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17日，中國(guó)家居零售巨頭紅星美凱龍成功登陸A股，成為中國(guó)家居零售行業(yè)A+H第一股。

紅星美凱龍發(fā)布的招股意向書稱，將募集30.5億元資金用于家居商場(chǎng)建設(shè)、統(tǒng)一物流服務(wù)體系建設(shè)、家居設(shè)計(jì)及裝修服務(wù)拓展、互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺(tái)以及償還銀行借款和補(bǔ)充流動(dòng)資金6個(gè)項(xiàng)目。

A股上市公告書暨2017三季報(bào)顯示，1-9月?tīng)I(yíng)業(yè)收入77.22億元，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)17.24億元。

截至2017年9月30日，公司流動(dòng)資產(chǎn)達(dá)到160.25億元，較上年末增加82.19%，主要系2017年三季度進(jìn)行的資產(chǎn)證券化交易、發(fā)行美元債券及發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券收到現(xiàn)金，使公司貨幣資金增加。

由此可見(jiàn)，在家居零售的外衣之下，紅星美凱龍實(shí)則是一家依靠輕資產(chǎn)帶動(dòng)重資產(chǎn)的“商業(yè)服務(wù)公司”。而此次上市的主要是紅星美凱龍的家居板塊。宏觀調(diào)控背景下，紅星美凱龍分拆地產(chǎn)和商業(yè)板塊大概是為了能夠順利獲批。

但縱觀紅星美凱龍的發(fā)展史，起著決定性作用的卻是地產(chǎn)和商業(yè)板塊，正是這兩部分的成功運(yùn)作使紅星美凱龍成為國(guó)內(nèi)家居裝飾及家具商場(chǎng)巨頭。

重資產(chǎn)壓力倒逼轉(zhuǎn)型

官網(wǎng)顯示，截至2017年6月30日，紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)150個(gè)城市共經(jīng)營(yíng)214座商場(chǎng)，其中69家自營(yíng)商場(chǎng)，145家委管商場(chǎng)。另有21家自營(yíng)商場(chǎng)正在籌備中。

紅星美凱龍實(shí)施自營(yíng)商場(chǎng)與委管商場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。其中，自營(yíng)收入占總收入的60%，委管收入占總收入的30%。

據(jù)悉，此次募集的資金大約15億元左右將用于家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目上，包括天津北辰商場(chǎng)、呼和浩特玉泉商場(chǎng)、東莞萬(wàn)江商場(chǎng)、哈爾濱松北商場(chǎng)、烏魯木齊會(huì)展商場(chǎng)5個(gè)項(xiàng)目。

但快速擴(kuò)張的同時(shí)，需要大量資金，致使集團(tuán)資金需求日益突出。據(jù)報(bào)道顯示，2015年紅星美凱龍已簽約的待收購(gòu)與投資的支出約為69億元。為此，2015年上半年紅星美凱龍抵押了價(jià)值541.47億元的投資物業(yè)。當(dāng)年的年中報(bào)顯示，集團(tuán)總借款與債券合計(jì)180.96億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)面積握在手中，倒逼紅星美凱龍籌謀轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的意義，正如萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林說(shuō)的那樣：“企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界就是‘空手道’，但這個(gè)空手道并不是騙子，是有了品牌、有了能力，別人找上門來(lái)，你一分不出憑品牌就能賺錢。”

據(jù)了解，紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)的出租率和收入與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一拼。

傳統(tǒng)商業(yè)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的升級(jí)

招股說(shuō)明書中，紅星美凱龍表示將逐步拓展互聯(lián)網(wǎng)泛家居消費(fèi)業(yè)務(wù)，將紅星美凱龍建成一個(gè)“家居裝飾及家具行業(yè)全渠道平臺(tái)商”。

由渠道商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)橐源罱ㄉ虉?chǎng)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)商，意味著紅星美凱龍除了擴(kuò)張?jiān)械募揖訕I(yè)務(wù)外，電子商務(wù)平臺(tái)、消費(fèi)金融、物流配送、住建集采等也將成為投資發(fā)展的新贏利點(diǎn)。

1月16日，紅星美凱龍宣布成立互聯(lián)網(wǎng)商學(xué)院，開啟孵化公司及行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的多元化思維的兩棲“人才”的培養(yǎng)模式。與京東大學(xué)達(dá)成合作，開啟人才交流合作項(xiàng)目。

但在電商發(fā)展正如火如荼時(shí)，紅星美凱龍燒了2億元，僅換來(lái)4萬(wàn)元的交易額。現(xiàn)在發(fā)力建設(shè)線上渠道，在當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)紅利漸失的大環(huán)境下，難度之大可想而知。

1月22日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，同意與歐派家居集團(tuán)合作投資廣州琶洲歐派總部大樓項(xiàng)目。公司按照項(xiàng)目實(shí)際的建設(shè)進(jìn)度以委托貸款的方式分批投入各項(xiàng)建設(shè)資金共計(jì)約7.9億元(最終以公司實(shí)際投入為準(zhǔn))、技術(shù)、勞務(wù)、管理服務(wù)等。

要繼續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)的正常進(jìn)展，需要大量的資金支持。如何獲得穩(wěn)定資金供應(yīng)方，為集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供支撐成為紅星美凱龍的頭等大事。

2017年9月12日，紅星美凱龍與高和資本發(fā)起了國(guó)內(nèi)首個(gè)家居行業(yè)“類REITs”計(jì)劃，并于9月22日在上海交易所成功掛牌交易，發(fā)行規(guī)模26.5億元。這是繼2016年紅星美凱龍與高和資本合作成立以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購(gòu)基金以來(lái)的第二次合作。

2017年9月14日，紅星美凱龍登陸海外美元債市場(chǎng)，成功發(fā)行五年期三億美元債券。在美元債券發(fā)行當(dāng)日，紅星美凱龍股價(jià)大漲3.26%。

管理門店不減少，自營(yíng)物業(yè)依靠類REITs變現(xiàn)，回收資金后迅速投資于新物業(yè)。通過(guò)與并購(gòu)基金的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)和針對(duì)性并購(gòu)，成為家居商場(chǎng)物業(yè)孵化器，最終形成從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)，從并購(gòu)到退出的完整輕資產(chǎn)閉環(huán)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，紅星美凱龍類REITs的發(fā)行，使金融與產(chǎn)業(yè)深度融合，極具前瞻性，將改變其自身的商業(yè)模型和盈利模式，這一舉措有望打開公司的估值空間和成長(zhǎng)潛力。

紅星美凱龍如何利用資本的手段，給沉寂的家居商場(chǎng)注入活水，用輕資產(chǎn)帶動(dòng)重資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，恐是其未來(lái)能否成為家居行業(yè)龍頭的關(guān)鍵。

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