，或暗示著中央已經(jīng)做好布局，即便房地產(chǎn)稅一下推出，市場(chǎng)也激不起多大反應(yīng)，然后慢慢放開(kāi)限購(gòu)，房地產(chǎn)稅自會(huì)替代限購(gòu)。

中共中央政治局4月25日召開(kāi)會(huì)議，習(xí)總書(shū)記主持會(huì)議并提到：要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

那么，什么是“長(zhǎng)效機(jī)制”？限購(gòu)顯然難言長(zhǎng)效，因?yàn)橄拶?gòu)政策屬于短期限制人的進(jìn)入的應(yīng)急處置。所謂“長(zhǎng)效機(jī)制”需要符合當(dāng)前的市場(chǎng)化，市場(chǎng)的特征是以?xún)r(jià)格來(lái)調(diào)控，而價(jià)格調(diào)控自然離不開(kāi)稅率這一調(diào)控機(jī)制。如此一來(lái)，便不免又提到了房產(chǎn)稅。

4月21日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，銀監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席郭樹(shù)清在會(huì)上表示：房地產(chǎn)相關(guān)貸款已經(jīng)超過(guò)總貸款的1/3，目前銀行業(yè)的總貸款在110萬(wàn)億左右，房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模在36萬(wàn)億。即使這樣，大量資金還在源源不斷流向房地產(chǎn)、絲毫沒(méi)有減弱跡象。

這說(shuō)明了什么？說(shuō)明我國(guó)的杠桿已經(jīng)多從政府或企業(yè)轉(zhuǎn)到居民手里，有利因素是宏觀來(lái)看，杠桿由民眾背負(fù)要比政府或者企業(yè)來(lái)背負(fù)好得多，杠桿分散對(duì)金融的威脅就小。不利因素是不利內(nèi)需提振，居民杠桿加大，居民就拿不出錢(qián)去消費(fèi)，企業(yè)的產(chǎn)品難以賣(mài)掉。目前的關(guān)鍵是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振要提振內(nèi)需，提振內(nèi)需就要用市場(chǎng)化手段使房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸。

當(dāng)下，房地產(chǎn)貸款體量這么大，總理強(qiáng)調(diào)要對(duì)實(shí)體企業(yè)減少3800億稅收，用減稅方式來(lái)減小實(shí)體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，如果不從房地產(chǎn)頭上來(lái)收稅，加之一些去庫(kù)存的地方政府已經(jīng)停止供地，政府要花錢(qián)的地方多，那么又從哪里找錢(qián)來(lái)填補(bǔ)地方政府的財(cái)政空缺？

有人質(zhì)疑：房地產(chǎn)杠桿使居民沒(méi)有消費(fèi)能力，現(xiàn)在又來(lái)收稅，那居民豈不更失去消費(fèi)能力？其實(shí)，這就要求房地產(chǎn)收稅需要根據(jù)受益原則實(shí)行差別稅收，對(duì)多套房施行重稅，如此一來(lái)，房地產(chǎn)投機(jī)者多會(huì)拋售，使市場(chǎng)逐漸回歸剛需，房?jī)r(jià)也會(huì)依需進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。如果任憑房地產(chǎn)綁架人們的生活，國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不能改善，我們永遠(yuǎn)生活在房地產(chǎn)泡沫的幻覺(jué)中，消費(fèi)能力永遠(yuǎn)難以提高。

還有一個(gè)值得注意的信息是去庫(kù)存戰(zhàn)略。庫(kù)存小的一二線(xiàn)城市限購(gòu)，但資金一定會(huì)流向不去庫(kù)存的地方，現(xiàn)在庫(kù)存大的三四線(xiàn)城市已經(jīng)停止供地，甚至一些三四線(xiàn)城市也出現(xiàn)限購(gòu)，說(shuō)明房地產(chǎn)去庫(kù)存已近尾聲，這個(gè)時(shí)候出臺(tái)房地產(chǎn)稅是最佳“窗口期”，不排除以突然的形式出現(xiàn)在人們面前。如今，限購(gòu)已經(jīng)首先限制住市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，或暗示著中央已經(jīng)做好布局，即便房地產(chǎn)稅一下推出，市場(chǎng)也激不起多大反應(yīng)，然后慢慢放開(kāi)限購(gòu)，等市場(chǎng)回暖，房地產(chǎn)稅自會(huì)替代限購(gòu)。

