今年樓市異?；鸨?，搞得大家人心慌慌，都沒心思正常工作了，甚至鬧得不少家庭祖孫三代集體離婚、又交叉結婚，禮崩樂壞、毫無底線，雖然我不茍同這一做法，但也能理解。

　　而房價到底怎么走，聽專家的說啥的都有，有的說房價永遠下不來，因為我們的黨與房價同在；有的說泡沫快破了，只要房產稅一啟動，將整體崩盤；有的則搞起了折中主義，說會出現了分化，有的漲有的跌是新常態……聽聽都有道理，但搞到最后不知聽誰了。現在我就來細細分析一下，這輪暴漲和調控，到底是怎么回事。

　　樓市瘋漲，是國人買漲不買跌的結果！

　　年初，原本他們是不打算拉高房價的，因為去年還面臨著“去庫存”的壓力，高層紛紛喊話開發商“降降價吧”——

　　結果，他們發現：越降價越不買！（比如沈陽，當地政府都說要幫購房者墊首付了，仍是沒人買帳。）

　　那怎么辦，這么多庫存集中在“莊家”手中（表面是開發商，背后是銀行）太危險了，必須要轉移到眾多的“散戶”（購房者）去呀，畢竟千斤重擔萬人挑才不累。

　　好，既然“降”你們不買帳，那就反而行之——“漲”！結果一漲就見效，同樣一套房子，去年80萬開發商求你你不買，現在你卻要花180萬去求開發商賣給你，你說人是不是賤？不過，我也是這樣，都是買漲不買跌的“二貨”！

　　如此看來，“去庫存”最好的方法不是降價，而是“集體漲價”！

　　如何漲價？也是一門技術

　　好，既然“漲價”是去庫存的良藥，但有幾個問題是要先考慮清楚的：

　　第一、在哪里漲？

　　答案肯定是一線大城市，除了示范作用之外，更主要的是大城市有錢啊，因為三四五城市漲了老百姓(50.19 +0.76%,診股)也買不起，而且大城市之前還一直限購著呢，說明潛在購買力大大的。（從這個角度來說，只要是“限購”的城市日后是必大漲的！）

　　第二、地王改變預期

　　對我們政府來說，讓它漲那是分分的事，一是控制住宅用地供給，二是在郊區搞出幾個地王（注意“郊區”出地王比“市中心”出地王更有殺傷力），只要“面粉比面包”還貴，就不用擔心第二批面包不漲價，所以郊區地王一出，全市跟著瘋漲。

　　第三、漲到多少為止？

　　答案是，為了去庫存嘛，要一直漲到“一線城市的水溢向二三線城市”為止，不溢出就繼續漲（注：溢出的標準就是大城市周邊庫存消滅完成）。

　　舉例，去年上海房價3萬，它周邊的如嘉興才8千，這樣上海的水是溢不過去的，只有讓上海漲到6萬，6萬與8千，高鐵才20分鐘距離，這樣才能溢得過去。

　　所以，就有你們之前看到的京滬深等一線城市半年漲了一倍，然后引發周邊的三四城小城市房價也瘋漲兩三倍，仍集體保持緘默的原因，因為這是在有計劃有步驟地實施“去庫存”戰略！

　　調控的真實目的

　　第一步先拉“瘋漲”，達到消滅大城市及周邊小城市庫存之后。

　　上海周邊的嘉善、平湖、嘉興、海寧、桐鄉所有住宅全部被上海人一掃而光，房價從五六千直飆到一萬五，仍一房難求，現在幾十萬分銷大軍正在引領著浩浩蕩蕩的上海購房團沿著申嘉湖高速公路席卷湖州、南潯、長興、安吉，估計安徽的廣德、宣城、黃山也即將馬上“淪陷”了。

　　于是要接著執行了第二步“調控”了——

　　為什么“調控”呢？

　　我認為，有以下三大目的：

　　第一、要鞏固前期的“去庫存”階段性成果，“調控”表面上是調開發商，實質是防止炒房客高位拋盤，通俗稱為“關門”，因為調控了，接盤的人也會相對少了。

　　那不怕炒房客“降價處理嗎？”一是限購了，你降價也沒有人有資格接盤；二是你肯定也不會降價，畢竟你不是開發商，資金壓力肯定是在你的承受之內才敢買的，所以你會死杠。

　　第二、引領大城市的投資客到更廣闊的三四五線城市去“解放開發商”，放眼全國，目前只是一線和少量二三線城市火了，其他的二千多個小城市還是冬眠中，“去庫存”的壓力仍是任重而道遠。

　　你只有調控那些比較火的城市，迫使他們的資金沿著高鐵或高速沿線去解救眾多四五線城市的“庫存”（那里不僅沒有限購限貸，而且還出臺新政歡迎你們這些遠道而來的炒房朋友們，這叫“分城施策”嘛對不對），如不調控，那資金就離不開那些瘋漲的城市，全國“去庫存”整盤棋的戰略就無法完成。

　　第三、調控是為了保護樓市，既延長了房地產產業的生命，又保護了銀行資金安全，用時間去換空間，其中道理顯而易見，就不做過多展開了。

　　許小年：捅破房地產的那層窗戶紙

　　為了更好的理解，我們找來許小年對房地產的解釋。

　　房價惡性上漲的后果是什么？

　　房價惡性上漲，結果就是大多數人買不起房子，后果也很嚴重，可能導致群體事件和政局不穩，因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區有個小房子住，免得他們起來鬧事。

　　如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么？

　　后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產。同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。

　　大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源。

　　但這吃的是斷子絕孫飯，土地一旦賣光，就不會有后繼收入了。大家不要覺得遙不可及，看看蘇州就知道了。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自貪官們的壓力。但等他們認清形勢，出完貨之后，這把刀子就會放到老百姓的脖子上。

　　第八，政府會放棄房地產業作為支柱行業嗎？不會。

　　看看城鎮化，在不遠的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。房子從哪里來？還不是靠開發商建房子。再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商里面，有七成是國有或者政府背景的開發商。政府不可能放棄他們。

　　第九，政府調控的目的是什么？

　　上面可以得出推論，調控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。目的是為了挖更大的坑，儲蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設想。

　　為什么通過交易環節征重稅，而不是持有環節交稅？

　　因為在持有環節交稅，就會造成大量拋盤，嚴重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環節征稅。交易環節征稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。

　　打個比方，市場上本來有100套房子，每套一萬塊，那么市場上頂多需要100萬的資金就行了，后來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這么多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。

　　所以現在政府調控的思路，就是盡量凍結交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手里，變成紙上財富，不能輕易套現。

　　房價取決于什么？

　　房價是漲是跌，并不取決于政府的調控，而是取決于人民幣對美元的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進中國，由于強制結匯，所以政府就被迫發行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。

　　如果美元走強，人民幣開始貶值，那么外資涌出中國，人行被迫收回人民幣，將儲備的美元還給外資企業，流出中國，于是通貨膨脹壓力減小，市場上人民幣減少，房價就下跌。所以，房價的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢。從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，兩者驚人地重合。

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