“滄海桑田”這個(gè)詞相信不少人都聽說過，大致意思是說事物變化速度極快。如果進(jìn)一步加以延伸開來(lái)的話其實(shí)是告訴我們一個(gè)道理，對(duì)待事物的變化要以動(dòng)態(tài)、發(fā)展的眼光，而不是墨守陳規(guī)、僵化迂腐。

道理說來(lái)簡(jiǎn)單，可一旦聯(lián)系實(shí)際估計(jì)很多人便會(huì)因?yàn)樯媸捞睿鴽]辦法做到以超脫、客觀、理性的角度對(duì)待事物的演進(jìn)過程。

對(duì)于城市的發(fā)展來(lái)說，以往的人口、金融等數(shù)據(jù)有點(diǎn)類似于沉沒成本，可以作為參考依據(jù)，但是如果一直拿著以往的輝煌成績(jī)說事，那意思就不大了。打個(gè)比方，中國(guó)歷史上有多少有令人神往的璀璨城市，哪個(gè)不是人口規(guī)模龐大，資金實(shí)力雄厚，可大浪淘沙之后，剩下的就有幾個(gè)？

新中國(guó)建國(guó)以來(lái)，深圳、浦東等地在原本不具備太多自然稟賦條件的情況下，靠著強(qiáng)大的政策動(dòng)能，反而創(chuàng)造出了新的輝煌。

而往往城市的崛起、興盛、蕭條和大家最為關(guān)注的房?jī)r(jià)變化極為相關(guān)，可以說不能讀懂城市的發(fā)展變化，那么買房——這個(gè)對(duì)于很多家庭來(lái)說最為重要，甚至?xí)绊懖簧偌彝ヒ簧耐顿Y抉擇也將產(chǎn)生巨大的影響。

現(xiàn)在伴隨著中國(guó)人口增長(zhǎng)乏力、以及老齡化日益嚴(yán)重等幾十年內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，時(shí)刻洞悉現(xiàn)有的存量人口遷移變化導(dǎo)致的城市發(fā)展趨勢(shì)變化顯得更加更加重要。

從機(jī)場(chǎng)人口變化看城市發(fā)展趨勢(shì)：

關(guān)于人口變化，BBD新經(jīng)濟(jì)指數(shù)主要是從機(jī)場(chǎng)人口流量的變化來(lái)做出分析。具體來(lái)說，有兩張圖十分重要。

第一張是全國(guó)主要城市機(jī)場(chǎng)人口日均凈流入增長(zhǎng)量：

可以看到相較于2016年，全國(guó)主要城市機(jī)場(chǎng)人口日均凈流入增長(zhǎng)量產(chǎn)生了明顯的變化，在2017年第一季度，北京、武漢、成都、廣州、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、南京、太原、南昌位列人口增量的前十位！

在這十個(gè)城市中，除了北京、廣州以外，無(wú)一例外都是中西部城市！這個(gè)結(jié)果不用暴哥多說，再明白不過的顯示出接下來(lái)一段時(shí)間城市的對(duì)于人流的吸引力。

相對(duì)于人口凈流入的城市，日均人口凈流出的榜單則需要我們格外注意，尤其是對(duì)于一些房?jī)r(jià)相對(duì)較高的城市而言，人口一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不能夠支撐房?jī)r(jià)，那么在房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)當(dāng)中，無(wú)疑這些城市會(huì)滑落得更慘！

在機(jī)場(chǎng)人口流出的榜單上，哈爾濱、沈陽(yáng)、三亞、長(zhǎng)春、廈門、海口、烏魯木齊、天津、麗江、大連，排名前十！

在人口流出的城市中，也有一定的特征，就是基本上都是東北或者旅游城市，這個(gè)和春節(jié)假期結(jié)束，大量的人流返回到工作地點(diǎn)的季節(jié)性因素應(yīng)該不無(wú)關(guān)系。

不過天津、廈門出現(xiàn)在人口流出前十名里讓人比較意外。因?yàn)楸M管廈門也是旅游城市，但近些年來(lái)一直是人口流入的，也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，廈門的房?jī)r(jià)漲得比較兇；而天津按理說應(yīng)該和北京一樣，在節(jié)后受到打工者們的青睞，這個(gè)變化的逆轉(zhuǎn)值得我們深思。

最令人感到意外的是，上海、深圳同樣沒有出現(xiàn)在人口流入前十名中，這個(gè)結(jié)果可能說明，在高房?jī)r(jià)的抑制作用下，大量的人口選擇其他同樣具備良好發(fā)展機(jī)會(huì)且生活成本相對(duì)較低的城市去。而這一點(diǎn)我們從廣州和深圳在機(jī)場(chǎng)人流凈流入的對(duì)比上能得到極為明顯的解釋！

第二幅圖是各大機(jī)場(chǎng)人口日均凈流入增長(zhǎng)率

這個(gè)數(shù)據(jù)是從增長(zhǎng)率的變化角度來(lái)看待人口變化，而不是絕對(duì)數(shù)據(jù)規(guī)模。對(duì)于新興的崛起城市，此前人口基數(shù)較少的地區(qū)來(lái)說更具參考意義！

