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前兩天，與中國(guó)指數(shù)研究院的黃院長(zhǎng)私下交流，聽(tīng)說(shuō)高層智囊非常關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題，一是全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)，二是三四線(xiàn)城市現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)大勢(shì)以后再說(shuō)，先說(shuō)說(shuō)三四線(xiàn)城市目前狀況以及未來(lái)走勢(shì)，三四線(xiàn)城市說(shuō)清楚了，未來(lái)房地產(chǎn)大趨勢(shì)的一半也就說(shuō)清楚了。

三四線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)不太全，有點(diǎn)盲人摸象的感覺(jué)，但是整體數(shù)據(jù)還是能夠挖掘到的，那就是用全國(guó)的數(shù)據(jù)減去一二線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)。

一二線(xiàn)城市因?yàn)檎{(diào)控和供應(yīng)不足導(dǎo)致成交轉(zhuǎn)為下降，今年以來(lái)三四線(xiàn)城市成交量增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯分化。

三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的確見(jiàn)了成效，成交量增速?gòu)娜ツ?-2月以來(lái)就維持了24%-41%的增速，也帶動(dòng)了全國(guó)成交量的增長(zhǎng)，但趨勢(shì)正在減緩。

三四線(xiàn)城市成交量也占到全國(guó)成交量的65%，而且隨著一二線(xiàn)城市調(diào)控，還呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

但是，三四線(xiàn)城市也是不均衡的，我們把它細(xì)分為都市圈三四線(xiàn)城市、非都市圈熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市、其它三四線(xiàn)城市，他們的表現(xiàn)是不盡相同的。

都市圈三四線(xiàn)城市

都市圈三四線(xiàn)城市今年1-4月成交量都出現(xiàn)了大幅下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%，這是由于去年的爆發(fā)式增長(zhǎng)透支了市場(chǎng)需求。

香河似乎是個(gè)例外，去年單月銷(xiāo)售最高有57萬(wàn)平米，最低4萬(wàn)平米，年均23萬(wàn)平米，不過(guò)今年4月已經(jīng)下降到19萬(wàn)平米。

有的城市對(duì)此已經(jīng)引起警覺(jué)，在住宅用地供應(yīng)上采取了控制措施，比如佛山，2014年以來(lái)，銷(xiāo)售逐年增長(zhǎng)，累計(jì)銷(xiāo)售面積4802萬(wàn)平米，但土地供應(yīng)卻是逐年下降，累計(jì)供應(yīng)住宅用地規(guī)劃可建面積3517萬(wàn)平米，明顯是通過(guò)減少供應(yīng)去適應(yīng)需求透支、銷(xiāo)售趨緩的預(yù)控措施。

而惠州則恰恰相反，2014年以來(lái)累計(jì)銷(xiāo)售面積1294萬(wàn)平米，累計(jì)供應(yīng)住宅用地規(guī)劃可建面積1622萬(wàn)平米，今年1-4月土地供應(yīng)面積已經(jīng)超過(guò)去年全年，如果未來(lái)深圳溢出效應(yīng)減弱，就有可能出現(xiàn)短期供大于求的現(xiàn)象。

中山的情況更有意思，2015年和2016年銷(xiāo)售面積均超過(guò)千萬(wàn)平米，但今年1-4年銷(xiāo)售面積已經(jīng)大幅下滑至去年全年的15%，遠(yuǎn)低于1/3的序時(shí)進(jìn)度。不過(guò)中山土地供應(yīng)少得可憐，盡管成交減少，但供求關(guān)系還是處于相對(duì)緊張的透支狀態(tài)。

都市圈三四線(xiàn)城市主要還是受益于核心城市的溢出效應(yīng)。但有的城市已經(jīng)透支需求，產(chǎn)業(yè)跟不上去，只是核心城市的“后花園”，如果核心城市與其之間的交通長(zhǎng)期得不到明顯改善，空城的風(fēng)險(xiǎn)就很大，短期來(lái)看，投資者的資金也被套住，銷(xiāo)售火爆難以持久。只有整個(gè)都市圈核心城市與中小城市的交通改善，產(chǎn)業(yè)才會(huì)隨之導(dǎo)入，后花園才能名副其實(shí)，才能被長(zhǎng)期穩(wěn)定看好。