當(dāng)然，最不容忽視的就是房地產(chǎn)稅的征收，對(duì)改善地方政府過(guò)分注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的短期行為有一定幫助，可避免地方政府土地財(cái)政的一次性稅收傾向。再者，我國(guó)稅收結(jié)構(gòu)對(duì)收入流量，比如工資之類(lèi)的征稅過(guò)高，而對(duì)存量財(cái)產(chǎn)征稅比重過(guò)低，這樣會(huì)造成財(cái)富過(guò)于集中房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)沒(méi)有持有成本，我國(guó)近期居民收入增長(zhǎng)過(guò)快，而且缺少其他投資渠道，房地產(chǎn)快速上漲形成財(cái)富效應(yīng)，所以引來(lái)市場(chǎng)資金大規(guī)模進(jìn)入。現(xiàn)在，唯有房地產(chǎn)稅才有可能遏制資金的過(guò)度涌入，這幾乎形成了社會(huì)共識(shí)，所以配合房地產(chǎn)調(diào)控的稅收政策不久或也將出臺(tái)。

【李揚(yáng)：房地產(chǎn)調(diào)控去管別人離婚干什么？】“房地產(chǎn)價(jià)格高有什么問(wèn)題？”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)、中國(guó)社科院原副院長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，如果把調(diào)控目標(biāo)定在資產(chǎn)價(jià)格上，就是本末倒置。他指出，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該調(diào)控：一是確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)的關(guān)系；二是解決居民住房是買(mǎi)為主還是租為主的問(wèn)題；三是土地價(jià)格必須控制在樓價(jià)的三分之一之內(nèi)；四是降低稅費(fèi)；五是控制杠桿率。

談到房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，李揚(yáng)稱(chēng)，從上世紀(jì)90年代末期開(kāi)始，我國(guó)沒(méi)有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的，說(shuō)明一直就沒(méi)有做對(duì)。一直以來(lái)，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的依據(jù)都是價(jià)格，但在李揚(yáng)看來(lái)，價(jià)格高或者低根本沒(méi)有什么問(wèn)題，調(diào)控不應(yīng)該把著眼點(diǎn)放在價(jià)格上。他建議要回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)，回歸到其作為人民必需品的本質(zhì)，這樣的話(huà)，調(diào)控就應(yīng)該要出臺(tái)一些可能影響價(jià)格的規(guī)定。

房地產(chǎn)稅就是一個(gè)忽悠，作為全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的成員之一，李揚(yáng)表示，房地產(chǎn)目前是一城一策，今后會(huì)是一個(gè)地方稅，而不需要到全國(guó)人大層面立法。但他提出，地方要設(shè)立這個(gè)稅，必須要先整頓之前不合理的稅費(fèi)。

要加稅，必須先減稅

在中國(guó)，去杠桿主要是企業(yè)改革尤其是國(guó)企改革的問(wèn)題。在技術(shù)上，實(shí)際上可以用現(xiàn)有的優(yōu)良資產(chǎn)填補(bǔ)，或者杠桿率太高的時(shí)候可以通過(guò)資產(chǎn)或者負(fù)債的調(diào)整讓其降下來(lái)。但李揚(yáng)認(rèn)為，最關(guān)鍵的問(wèn)題是防止它七八年又發(fā)生一次，如果體制、機(jī)制沒(méi)有解決的話(huà)，每到一個(gè)周期國(guó)家就需要去一次杠桿，最終可能會(huì)把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拖垮。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，這次去杠桿，雖然必須在金融上采取一些措施，包括債轉(zhuǎn)股等，但更主要的是把產(chǎn)生高杠桿、高債務(wù)特別是不良債務(wù)的根源基本解決。在這種情況下，一定要讓國(guó)企改革有一個(gè)決定性的進(jìn)展，否則類(lèi)似的問(wèn)題還會(huì)周期性出現(xiàn)。

談到貨幣政策，李揚(yáng)稱(chēng)，今年貨幣政策的定調(diào)是穩(wěn)健、中性。中性的實(shí)際含義就是偏緊，這樣的政策是基于對(duì)整個(gè)形勢(shì)的判斷。現(xiàn)在的金融泡沫越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，過(guò)去國(guó)家偏保增長(zhǎng)，現(xiàn)在則是擠泡沫，把防范風(fēng)險(xiǎn)放在更重要的位置上。今年1至2月，銀行貸款增長(zhǎng)擴(kuò)張很厲害，近期控制了一下，作為整個(gè)過(guò)程來(lái)看，現(xiàn)在還不是非常緊。

另外，他還表示，美聯(lián)儲(chǔ)近期加息影響到美元匯率和利率，也是中國(guó)貨幣政策變動(dòng)的一個(gè)考量因素，這也是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)約束，讓其更穩(wěn)健。

談到利率市場(chǎng)化的問(wèn)題，李揚(yáng)表示，盡管目前存貸款利率的上下限均已放開(kāi)，但中國(guó)的利率市場(chǎng)化還在路上。

