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導讀

　　根據北京日報，北京市委十一屆十四次全會將于5月17日召開。研究討論《北京城市總體規劃（2016年-2030年）（送審稿）》，東城區、西城區作為核心區，將成為“政治中心”的核心承載區。經過三年的打磨，新一版北京城市總體規劃編制工作，將向中央正式交卷。隨著雄安新區設立、通州副中心建設加快、北京市級機關東遷，首都特區或呼之欲出。未來首都或與北京分開，首都是首都，北京是北京，新首都，新北京。

　　摘要

　　新首都：老城重組日趨成熟，中央政務區或呼之欲出。1）“多點一城、老城重組”是京津冀協同發展戰略的重要思路，“一城”指雄安新區，老城重組或指中央政務區。2）設立中央政務區至少有兩層重要意義：其一，進一步加強千年古都的保護與傳承。其二，理清北京作為首都和一級地方政府之間的內在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促進京津冀協同發展。3）隨著非首都功能疏解、通州副中心建設加快、老城更新改造推進等，老城重組日趨成熟、有望提上議事日程。4）中央政務區范圍可能以東西城為主，并微調加入部分周邊地區。在管理模式上，有成立中央政府派出機構或省級政府兩種選項，其中采用前者可能性較大。

　　新北京：市府年底東遷通州副中心，北三縣或納入一體化。1）2012年以來，通州副中心定位經歷了從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉變。規劃建設通州副中心與雄安新區同為“千年大計、國家大事”，結合前述“老城重組”分析，新北京或已在路上。2）通州副中心不等于通州區，通州區是通州副中心的外圍控制區。中央要求，要將通州副中心建成綠色城市、森林城市、海綿城市、智慧城市；著力打造成為國際一流和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區、京津冀區域協同發展示范區。通州副中心有望成立市政府派出機構或區一級政府。3）通州和廊坊北三縣將實現統一規劃、統一政策和統一管控。在短期，廊坊北三縣并入北京市的概率較低，但中長期不能排除這種可能。在管理模式上，北京市可能成立副省級派出機構，統一管理通州副中心、通州區與廊坊北三縣。

　　新首都新北京的投資機會：生態環保、交通基建、地產等。京津冀協同發展在中央工作任務中排序非常靠前，值得持續關注。對于新首都新北京主題，我們建議提前關注生態環保、交通基建、地產等投資機會。1）空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀的短板，生態環保治理是新首都新北京及整個京津冀的重點工作之一。2）交通一體化不僅是推進京津冀協同發展的基礎，也是建設新北京新首都的重要任務。3）伴隨著北京發展思路及重心調整，中央政務區、通州副中心及廊坊北三縣、環首都等區域房地產市場有望受益。

　　風險提示：政策具有不確定性；通州副中心建設不及預期。

　　目錄

　　1新首都：老城重組日趨成熟，中央政務區或呼之欲出

　　1.1 “老城重組”下的中央政務區或呼之欲出

　　1.2 中央政務區范圍可能以東西城為主，并微調加入部分周邊地區

　　2新北京：市府年底東遷通州副中心，北三縣或納入一體化

　　2.1 從城市副中心到行政副中心再到城市副中心，新北京已在路上

　　2.2 通州副中心不等于通州區，打造綠色森林海綿智慧城市

　　2.3 新北京：短期并入廊坊北三縣的概率較低，但中長期不能排除

　　3新首都新北京的投資機會：生態環保、交通基建、地產等

　　正文

　　1新首都：老城重組日趨成熟，中央政務區或呼之欲出

　　1.1 “老城重組”下的中央政務區或呼之欲出“多點一城、老城重組”是京津冀協同發展戰略的重要思路，“一城”指雄安新區，老城重組或指中央政務區。有序疏解北京非首都功能是京津冀協同發展的關鍵環節和重中之重，對于京津冀協同發展具有重要先導作用。根據新華社4月13日《千年大計、國家大事——以習近平同志為核心的黨中央決策河北雄安新區規劃建設紀實》披露，2015年2月10日，中央財經領導小組第9次會議審議研究京津冀協同發展規劃綱要習近平總書記在講話中提出“多點一城、老城重組”的思路。“一城”就是要研究思考在北京之外建設新城問題、以集中承接非首都功能疏解，也即黨中央、國務院于4月1日批準設立的雄安新區。而老城重組則主要指被明確寫入《京津冀協同發展規劃綱要》的東西城行政區劃調整。顯然，如果“老城重組”只是一般的行政區劃調整，這斷然不能與被稱為“千年大計、國家大事”的雄安新區并列成為中央推進京津冀協同發展的重要思路。在歷史上，北京市多次進行較大的行政區劃調整，最近的一次則是2010年宣武區并入新西城區、崇文區并入新東城區。因此，“老城重組”很可能是指設立中央政務區。