非都市圈熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市

非都市圈三四線(xiàn)城市整體還處于市場(chǎng)自然的去庫(kù)存狀態(tài)，因?yàn)榧葲](méi)有宏觀樓市的調(diào)控政策，也沒(méi)有地方政府的補(bǔ)貼刺激，按理說(shuō)，整體成交量應(yīng)該是較為平緩的。

今年春節(jié)期間，部分三四線(xiàn)城市成交量出現(xiàn)了一個(gè)大幅上漲，最低的桂林也有21%的增長(zhǎng)，春節(jié)期間成交量有大幅上漲主要源于中小城市居民和農(nóng)民工春節(jié)回鄉(xiāng)置業(yè)潮，這是可以理解的。

仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，雖然有去年春節(jié)成交量基數(shù)相對(duì)較低的因素，但有些城市大幅上漲其實(shí)是從去年五月就陸續(xù)開(kāi)始了。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，有25個(gè)城市去年5-12月累計(jì)成交量出現(xiàn)了30%至120%的同比增長(zhǎng)，其中包括并不起眼的山東濟(jì)寧、河南的平頂山，江蘇北部的徐州、連云港、鹽城、淮安，安徽的蕪湖、蚌埠、安慶、滁州，廣東的汕頭、韶關(guān)等市。

這又如何解釋呢？

我們認(rèn)為恰恰與去年3月之后熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市火爆是有直接關(guān)系的，因?yàn)樵谶@些城市里的部分常住人口因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲而購(gòu)房無(wú)望，轉(zhuǎn)而回鄉(xiāng)置業(yè)、就業(yè)甚至創(chuàng)業(yè)，真正逃離了這些大城市、回到了中小城市。

前幾天，鹽城的一塊地被一家?guī)缀鯊牟贿M(jìn)三四線(xiàn)城市的很有錢(qián)央企搶了，樓面地價(jià)高達(dá)13000多元/平米，據(jù)說(shuō)旁邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)只賣(mài)到11000多元/平米，土地一拍出來(lái)，旁邊項(xiàng)目立馬就封盤(pán)了。

這個(gè)現(xiàn)象與去年一二線(xiàn)城市樓市地市交替上升、恰如兩腿泥互相蹭越長(zhǎng)越高的景象如出一轍，成交土地價(jià)格增長(zhǎng)了60%，平均溢價(jià)率高達(dá)122%，這樣的三四線(xiàn)城市正在重演一二線(xiàn)城市去年的故事。

鹽城的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)了嗎？

鹽城去年以來(lái)銷(xiāo)售面積創(chuàng)造了歷史最高峰的445萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)51%，遠(yuǎn)超批準(zhǔn)上市面積283萬(wàn)平米，透支了一年半的供應(yīng)量。

從2014年至今年4月，累計(jì)銷(xiāo)售面積1099萬(wàn)平米，累計(jì)批準(zhǔn)上市面積1005萬(wàn)平米，看似供求基本平衡。殊不知，其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)無(wú)房可售的局面。

真的無(wú)房可售嗎？

打個(gè)比方吧，假如市場(chǎng)上有10套房子，同時(shí)也有10個(gè)人買(mǎi)房，這個(gè)時(shí)候是供求平衡呢？還是供求失衡呢？

從供需匹配的角度講，可能有四個(gè)人買(mǎi)到了心儀的房子，有三個(gè)人買(mǎi)了基本滿(mǎn)意的房子，另外三個(gè)人卻始終買(mǎi)不到合意的房子，這是為什么呢？

或者地段，或者價(jià)格，或者配套，或者戶(hù)型，總有一款不滿(mǎn)意，最終市場(chǎng)反映的是供求不匹配導(dǎo)致的失衡。

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，市場(chǎng)供應(yīng)一般應(yīng)當(dāng)大于需求，至少1.2:1，保持一定的冗余量，才能使市場(chǎng)供求保持基本平衡。

比如，超市里的商品一定是有冗余的，不然超市貨架上會(huì)出現(xiàn)大量的空擋，使人聯(lián)想到經(jīng)營(yíng)不善、店鋪蕭條，那就會(huì)導(dǎo)致客戶(hù)來(lái)了買(mǎi)不到商品、客流大量損失，進(jìn)而經(jīng)營(yíng)日趨凋敝。哪怕你有很多貨正在運(yùn)來(lái)的路上，也是沒(méi)有用的。

