瑞穗證券亞洲首席經濟學家 沈建光

　　自2015年“3·30”房地產政策以來，伴隨著去庫存調整、信貸政策放松，以及契稅政策調整等，中國房地產市場發生顛覆性反轉，從前兩年庫存積壓一舉進入一輪快速的上升通道。房價漲幅之大，漲速之快前所未有。根據國家統計局發布的70大中城市房價數據，2016年末，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅都超過20%。即便如此，一線城市也并非領漲，合肥房價同比漲幅46.3%、廈門同比漲幅41.5%，一、二線漲幅也向三線城市蔓延，全面的漲幅態勢已然成行。中國一二線城市用兩年時間即完成了發達國家用數十年完成的房價翻倍。中國房地產是否出現泡沫，泡沫又能維持多久成為了國內外市場關心的焦點。

　　螺旋式上升的“房價—收入”周期

　　不難發現，過去十幾年中國房地產市場漲多跌少，且每次下跌都是在政策調控下的短期回落，其后由于政策由緊轉松，報復性反彈后，房價都會在很短的時間便超過前期峰值。中國房地產鮮有下降周期，且諸多國際衡量泡沫的指標處于高位，但這種情況得以長久持續，并未出現房地產危機。

　　在筆者看來，之所以中國房價屢控屢漲，泡沫不曾爆破，最主要的原因是中國獨有的房地產“螺旋式上升”模式。在泡沫積聚之際，監管者并未采取類似于上個世紀末日本政府主動刺破房地產泡沫的做法，反而短期內通過行政手段防止泡沫進一步擴大，再推動收入的改善在發展中化解泡沫。具體來看，過去歷次中國房地產周期均顯示，中國房價先是一段時間的快速增長，其后引致嚴厲的政策調控措施，調控導致短期內供需關系以及房價上漲預期改變，再通過經濟增長帶動收入提升，為高企的房價提供了支撐。

　　這種“螺旋式上升”房地產泡沫的特殊模式之所以能在中國得以實現，主要得益于中國過去三十年前所未有的高增長。改革開放以來，中國經濟一直享受著改革開放與經濟全球化的紅利，經濟增速整體上保持了高速增長，收入增速多年來保持兩位數。2013年以來，收入增速回落至10%以內，但整體上也保持了8%-9%的較高水平，不低于GDP名義增速。這就使得，即便中國房地產泡沫短期出現，高速發展的基本面也能消化泡沫，進而降低房地產危機的風險。

　　與以往不同的是，由于中國已處于由高速收入增長向中高速增長轉變的新常態時期，未來收入很難延續以往兩位數的較高增長，甚至可能由于轉型，出現短期的結構性失業。雖然2016年下半年開始中國經濟出現反彈，但長期來看，中國已經進入“三期疊加”時期，即增長速度換擋、結構調整陣痛、前期刺激政策消化時期。

　　近兩年的一、二線城市房價比以往漲得都兇狠，說明市場未對收入放緩有充分預期，相反，憑借以往房價只漲不跌的經驗，仍有人認為中國房地產市場具備獨特性、相信政府會為房地產背書就能對抗經濟規律。

　　中國房地產市場的獨特之處

　　試將中國的房地產市場特殊情況與日本當年房地產泡沫時期進行對比，不難發現中國房地產市場的獨特之處。

　　一是中日購房者的購房資金來源與購房者結構不同。對于東京的投資者，似乎很難想象，中國普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購房而傾其所有的現象。通過父母支持購房首付、子女還貸的模式在東京投資者看來很難理解。這個背景也解釋了為什么北京首次購房者年齡僅為27歲，在東京卻達到了41歲。而從近年來購房者構成來看，與泡沫共舞的也并非是投資者想象中的富人。新增房屋購置者大多為首套剛需，如購置婚房。此外，購置二套改善型需求在一線城市也比較普遍，如購置學區房，或為父母購置養老住房。可以發現，這部分人以城市中產為主，并非富豪。

　　二是中國獨特的土地財政。中國并未推出房產稅，土地收入仍然是當前地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價是維持長期穩定收入的占優策略。

　　三是中國一線城市資源的集中程度難以比擬。中國一線城市擁有其他城市無可比擬的資源與就業機會，獨特的戶籍制度又使得要素流通并不自由。同時，中國的住房租賃市場尚不成熟，租賃市場往往缺少契約精神，諸多因素造成了一線城市新市民往往傾向于在就業幾年內便購置自有住房。而城市的高速發展與人口集聚，又使得教育、醫療資源等發展顯得相對滯后且不均衡，這使得改善型需求，諸如學區房需求也十分旺盛。