　　設立中央政務區至少有兩層重要意義：其一，進一步加強千年古都的保護與傳承。北京這座世界名城，擁有3000多年的建城史和860多年的建都史。新中國成立之初，著名建筑學家、時任北京市都市計劃委員會副主任梁思成等人提出在北京老城之外規劃建設一個新的市中心，以保護古城風貌。但由于歷史原因等，這個方案未能被采納，而實行了蘇聯專家方案。在北京發展建設中，不少古建筑被拆掉、古城風貌被破壞。設立中央政務區有望進一步加強千年古都的保護與傳承。習近平同志于2014年2月26日在北京考察時指出，“歷史文化是城市的靈魂，要像愛惜自己的生命一樣保護好城市歷史文化遺產。北京是世界著名古都，豐富的歷史文化遺產是一張金名片，傳承保護好這份寶貴的歷史文化遺產是首都的職責，要本著對歷史負責、對人民負責的精神，傳承歷史文脈，處理好城市改造開發和歷史文化遺產保護利用的關系，切實做到在保護中發展、在發展中保護。”其二，理清北京作為首都和一級地方政府之間的內在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病及促進京津冀協同發展。作為首都，中央不需要北京大力發展經濟；但作為一級地方實體，北京具有大力發展經濟的內在動力。從國際上看，首都可大致分為復合功能型和單一功能型，前者以英國首都倫敦、法國首都巴黎、日本首都東京為代表，兼具經濟中心等功能，人口大量聚集，容易引發“大城市病”；后者以美國首都華盛頓特區、澳大利亞首都堪培拉為代表，人口規模適中，城市面貌較好。

　　隨著非首都功能疏解、通州副中心建設加快、老城更新改造推進等，老城重組日趨成熟，有望提上議事日程。在2016年兩會期間，時任北京市常務副市長李士祥回答記者問時談到：“東西城合并是老城重組，不能把它簡單的理解為合并。重組不是一個簡單的拼盤，前提還是要完善首都的城市規劃。但此事還需要進行充分的論證，過程復雜，目前尚無時間表。”2016年初發布的北京市“十三五”規劃綱要也專門提到“老城重組”，即在第一章“提升城六區服務保障能力”第一節“提升城六區服務保障能力”要求，“要推進實施老城重組，優化調整行政區劃，強化政治活動、文化交流、國際交往和科技創新等服務功能。”一年多來，隨著北京市級機構確定年底東遷通州副中心、非首都功能加快疏解、低端業態調整退出、集體戶空掛戶清理、環境整治和棚改項目推進等，老城重組條件日趨成熟。

　　1.2 中央政務區范圍可能以東西城為主，并微調加入部分周邊地區

　　根據2017年3月末公示的《北京城市總體規劃（2016-2030年）》（草案），北京市將打造“一主一副兩軸多點”的空間結構，其中“一主”指城六區，包括東城區、新城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區。與《北京城市總體規劃（2004-2020年）》不同，中心城范圍按行政區劃范圍確定，剔除了昌平的回龍觀-天通苑地區。

　　新總規確定中心城區是政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心的集中承載地區，分為四大板塊。其中，核心區主要指東城區、西城區，以政治、文化、國際交往中心為主導職能；西北部地區主要指海淀區、石景山區，以科技創新、文化中心為主導職能；東北部地區主要是指朝陽區東部、北部地區，以國際交往、文化中心為主導功能；南部地區主要指豐臺區和朝陽區南部地區，以保障首都核心功能的城市服務為主導功能。