再打個(gè)比方吧，如果電力供應(yīng)沒(méi)有一定的冗余量，當(dāng)某一家的電燈打開(kāi)時(shí)，另外一家一定會(huì)跳閘。

沒(méi)有冗余，市場(chǎng)似乎就真的出現(xiàn)了無(wú)房可售的緊張狀態(tài)。

鹽城住房到底有沒(méi)有冗余呢？

幾乎沒(méi)有。鹽城2014年至今累計(jì)銷(xiāo)售與累計(jì)批準(zhǔn)上市基本持平，如果沒(méi)有2014年之前的供應(yīng)冗余，就真的無(wú)房可售了。

那么有沒(méi)有在路上的供應(yīng)呢？

2014年至今，鹽城成交商品住宅用地規(guī)劃可建面積1346萬(wàn)平米，扣除已經(jīng)銷(xiāo)售同期銷(xiāo)售的1099萬(wàn)平米，冗余量?jī)H有247萬(wàn)平米，這部分冗余是還包含拆遷、正在打樁和深基坑作業(yè)的項(xiàng)目，達(dá)不到預(yù)售條件、無(wú)法上市供應(yīng)的。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，無(wú)論是時(shí)間進(jìn)度還是冗余量，這點(diǎn)冗余其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的。

鹽城2014年之前的土地供應(yīng)還有多少冗余？

2012年、2013年鹽城分別供應(yīng)土地可建面積591、675萬(wàn)平米，雖然我們查不到當(dāng)年的銷(xiāo)售面積，但應(yīng)該不會(huì)超過(guò)2016年的445萬(wàn)平米，從2012-2013年的土地溢價(jià)率不高也可推斷出那幾年的土地供應(yīng)是充足的。

因此，鹽城的住房供不應(yīng)求是一個(gè)“假象”，是突然爆發(fā)的需求量幾乎消耗掉當(dāng)前市場(chǎng)可售余量導(dǎo)致的冗余短缺，從下圖可以看出，批準(zhǔn)上市量自2015年底就持續(xù)低于銷(xiāo)售面積了，也拖累銷(xiāo)售面積在今年沖高之后開(kāi)始回落。

鹽城的銷(xiāo)售面積同比增速已經(jīng)在逐月下降了，未來(lái)還會(huì)繼續(xù)下降嗎？

如果土地供應(yīng)繼續(xù)增加，并且住宅用地供應(yīng)能夠及時(shí)轉(zhuǎn)化為新開(kāi)工面積，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為批準(zhǔn)上市面積，冗余量增加了，銷(xiāo)售面積是可以保持穩(wěn)定的。

但是，去年鹽城的土地供應(yīng)其實(shí)是縮減了，只有319萬(wàn)平米可建面積，而今年1-4月更是僅有59萬(wàn)平米，按序時(shí)進(jìn)度將比去年減少20%左右，這也導(dǎo)致了市場(chǎng)供求的緊張狀態(tài)和房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。

這樣的高價(jià)地會(huì)獲得高回報(bào)嗎？

其實(shí)，這樣的城市并不缺少高端改善需求。

關(guān)鍵是定價(jià)多少？這不僅要看其項(xiàng)目本身的產(chǎn)品溢價(jià)和潛在客戶(hù)量的多少，還要看鹽城與徐州、南京、上海之間的房?jī)r(jià)關(guān)系，更要看在抑制資產(chǎn)泡沫的大背景下，中央政府的態(tài)度與抑制資產(chǎn)泡沫的決心。

這個(gè)地王很可能解放了那些深陷困境的中小房企，那些中小房企一定是額手相慶、舉杯歡慶，但接下來(lái)恐怕還是要趁機(jī)加速出逃，因?yàn)槲磥?lái)的市場(chǎng)已經(jīng)不屬于他們，與其繼續(xù)賭博跟著大房企撿漏，不如求包養(yǎng)、投私募，借機(jī)全身而退。

拿地王的房企會(huì)不會(huì)讓自己作了跳入陷阱的救美英雄呢？

顯然，過(guò)去的成本定價(jià)法則在限價(jià)的一二線(xiàn)城市已經(jīng)不再適用，三四線(xiàn)城市即使能夠復(fù)制去年一二線(xiàn)城市的火爆，也未必還能兌現(xiàn)地王制造樓王的神話(huà)，哪怕沒(méi)有限價(jià)令。

因?yàn)槲覀円部吹剑}城的市場(chǎng)其實(shí)并不大，2016年之前平均每月只有20-24萬(wàn)平米的銷(xiāo)量，2016年爆發(fā)到37萬(wàn)平米/月，今年1-4月為31萬(wàn)平米/月，市場(chǎng)需求其實(shí)已經(jīng)透支，未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)的空間不會(huì)有想象中那么大。

