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導(dǎo)讀

　　2016年底，在市場對2017年房地產(chǎn)投資一片悲觀之時，我們旗幟鮮明提出“2017 年房地產(chǎn)投資不悲觀、三四線足以支撐全國銷售投資” (詳見深度報告《為什么我們對 2017 年房地產(chǎn)投資不悲觀》)。促使我們做出判斷的核心原因，是對棚改貨幣化持續(xù)推進(jìn)的力度和一二線城市向周邊的外溢效應(yīng)。2017年以來，三四線房地產(chǎn)銷售超預(yù)期、房地產(chǎn)投資超預(yù)期，均驗(yàn)證我們判斷。在地產(chǎn)銷售投資的強(qiáng)勁增速中，地產(chǎn)上下游持續(xù)受益，家電、消費(fèi)領(lǐng)域牛股輩出。

　　行至年中，市場對房地產(chǎn)投資開始出現(xiàn)分歧，當(dāng)前我們依然相對市場偏樂觀，雖然由于調(diào)控下半年會邊際走弱。核心仍基于去庫存充分后的市場自身補(bǔ)庫需求，政府持續(xù)大力推動的棚戶區(qū)改造，以及棚改貨幣化產(chǎn)生的巨大銷售、投資增量。在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的歷史大潮中，棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創(chuàng)造住房需求、拉動房地產(chǎn)投資，是未來 5 年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一。

　　本報告旨在全面系統(tǒng)教科書式地研究棚改現(xiàn)狀、未來空間、對地產(chǎn)銷售投資拉動效應(yīng)、投放貨幣等，并結(jié)合案例和測算分析。

　　摘要

　　1.棚改歷程、現(xiàn)狀和未來空間。

　　棚戶區(qū)分為五大類，分別是城市棚戶區(qū)、國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)。截止2012年末，全國城市和建制鎮(zhèn)中，各類棚戶區(qū)和危房及無管道自來水、無廚房或廁所的不成套住房有4200萬戶。棚改任務(wù)艱巨，在“去庫存”的大背景下，2015年起，棚改貨幣化安置大力推廣，2015-2017年棚改任務(wù)1800萬套，貨幣化比例從2014年的9%快速提高到2016年48.5%，保守估計2017年50%，2018-2020年達(dá)到60%。2017年5月24日的國務(wù)院常務(wù)會議，提出2018-2020年三年1500萬套的棚改計劃。在中央政策的持續(xù)激勵之下，全國各省市棚改完成進(jìn)度推進(jìn)順利，實(shí)現(xiàn)了對房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)消費(fèi)、拉投資、去庫存的目的。

　　2.棚改具有一石三鳥的經(jīng)濟(jì)意義。

　　1）拉動近20%商品住房銷售：2015年和2016年棚改貨幣化安置去庫存分別1.5億平和2.5億平，占全年商品住宅銷售面積13.4%和18.1%。預(yù)計2017年棚改去庫存2.6億平、2018-2020年7.7億平，占當(dāng)期商品住宅需求分別達(dá)19.3%和17.3%。

　　2）創(chuàng)造13萬億投資：棚改通過三個渠道穩(wěn)投資，一是直接增加房地產(chǎn)投資，包括安置房投資和通過去庫存帶動的商品房投資；二是棚改配套的基建投資；三是拉動房地產(chǎn)40多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資。我們測算，2017年-2020年，棚改將拉動投資12.9萬億。其中房地產(chǎn)(000736,股吧)投資4.7萬億（安置房投資2.0萬億、商品房投資2.7萬億）、棚改配套基建投資1.6萬億，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)投資6.6萬億。

　　3）投放2萬億基礎(chǔ)貨幣：央行運(yùn)用PSL向政策性銀行投放基礎(chǔ)貨幣，實(shí)際上相當(dāng)于定向給房地產(chǎn)市場提供流動性。截止2016年末PSL余額為20526億。

　　3.投資建議：棚改貨幣化持續(xù)推動三四線去庫存，利好布局三四線的龍頭；棚改拉動投資13萬億，利好棚改優(yōu)勢顯著的公司。

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