在他看來(lái)，要真正實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化需要做三件事。第一，資金的供求關(guān)系由市場(chǎng)決定，進(jìn)而利率的風(fēng)險(xiǎn)和期限機(jī)構(gòu)也完全由市場(chǎng)決定。理論上說(shuō)，中國(guó)的儲(chǔ)蓄長(zhǎng)期大于投資，而最終決定利率的是儲(chǔ)蓄與投資的平衡關(guān)系，那照理說(shuō)中國(guó)應(yīng)該是長(zhǎng)期負(fù)利率，或者說(shuō)比當(dāng)前更低的利率，但中國(guó)的資金供求是有管制的，最突出的表現(xiàn)就是畸高的法定存款準(zhǔn)備金率，而國(guó)際金融界目前普遍認(rèn)為準(zhǔn)備金制度是行政手段。所以，必須解放資金的供給和需求，才能形成市場(chǎng)化的均衡利率。

第二，要能形成基準(zhǔn)利率。中國(guó)的基準(zhǔn)利率（政策利率）是哪一個(gè)？李揚(yáng)笑言，哪一個(gè)都像基準(zhǔn)利率，但也都不算。所謂基準(zhǔn)利率，要與其他利率有平滑的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，它一動(dòng)，別的利率也動(dòng)。但中國(guó)的現(xiàn)狀是，這個(gè)利率動(dòng)，其他利率不一定動(dòng)，即我們的利率產(chǎn)品也是分割的。這當(dāng)中，就涉及到部門(mén)間的協(xié)調(diào)和交涉，比如財(cái)政部門(mén)主管的短期國(guó)債和央行主管的Shibor。

第三，貨幣當(dāng)局自身的調(diào)控手段要市場(chǎng)化。中國(guó)的存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)控方式，是央行宣布調(diào)整，隨后金融機(jī)構(gòu)就按照調(diào)整后的利率記賬，這更多地是一個(gè)會(huì)計(jì)記賬手段，是再分配手段。而美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)整聯(lián)邦基金利率的方式，是先宣布目標(biāo)區(qū)間，隨后用買(mǎi)國(guó)債的方式逼高利率水平，到達(dá)目標(biāo)區(qū)間后就停止，用市場(chǎng)化的手段進(jìn)行調(diào)控。

談到房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，李揚(yáng)稱(chēng)，從上世紀(jì)90年代末期開(kāi)始，我國(guó)沒(méi)有一次房地產(chǎn)調(diào)控是成功的，說(shuō)明一直就沒(méi)有做對(duì)。

一直以來(lái)，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)的依據(jù)都是價(jià)格，但在李揚(yáng)看來(lái)，價(jià)格高或者低根本沒(méi)有什么問(wèn)題，調(diào)控不應(yīng)該把著眼點(diǎn)放在價(jià)格上。他建議要回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)，回歸到其作為人民必需品的本質(zhì)，這樣的話(huà)，調(diào)控就應(yīng)該要出臺(tái)一些可能影響價(jià)格的規(guī)定。

他認(rèn)為，應(yīng)該要調(diào)控以下幾個(gè)因素：

第一，要確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)的關(guān)系，一個(gè)城市增加了1萬(wàn)人就要相應(yīng)增加住房用地，目前卻是房?jī)r(jià)漲、土地供應(yīng)少的現(xiàn)象；

第二，居民解決住房問(wèn)題是以買(mǎi)為主還是以租為主，中國(guó)目前的住房自有率達(dá)到80%以上，全球最高。如果每個(gè)人都喊著買(mǎi)房，從經(jīng)濟(jì)合理性上來(lái)說(shuō)，有些人是不該買(mǎi)的。他建議要逐漸轉(zhuǎn)為以租為主，國(guó)務(wù)院最近也不斷提出要擴(kuò)大租房市場(chǎng)，也是為了解決現(xiàn)在房地產(chǎn)的問(wèn)題；

第三，要調(diào)控土地價(jià)格在房地產(chǎn)中的比例。他說(shuō)，與其控制結(jié)婚不結(jié)婚、離婚不離婚，還不如控制土地成本，這是國(guó)家能夠做到的，控制地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重；

第四，調(diào)控稅費(fèi)。在他看來(lái)，房地產(chǎn)稅就是一個(gè)忽悠，作為全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的成員之一，李揚(yáng)表示，房地產(chǎn)目前是一城一策，今后會(huì)是一個(gè)地方稅，而不需要到全國(guó)人大層面立法。但他提出，地方要設(shè)立這個(gè)稅，必須要先整頓之前不合理的稅費(fèi)。要加稅，必須先減稅；

第五，調(diào)控杠桿率。他認(rèn)為，杠桿率可以有效調(diào)控市場(chǎng)，不需要做限制，只需要讓需要買(mǎi)房的拿出100%自有資金去買(mǎi)房即可，這樣對(duì)社會(huì)并不會(huì)產(chǎn)生外因性影響，沒(méi)有杠桿隨便他們買(mǎi)多少房子都行。之所以無(wú)法控制房?jī)r(jià)，李揚(yáng)表示，是因?yàn)楹芏嗟胤秸⒉幌胝嬲刂品績(jī)r(jià)。

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