　　新總規對中心城區四大板塊的劃分、定位與最近在網上流傳的一張圖片完全一致，其中以東西城為主的核心區名為“中央政務區”。這可能就是未來的中央政務區，即以東西城為主，微調加入部分周邊地區。當然，也不能排除在更大的城六區范圍內設立中央政務區，但這個可能性相對較小。當前，東西城土地面積合計92.4平方公里，2016年末常住人口為214萬、戶籍人口244萬，GDP為5543億元。根據規劃，東西城常住人口2020年要求控制在188萬，比2016年末減少25.6萬人。而城六區土地面積1368平方公里，占北京的8.3%；2016年常住人口1428萬，占比為57.4%；戶籍人口849萬，占比為62.3%；GDP1.73萬億，占比為69.5%。

　　在管理模式上，未來中央政務區有兩種選項：其一，成立中央政府派出機構（如管委會），雖然在行政區劃上仍屬北京，但主要事務不再由北京市負責。在派出機構模式下，中央政務區不能設置人大、政協，公民的選舉權和被選舉權只能通過北京實現。這與美國華盛頓特區的模式具有一定相似之處。美國華盛頓特區面積178平方公里，人口約65萬；直屬于美國國會、不隸屬于任何一個州，在眾議院僅有一名沒有選舉權的代表，在參議院沒有代表，有3張總統選舉人票。其二，成立省級政府，完全與北京脫離；這種模式意味著完全的“新首都”，需要修改憲法。我們認為，短期內采用第一種選項的可能性較大，即成立中央政府派出機構。

　　2新北京：市府年底東遷通州副中心，北三縣或納入一體化

　　2.1 從城市副中心到行政副中心再到城市副中心，新北京已在路上

　　2012年以來，通州副中心定位經歷了從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉變，考慮到官方城市定位用語的嚴謹性，這種定位轉變不可簡單視之、或含有深意。規劃建設通州副中心與雄安新區同為“千年大計、國家大事”，結合前述“老城重組”分析，新北京已在路上。

　　2012年6月第一次明確定位“城市副中心”主要是北京市政府在借鑒東京等國內外大都市區發展經驗教訓基礎上，做出的城市空間布局調整，暗含搬遷部分市屬行政事業單位。為治理大城市病，日本東京從1960年代先后設置了新宿、池袋、涉谷、大琦、上野-淺草、錦系町-龜戶、臨海等7個副都心，在東京都外琦玉縣的琦玉新都心、千葉縣的幕張新都心、神奈川縣的橫濱MM21建設三個新都心。這或對北京治理大城市病產生了一定借鑒。在1993年發布的《北京城市總體規劃(1991-2010年)》中，通州鎮被定位為北京14個衛星城之一。在2005年發布的《北京城市總體規劃（2004-2020年）》中，通州新城與順義新城、亦莊新城為北京重點發展的三個新城；其中通州新城還被定位為“北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心”，是中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區，這在11個郊區新城中絕無僅有。2009年底北京市委十屆七次全會明確提出，“集中力量、聚焦通州，借助國際國內資源，盡快形成與首都發展相適應的現代化國際新城”。2012年6月，北京市第11次黨代會正式提出打造功能完備的通州城市副中心；但到北京市2015年政府工作報告發布時，北京市政府尚未明確提出市屬行政事業單位搬遷。不過，根據北京城市總體規劃（2004-2020年），和習近平同志2014年2月在北京考察時提出的“做優新城公共服務中心區”，這表明中央和北京市或在考慮部分市屬行政事業單位搬遷。

　　2015年4月第二次定位“行政副中心”是中央從推進京津冀協同發展大局出發、疏解北京非首都功能的一次重大調整，明確提出市屬行政事業單位搬遷。2014年京津冀協同發展正式上升為國家戰略。2014年年底召開的中央經濟工作會議上，習近平總書記強調，京津冀協同發展的核心問題是疏解北京非首都功能。2015年4月30日中央政治局會議審議通過《京津冀協同發展規劃》，將通州定位轉變為北京行政副中心，明確要求有序推動北京市屬行政事業單位整體或部分向副中心轉移，并要求在2017年取得成效。2015年11月26日，在北京市委十一屆八次全會閉幕后，新華網披露，北京市委、市政府、人大、政協“四套班子”屆時都將搬遷。2016年初發布的北京市“十三五”規劃綱要要求，“確保到2017年市屬行政事業單位部分遷入取得實質性進展。”

