時間:2017-08-11 10:32 來源:Wind資訊 瀏覽量:
東北是我國房地產(chǎn)庫存去化周期最長的區(qū)域之一,吉林高達5.2年。而隨著全國樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”,沈陽也跟隨潮流進入“限售時代”。
樓市去庫存的戰(zhàn)役打了這么久,一個非常有代表性的成果出爐了!
一年半之前,沈陽這座東北城市還深深被高庫存困擾。
2016年3月1日,沈陽曾下發(fā)22項房產(chǎn)新政激勵去庫存,包括新畢業(yè)生可零首付購房、對個人購買住房給予房價補貼和契稅補貼、降低二手住房交易稅費等等。
一年半之后,沈陽再次出臺樓市新政,而這次的政策針對的問題已經(jīng)全然不同:房價上漲壓力較大,堅決打擊炒房,二套房全面“限售”。
沈陽樓市轉向“限售”
全國樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”,沈陽也跟隨潮流進入“限售時代”。
沈陽市人民政府辦公廳網(wǎng)站顯示,8月7日,沈陽市發(fā)布加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知,對市場交易、土地供應、房屋備案、公積金、住房租賃市場等各個方面提出要求,以“穩(wěn)定住房價格預期”:
限售
沈陽市戶籍居民在三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域(不含沈撫新區(qū))內,購買家庭唯一商品住房的,不予限售;
購買家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿5年可上市交易。
沈陽市戶籍居民購買家庭唯一二手住房的,不予限售;購買家庭第二套及以上二手住房的,自《不動產(chǎn)權證》登記日期起滿2年可上市交易。
非沈陽市戶籍居民購買商品住房的,自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿5年可上市交易;購買二手住房的,自《不動產(chǎn)權證書》登記日期起滿2年可上市交易。
增加土地供應,從源頭控價
要求2017年住宅用地供應規(guī)模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域,出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“限地價、競配建”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等方式出讓土地,防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高地價擾亂市場預期。
劃定1萬元/㎡為政府指導價
三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域(不含沈撫新區(qū))內,2017年1月至6月期間商品房合同網(wǎng)簽備案均價漲幅超過10%或單棟樓備案均價超過10000元/平方米的在售項目中未售房源,實行商品住房價格指導。對拒不接受商品住房價格指導的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),暫停其網(wǎng)簽備案資格。
提高二套住房公積金貸款首付比例
申請住房公積金貸款的公積金繳存職工,無貸款記錄的(含住房公積金貸款、住房商業(yè)貸款),執(zhí)行首套住房公積金貸款首付比例;存在貸款記錄(含住房公積金貸款、住房商業(yè)貸款)且貸款已結清的,執(zhí)行二套住房公積金貸款首付比例;3次及以上申請住房公積金貸款的,不予受理。
提高二套住房公積金貸款首付比例。公積金繳存職工申請住房公積金貸款購買二套商品住房的,貸款最低首付比例由30%調整為40%。購買二套二手住房的,房屋竣工使用年限10年(含)以下,貸款最低首付比例由40%調整為50%;房屋竣工使用年限10年以上25年以下,貸款最低首付比例由50%調整為60%。
積極推進購租同權
大力培育住房租賃市場,進一步落實購租并舉住房制度,建立穩(wěn)定的租賃關系,積極推進購租同權。
進一步加強房地產(chǎn)市場輿論引導工作,穩(wěn)定住房價格預期,引導居民理性消費,及時曝光房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構違法違規(guī)行為。
不過,這已經(jīng)不是沈陽頭一次發(fā)布遏制房地產(chǎn)過熱的政策了。
5月18日,沈陽房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見(征求意見稿)》。沈陽新一輪的房產(chǎn)新政共包括出地出讓、調整公積金貸款額度等12條措施,旨在進一步穩(wěn)定住房價格和市場預期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
沈陽的去庫存之路
年初以來,沈陽市住房銷量和價格均有所上漲。據(jù)統(tǒng)計局此前發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù),6月沈陽新建住宅價格環(huán)比上漲1.6%,同比上漲10.6%。
據(jù)中國網(wǎng),截至7月末,沈陽市商品住房均價
7499.3元/㎡,同比上漲13.7%。
而據(jù)騰訊房產(chǎn),沈陽樓市上半年多次出現(xiàn)“一面世便遭瘋搶”的火爆場景,熬夜排隊買房、“擠爆”售樓處更是不在話下。進入7月份,沈陽各區(qū)的房價更是勢如破竹,均價高達8834元/㎡,有的區(qū)域均價一個月內漲了900元! 從搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)可以看到,沈陽的房價也是今年春節(jié)后才開始爬坡的。二手房成交均價從年初的7500元/㎡出頭,漲到了7月的8717元/㎡,漲幅逾15%。
2016年初,沈陽的商品住宅可售面積消化周期一度達到驚人的24個月,居全國各大城市前列。那么房價一路上揚的同時,沈陽的房地產(chǎn)庫存去掉了多少呢?