在這張圖中，增長(zhǎng)率前十名的城市是：石家莊、桂林、南昌、合肥、武漢、西雙版納、太原、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、寧波；

凈流出增長(zhǎng)率最快的十座城市是：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、三亞、麗江、廈門、喀什、西寧、拉薩、海口；

和上面第一張圖類似，在人口流入增長(zhǎng)率方面，前十名幾乎都是中西部城市。

石家莊人口增速排名第一十分令人震驚，此前雄安的橫空出世讓不少人對(duì)于石家莊的前景有些許疑慮，認(rèn)為石家莊可能會(huì)被雄安的光芒覆蓋。但從目前的人口變化來(lái)看，大家好像并沒有受到雄安的影響，當(dāng)然這和雄安是4月份出現(xiàn)的有很大關(guān)系。因?yàn)檫@份報(bào)告統(tǒng)計(jì)截止到第一季度。那么排除雄安的因素，人口增長(zhǎng)率第一說明大家對(duì)于石家莊未來(lái)前景的高度認(rèn)可！這也可能會(huì)成為石家莊爆發(fā)式增長(zhǎng)的前兆。

關(guān)于石家莊再多說一句，近期有消息指石家莊將申報(bào)正定國(guó)家級(jí)新區(qū)，目的是為了承接北京的非首都功能疏解。聯(lián)想到石家莊正在對(duì)高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)，比如鋼鐵、水泥、煤炭、化工等等做出遷撤決定，那么從北京承接的這些功能肯定不會(huì)在是重復(fù)總污染和低附加值，這就給人留下了充足的空間和遐想！

在人口流出方面，和第一張圖也是類似的，還是東北和旅游城市領(lǐng)銜。

不過，說來(lái)也巧，暴哥幾天之前，寫過一篇文章《中國(guó)最大買房群體發(fā)生巨變！一二線城市危險(xiǎn)了？》主要是分析我們的農(nóng)民工兄弟的人流變化的。

更巧的是，從結(jié)果來(lái)看，中西部城市仍然是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷！

從輸入和輸出分布表中很明確的可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)信號(hào)，就是農(nóng)民工正在從東部地區(qū)向西部、中部、甚至東北地區(qū)轉(zhuǎn)移。如果我們用輸入-輸出的差值，會(huì)看到更為明顯的農(nóng)民工人流變化：

幾乎可以認(rèn)為，東部地區(qū)的農(nóng)民工正在向全國(guó)散開！西部和中部地區(qū)有望成為今后若干年接受農(nóng)民工的重要地區(qū)！

那么哪些是東部地區(qū)呢？哪些又是西部和中部地區(qū)呢？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的劃分如下：

西部地區(qū)：包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個(gè)省（自治區(qū)）。

東部地區(qū)：包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)省（市）。

中部地區(qū)：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。

顯然，用巧合已經(jīng)不能形容從坐飛機(jī)的人群到我們的農(nóng)民工兄弟共同作出的選擇。這只能說，越來(lái)越多的人認(rèn)為到中西部、到非上海、深圳這類房?jī)r(jià)過高的城市成活、工作、置業(yè)是更好的選擇。而這些人的選擇變化，實(shí)際上也能反映出大家對(duì)于政策導(dǎo)向的以及城市發(fā)展前景的共同判斷！

高房?jī)r(jià)城市的機(jī)會(huì)，在于吸引高端人才和高端產(chǎn)業(yè)。

因?yàn)橹挥懈吒郊又档漠a(chǎn)業(yè)才能扛得起高房?jī)r(jià)，也只有高附加值的產(chǎn)業(yè)能夠適應(yīng)高房?jī)r(jià)地區(qū)的成本和壓力，就像硅谷盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)不菲，但是有賴于全球頂級(jí)資本和人才的集中，城區(qū)仍然能夠高速發(fā)展，房?jī)r(jià)也能得到支撐；而在德國(guó)房?jī)r(jià)較高的慕尼黑等地，也是因?yàn)閯?chuàng)新產(chǎn)業(yè)能夠吸引更多的人才和資金，才能不斷推動(dòng)城市和房?jī)r(jià)的上漲，形成一個(gè)匹配的上漲模式。

然而就目前而言，有些遺憾的是，在高附加值產(chǎn)業(yè)方面，深圳也并不是那么領(lǐng)先，根據(jù)2017年第一季度的BBD新經(jīng)濟(jì)指數(shù)，在 1）高人力資本投入、高科技投入、輕資產(chǎn)；2）可持續(xù)的較快增長(zhǎng)；3）符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等三方面深圳已經(jīng)被廣州、杭州乃至重慶超過了！這一結(jié)果恐怕人都始料未及的！

而對(duì)于那些成活成本過高，尤其房?jī)r(jià)比較高的城市來(lái)說，接下來(lái)如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或許是亟待解決的問題。

暴哥還是那句話，切莫以靜態(tài)的老履歷來(lái)作為城市發(fā)展的參考依據(jù)，而對(duì)變化選擇性忽視。買房如果不看到十年、二十年的發(fā)展變化，那可能當(dāng)你想套現(xiàn)的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)方向錯(cuò)了，一切都晚了！

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