過(guò)去的市場(chǎng)透支，也意味著未來(lái)的成交縮量。沒(méi)有足夠的量，當(dāng)然也就沒(méi)有期望的價(jià)。

鹽城僅僅是折射了部分三四線(xiàn)城市的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，也許，我們已經(jīng)穿越般地看到更多的熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市未來(lái)的成交量會(huì)明顯下滑，最終回歸市場(chǎng)規(guī)律。

其它三四線(xiàn)城市

目前，我們還沒(méi)有找到一個(gè)規(guī)律來(lái)區(qū)別非都市圈的熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市和其它三四線(xiàn)城市，但是其實(shí)我們知道，更多的非都市圈中小城市的需求其實(shí)并沒(méi)有明顯的提升。

隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，人口從農(nóng)村進(jìn)入小城鎮(zhèn)，從小城鎮(zhèn)流向小城市，從小城市走向中等城市，從中等城市跨入大城市甚至特大超大城市，也有跳級(jí)直接升維到更大城市的。

因此，住房隨著人口的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和短缺。

其實(shí)中國(guó)早已解決了“居有所住”的問(wèn)題，城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶(hù)均套數(shù)都已超過(guò)1套，但是，隨著人口不斷的凈流出，農(nóng)村和小城市的多余住房或被閑置、或被廢棄的一定會(huì)越來(lái)越多，如果小城鎮(zhèn)甚至小城市不盡快約束土地供應(yīng)，這些城市住房的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩將無(wú)法避免。

浙江有一個(gè)縣級(jí)市，市區(qū)人口只有20多萬(wàn)，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來(lái)的人，也有從縣城流出去的人，人口是凈流出的，戶(hù)均住房不低于一套，哪里來(lái)的需求呢？

“沒(méi)有需求就制造需求”。

政府大力推進(jìn)城市更新也就是拆遷，每年拆遷60-80萬(wàn)平方米，去年高達(dá)100多萬(wàn)平方米，然后發(fā)放“房票”讓拆遷戶(hù)去買(mǎi)商品房。可拆遷和發(fā)“房票”都需要錢(qián)，哪里來(lái)錢(qián)呢？

賣(mài)地！

去年那個(gè)城市的住宅賣(mài)得都還不錯(cuò)，有的房企覺(jué)得前面賣(mài)得很快，還想再繼續(xù)撈一波。政府也希望開(kāi)發(fā)商再接著拿地，還在引進(jìn)幾家TOP10房企。

當(dāng)時(shí)我就指出：這樣的小城市賣(mài)得好就是割韭菜，割了一茬，割到根了，要等兩年才有新芽出來(lái)。如果沒(méi)有拆遷，就沒(méi)有增量需求，每年正常住房需求也只有三五千套。大房企進(jìn)來(lái)，拿了更多的土地，就會(huì)制造新的庫(kù)存。

結(jié)果是什么呢？

幾家房企拿了超過(guò)150萬(wàn)方的土地。可是，需要拆遷的地方已經(jīng)不多了。市場(chǎng)開(kāi)始掉頭向下，有個(gè)項(xiàng)目連續(xù)換了幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)總都無(wú)濟(jì)于事，項(xiàng)目總自己也黯然離去。

更多的三四線(xiàn)城市并沒(méi)有更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和人口吸引力，因此，即使在去年政策的刺激和火爆的市場(chǎng)之下，很多三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售不僅去年沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，而且今年更是大幅下降。

恰如我們所說(shuō)，這預(yù)示著這些中小城市的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，不僅如此，這些中小城市的土地財(cái)政依賴(lài)也已經(jīng)基本結(jié)束，而且，我們會(huì)看到更多的中小城市正在不斷加入這個(gè)行列。

最后用三句話(huà)簡(jiǎn)要總結(jié)一下本文觀點(diǎn)：

• 1、都市圈三四線(xiàn)城市與其核心城市榮辱與共，會(huì)有時(shí)滯，長(zhǎng)期看好。

  
  

• 2、非都市圈熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市繁榮不可持續(xù)，透支越多，沉寂越久。

  
  

• 3、其它三四線(xiàn)城市更接近市場(chǎng)化，既呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩預(yù)兆，也預(yù)示城鎮(zhèn)化和土地財(cái)政的結(jié)束已為期不遠(yuǎn)。

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