據(jù)沈陽中原地產(chǎn),截至年中,沈陽的房地產(chǎn)去化周期較年初已下降5個月,為17.2個月;上半年總成交面積達797萬㎡,同比增長31%。
根據(jù)住建部今年4月發(fā)布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序:
對消化周期在36個月以上的,應停止供地;
36-18個月的,要減少供地;
12-6個月的,要增加供地;
6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。
對照這個標準,去化周期17.2個月的沈陽已經(jīng)脫離“迫切去庫存聯(lián)盟”了。
國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,今年上半年,全國樓市去庫存效果顯著。6月末,商品房待售面積64577萬平方米,同比減少9.6%。其中,住宅待售面積減少19.3%。今年上半年,全國商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%;商品房銷售額59152億元,增長21.5%。
沈陽的火熱樓市也正與這幾個月三線、四線城市房地產(chǎn)市場景氣相呼應。
全國樓市去化周期創(chuàng)2013年以來同期新低
華泰宏觀在《二十問地產(chǎn)》的研報中測算:
廣義地產(chǎn)總庫存面積約37.7億平米,狹義地產(chǎn)總庫存6.5億平米。關于商品房庫存的測算,最廣義的庫存是“已開工未售出庫存”,由住宅累計新開工減去住宅累計銷售得出,由于新開工面積中包含一部分不可出售的面積,通常的做法是對新開工面積數(shù)據(jù)乘以0.9再進入計算。最狹義的庫存則直接引用統(tǒng)計局的商品房待售數(shù)據(jù)。
對地產(chǎn)住宅的庫存面積的測算:廣義庫存約24.5億平米,狹義庫存3.8億平米。
2017上半年地產(chǎn)銷售面積為74662萬平米,其中住宅地產(chǎn)銷售面積為64791萬平米。使用上面計算出的庫存數(shù)據(jù),可知用上半年的銷售速度,廣義地產(chǎn)庫存的去化周期30.3個月,狹義地產(chǎn)庫存的去化周期為5.2個月;住宅廣義地產(chǎn)庫存的去化周期24.5個月,狹義地產(chǎn)庫存的去化周期為3.8個月。
海通證券(14.67 -0.88%,診股)(600837,股吧)姜超則指出,6月底,全國地產(chǎn)狹義庫存6.5億平米、廣義庫存38.3億平米,均較16年底回落,去化周期分別為4.6個月和27.4個月,均創(chuàng)下13年以來同期新低。
姜超:去庫存政策進一步推進的必要性下降
海通證券姜超發(fā)布研報指出,上半年全國地產(chǎn)銷量增速穩(wěn)中趨緩,其中一二線城市較為低迷,但三四線城市表現(xiàn)驚艷,并帶動庫存大幅去化。
若放任制造業(yè)和地產(chǎn)投資回升,會形成新一輪產(chǎn)能過剩和房地產(chǎn)庫存問題。
各省庫存升少降多,去化周期普遍縮短。與16年底相比,17年上半年各省廣義地產(chǎn)庫存12升19降,并呈現(xiàn)出“北高南低、東高西低”特征,其中庫存不降反升的主要是華北、西北和中部省份。而各省去化周期普遍較16年底縮短,其中東北地區(qū)去化周期普遍較長,吉林高達5.2年。從三大經(jīng)濟圈來看,長三角地區(qū)商品房庫存下降明顯,而珠三角地區(qū)和京津冀地區(qū)庫存普升。
三四線庫存大降,去庫存政策必要性下降。7月底,4個一線城市地產(chǎn)存銷比創(chuàng)3年同期新高至8.3個月,6個重點二線城市地產(chǎn)存銷比則穩(wěn)定在9.1個月。而6月底17個三線城市地產(chǎn)存銷比則創(chuàng)下14年以來的新低27.6個月。這也意味著地產(chǎn)去庫存的任務已經(jīng)獲得了顯著成績,考慮到三四線城市房價的大漲帶來新的泡沫,去庫存政策進一步推進的必要性下降。
人民日報此前刊文稱,在“因城施策”去庫存的作用下,今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是,三、四線城市存在區(qū)域分化問題,有些熱點三線城市的去庫存進程較快,可售住房數(shù)量持續(xù)下降,導致房價有所上升,捂盤惜售現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。針對這類城市,應在準確研判后續(xù)需求增速的基礎上,加大住宅用地供應節(jié)奏和開發(fā)上市力度,避免由于補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡,誘發(fā)下一階段出現(xiàn)房價上漲壓力。同時做好政策預案,當房價漲幅達到一定程度時,及時出臺限貸、限購措施,給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市,仍應堅定不移地執(zhí)行去庫存政策。
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