　　設置行政副中心的模式也類似于日本東京都。為優化城市布局、治理大城市病，日本于1985年決定將東京都政府從千代田區的有樂町遷往新宿區的西新宿，1991年正式遷入；千代田區是日本皇宮、首相府、最高法院、國會、及部分中央機構等所在地。不過，日本東京都的新宿區與千代田區毗鄰，距離遠小于北京中心城至通州副中心。

　　2016年5月第三次定位“城市副中心”是中央深化推進京津冀協同發展做出的又一次重大調整，要求高水平規劃建設城市副中心、示范帶動非首都功能疏解，與雄安新區同為“千年大計、國家大事”。根據新華網雄安新區規劃建設紀實披露，2016月5月，在中央政治局會議審議《關于規劃建設北京城市副中心和研究設立河北雄安新區的有關情況的匯報》時，習近平同志強調，建設北京城市副中心和雄安新區兩個新城，是千年大計、國家大事。行政副中心定位強調把北京市行政功能搬遷到通州，城市副中心則更為強調綜合的城市功能。而且，由中央政治局及常委會會議討論北京城市副中心建設，表明這不僅是北京市自己的事情，更是國家戰略的重要組成部分。2016年6月，北京市委常委會會議強調，規劃建設北京城市副中心是千年大計、國家大事。要深入貫徹習近平總書記視察北京重要講話，落實中央政治局會議關于規劃建設北京城市副中心的重要精神，進一步提高對規劃建設北京城市副中心重要意義和深刻內涵的認識。2017年北京市政府工作報告要求，年底四大市級機關和相關市屬行政部門率先啟動搬遷。2017年3月公示的《北京城市總體規劃（2016-2030年）》（草案）要求，高水平規劃建設城市副中心，示范帶動非首都功能疏解。

2.2 通州副中心不等于通州區，打造綠色森林海綿智慧城市

　　通州副中心不等于通州區，通州區是通州副中心的外圍控制區。通州副中心規劃面積155平方公里，與之前規劃的通州新城面積一致；而通州區面積906平方公里，明顯大于通州副中心。北京市市長蔡奇4月中旬在通州調研時重申：“要把握好副中心和中心城區的關系，帶動中心城區功能疏解和公共服務資源轉移；把握好副中心和通州區的關系，通州全區作為副中心的外圍控制區，與副中心一體建設發展；副中心也要和北三縣協同發展，統一規劃、統一政策、統一管控。”

　　通州副中心有望成立市政府派出機構或區一級政府。通州副中心規劃范圍涉及潞城鎮、新華街道、中倉街道、北苑街道、玉橋街道、宋莊鎮等多個鎮街，而且規劃范圍與涉及鎮街行政區劃范圍并非完全重合，這在行政管理上存在一定難度。目前通州副中心規劃建設由北京城市副中心建設領導小組負責，由北京市市長擔任組長，13位市領導擔任副組長，辦公室設在市發改委，下設8個專項機構，40家市級單位參加。考慮到通州副中心當前尚無常態化管理機構，未來或成立市政府派出機構（管委會），或區一級政府，行使區域行政管理權。

　　通州副中心建設目標：4個城市、3個示范區。2016年5月中央政治局會議審議《關于規劃建設北京城市副中心和研究設立河北雄安新區的有關情況的匯報》時提出，要將北京城市副中心建成綠色城市、森林城市、海綿城市、智慧城市；著力打造成為國際一流和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區、京津冀區域協同發展示范區。

　　通州副中心三大功能：行政辦公、商務服務和文化旅游。通州區2017年政府工作報告要求，以行政辦公、商務服務、文化旅游三大功能為重點，精準構建北京城市副中心產業體系。北京市市長蔡奇4月中旬在通州調研時指出，行政辦公要更好服務首都核心功能和全市人民，牽引帶動市屬公共服務資源向副中心疏解；商務服務重點發展金融與總部經濟，做大做強京津冀協同發展板塊；文化旅游要發揮環球影城主題公園項目帶動作用，堅持高精尖，培育帶動文創產業發展。

　　通州副中心空間布局：一帶一軸多組團，3個特色。其中“一帶”是以大運河為骨架形成一條藍綠交織的生態文明帶；“一軸”，即沿六環路形成創新發展軸，其中有宋莊文化創意產業集聚區、行政辦公區、城市綠心、環球主題公園等多個功能中心；“多組團”，是依托水網、綠網和路網形成12個民生共享組團，建設職住平衡、宜居宜業的城市社區。并強調形成水城共融、藍綠交織、文化傳承三個城市特色。

　　通州副中心規劃人口130萬。根據《北京城市總體規劃（2016年-2030年）（草案）》，北京城市副中心2030年常住人口規模調控為130萬人內，就業人口規模調控目標為60-80萬人。通過有序推動市級黨政機關和市屬行政事業單位整體或部分轉移，帶動中心城區其他相關功能和人口疏解，到2030年承接中心城區40-50萬人常住人口疏解。

2.3 新北京：短期并入廊坊北三縣的概率較低，但中長期不能排除

　　通州和廊坊北三縣將實現統一規劃、統一政策和統一管控。在原有規劃的基礎上，2016年6月-12月北京開展城市副中心總體城市設計和通州區總體規劃；其中，后者規劃范圍為通州區行政轄區906平方公里，統籌考慮與中心城區的協調發展，研究范圍為北京東部地區及廊坊市北三縣地區（北三縣合計1258平方公里）。北京市與河北省簽署了《關于北京城市副中心與廊坊北三縣地區統一規劃、加強管控有關工作的備忘錄》，并建立了規劃工作協商對接機制。北京市規委副主任王飛于2016年6月表示，未來通州和北三縣將實現“三統一”，即統一規劃、統一政策和統一管控。2017年3月15日，河北省人民政府辦公廳印發《關于加強京冀交界地區規劃建設管理實施方案的通知》，要求統籌做好北京城市副中心與三河市、大廠回族自治縣、香河縣約2000平方公里區域和北京市大興區與廊坊市廣陽區、固安縣、永清縣、涿州市約3000平方公里區域的規劃建設管理工作。2017年4月17日，廊坊市規劃局局長許伯在當地黨報發表文章表示，《通州區與廊坊北三縣香河、大廠、三河地區整合規劃》初步成果已完成，要求限定城鎮建設用地規模，按照轄區面積30%城鄉建設用地控制規模。

　　此外，通州區、天津武清、河北廊坊于2月4日簽署《推進通武廊戰略合作發展框架協議》，將在加強頂層謀劃和規劃對接、構建便捷高效交通網絡、促進生態環境保護、提升產業協作水平、搞好大運河保護開發、深化科技創新和人才合作、加快公共服務統籌發展、強化組織推動等八個方面開展對接合作。

　　在短期，廊坊北三縣并入北京市的概率較低，但中長期不能排除這種可能，行政區劃調整具有較大不確定性。在短期，不支持廊坊北三縣并入北京的邏輯在于：其一，從中央層面看，《北京城市總體規劃（2016-2030年）》與之前的規劃不同，具有明顯的“減量”特點，并入北三縣與這一目標違背。其二，從北京市政府看，廊坊北三縣已不是一張白紙，需要時間整合，并考慮整合效果。其三，從河北省政府層面看，廊坊北三縣劃出意味著利益損失，除非得到足夠的彌補，雄安新區規劃建設只是剛剛啟動。

　　從中長期看，廊坊北三縣并入北京的有利邏輯在于：其一，在北京市發展重心東移的背景下，廊坊北三縣并入北京有利于北京市將溢出效應內部化，統一規劃、統一政策和統一管控將為此打下基礎。其二，河北雄安新區規劃建設需要北京市大力支持，北三縣或可能作為“交換”并入北京。2017年4月20日，中共河北省委九屆三次全會表態，要把推動北京城市副中心建設作為河北的分內之事，強化“一盤棋”思想，一切服從北京城市副中心建設，需要河北提供什么就提供什么，需要河北支持什么就支持什么，需要河北調整什么就調整什么。其三，中央政務區如設立，這對北京市而言為“損失”，并入北三縣可作為“彌補”。其四，從歷史來看，跨省的行政區劃調整存在可能性。1952-1958年河北省昌平縣、通縣、順義、大興、良鄉、房山、懷柔、密云、平谷、延慶先后劃入北京，形成今日北京的行政版圖。

　　從管理模式上看，北京市可能成立副省級派出機構，統一管理通州副中心、通州區與廊坊北三縣。這將有利于通州與廊坊北三縣統一規劃、統一政策和統一管控。

3新首都新北京的投資機會：生態環保、交通基建、地產等

　　京津冀協同發展是國家三大戰略之一，在中央工作任務中排序非常靠前，值得持續關注。2月，我們發布《京津冀三周年：崛起吧，第三大都市圈》（2017.02.20），在市場上最早推薦京津冀板塊。在4月1日雄安新區設立后，我們第一時間組織專題調研、電話會議，并發布《為什么雄安新區是千年大計》（2017.04.03）、《雄安新區：大手筆打造新增長極和世界級城市群》（2017.04.04）等，推薦雄安主題第一波投資機會。并于4月24日發布《從國內外新城建設經驗展望雄安新區未來（國際篇）》、《從國內外新城建設經驗展望雄安新區未來（國內篇）》等提示第二波投資機會，第二天雄安新區概念股即開始反彈。

　　對于新首都新北京主題，我們建議提前關注生態環保、交通基建、地產等相關投資機會。

　　1）空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀地區面臨的突出問題，生態環保治理是新首都新北京的重點工作。空氣污染、水質污染。《北京市城市總體規劃（2016-2030年）》（草案）提出，要開展生態修復，構建多層次綠道系統、多級通風廊道和水系藍網系統，提高公共空間品質。2030年北京市中心城區將建成市、區、社區三級綠道網絡總長度約700公里；構建5條寬度500米以上的一級通風廊道和多條寬度80米以上的二級通風廊道；構建由水體、濱水綠化廊道、濱水城市空間共同組成的中心城區濱水公共開放空間藍網系統，包括恢復歷史水系；建成區公園綠地500米服務半徑覆蓋率由現狀67.2%，提高到95%。

　　通州區2017年政府工作報告提出，未來五年要圍繞綠色低碳發展理念，強化環境治理和生態保護，在城市建設中廣泛應用世界先進節能環保技術、標準、材料、工藝，著力打造都市綠廊環繞、典雅水韻融合、綠色環保低碳的生態景觀，基本建成藍網交織、大尺度綠色空間環繞的綠色城市、森林城市、海綿城市。

　　2）交通一體化不僅是推進京津冀協同發展的基礎，也是建設新首都新北京的重要任務。交通是制約京津冀協同發展的瓶頸，也是政策率先推動的重點。北京大城市病治理、中央政務區的非首都功能疏解、通州副中心建設、通州與廊坊北三縣乃至天津武清統一規劃等，均依賴交通一體化先行。通州區2017年政府工作報告提出，未來五年積極配合市專業公司推進京秦高速、密涿高速等一批快速聯絡線建設，緩解過境交通壓力。建成觀音堂路、京哈高速北輔路等一批道路，暢通與中心城的連接。大規模打通斷頭路和瓶頸路，大力改造交通擁堵節點，提升內部通行能力。到2020年，通州區路網密度將達到9公里/平方公里。

　　3）伴隨著北京發展思路及重心調整，中央政務區、通州副中心及廊坊北三縣、環首都等區域房地產市場有望受益；從京津冀范圍看，繼續看好北京-天津-雄安三角區域。當前北京市及廊坊北三縣等地房價面臨短期調整，但中長期仍有機會，人口向大都市圈流入的趨勢難以改變。中央政務區設立將進一步推進非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增綠”、古都保護、城市宜居性增強等，現有地產或更加稀缺。通州副中心建設將帶動通州區、廊坊北三縣乃至天津武清經濟社會發展，特別是通州副中心將引入優質公共服務資源，土地有望升值。大興、亦莊等北京南部地區受益京津冀協同發展推進及北京城市發展重心調整。《京津冀協同發展規劃綱要》確定京津、京唐秦、京保石三大發展軸，其中京津發展軸為主軸；從遠郊區縣功能定位看，第一層次的發展重點是大興、亦莊、順義等地區，其次是房山和昌平，其他區縣的首要功能定位為生態保育和生態治理。

　　從更大的范圍即京津冀角度看，新首都新北京有望加快非首都功能疏解、促進京津冀協同發展。我們在《從國內外新城建設經驗展望雄安新區未來（國內篇）》（2017.04.24）提到，未來北京、天津、雄安三角區域人口或將快速增長，帶動該區域土地升值。

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