　　四是政府對房地產市場政策強有力的干預。

　　房地產過熱的五大風險

　　房地產始終是國民經濟的支柱產業，房地產業加建筑業占GDP比重超過12%。且考慮到，房地產的發展情況還直接影響到家具、建材、裝潢材料的相關消費，并與上下游企業的發展，金融行業的風險以及地方政府收入都有著緊密聯系，作用更是不容忽視。例如，在房地產稅尚未進入實質性進展階段，市政債開閘并未有所突破之時，土地收入仍舊是地方政府收入的重要來源。而一旦房地產市場崩盤，不僅影響投資與消費，也將減少財政收入，也使抵押品價格下降從而誘發銀行壞賬上升，無異于中國經濟硬著陸。

　　但是，這輪房地產市場顯然已不僅僅是資產泡沫大小的問題，而是對整體經濟形成了五大風險。

　　風險一是這次房價的全面上漲與經濟走勢和居民收入預期背離，缺乏基本面的支撐。這樣的上漲之所以值得擔憂，在于其既沒有經濟良好的預期，也沒有收入大幅上漲的支持。之前，房價與經濟走勢相關，經濟走強，預期收入提升，購房需求增加導致房價上漲，資產價格走高推升財富效應進而帶動消費與經濟，似乎是更加良性的循環。然而，當前中國經濟面臨的情況恰恰并非如此，即便自2016年第三季度開始宏觀經濟迎來一波上升趨勢，也主要靠基建和房地產支持，經濟主體活力仍然較差。預計2017年第一季度經濟增速已經見頂，下半年經濟下行壓力加大。在此背景下，房地產市場一枝獨秀，高杠桿透支了居民對未來收入與經濟的預期，一旦情況轉差，金融風險必將有所增加。

　　風險二是恐慌性購房、投機性購房增加經濟脆弱性，一旦預期扭轉，可能加大金融風險。可以看到，當前如此漲幅已導致恐慌性購房情緒蔓延。任何有關房地產政策的風吹草動，市場便草木皆兵。

　　風險三是住宅用地供給不足，樓市香港化趨勢明顯。盡管中國內地整體國土面積較大，但住宅用地整體較低，供給受到制約，這點與香港情況類似。一方面，當前中國內地主要土地是耕地，18億畝的耕地紅線不得動搖；另一方面城市大量土地又被建設用地占據，留給住宅用地的少之又少，這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。

　　風險四是房價過快上漲加大收入差距，損害社會公平。正如香港樓市所反映出的問題，一旦房價漲幅超出普通民眾承受能力，也會拉大收入差距，加劇社會矛盾。根據香港特區政府統計出的數據，自1971年至2011年的40年間，香港的基尼系數上漲了25%，從0.43升至0.537，接近0.6的國際警戒線。而其間房價大幅上漲，2003年至2015年的13年中，香港整體房價上漲了4倍，同時香港普通民眾居住條件難以改善。而當前香港爆發出的一系列社會問題，都與收入差距擴大有較大關系。以此為鑒，避免樓市香港化至關重要。

　　風險五是房地產一枝獨秀，或將遏制轉型與創新。比居民加杠桿更加令人擔憂的是，房地產利潤豐厚，遠超出實體行業收益，打擊企業家創新的信心，不少企業家賣掉企業進入房市的現象令人擔憂。與此同時，創新是未來轉型的關鍵，然而高房價無疑推高了創新的成本。

　　避免刺破房地產泡沫

　　一直以來，房價都與房地產政策密切相關。2013年以來，決策層希望通過打造房地產市場的長效機制，比如推出房產稅，走出房地產市場短期調控，行政性干預過強導致市場波動過大的怪圈。然而，由于此前去庫存位列五大任務，出乎意料地推升了一、二線城市房價過快上漲。此時，政策面臨兩難，一旦出手調控，政策力度把握困難，經濟下行之下，擔憂打擊經濟；而若不出臺政策，恐慌性購房推高房價，并加大金融系統風險。且以出臺何種手段也有顧慮，如房地產稅雖然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力過度，造成不可預期的損失。

　　在處理現下房地產風險上，筆者認為中國應避免主動刺破泡沫。1989年，日本央行強勢加息，自1989年6月到1990年8月5次上調政策利率從2.5%至6.0%，主動刺破泡沫。相比之下，如今中國政府對待泡沫方面十分小心，正如上文“房價—收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式中所述，在顯示出泡沫征兆時，監管層采取行政手段打壓房價持續上漲的勢頭，但避免刺破泡沫。縱觀過去十幾年，每次意識到泡沫的存在，政府總會出臺措施，換得其后幾年房地產市場的短暫平穩，沒有出現危機。

　　中國房地產市場五大風險使得調整樓市政策持續十分必要。在筆者看來，關鍵在于扭轉恐慌性購房的預期，比如增加充足的土地供應、引導信貸資金合理配置、因地制宜地啟動地方房地產政策、避免資金過度進入房地產市場等。而從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加杠桿幫助企業降杠桿的嘗試是有風險的，切實推動結構性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫，短期的限購已經越來越沒有效果，更多供給側改革，特別是土地改革、戶籍改革、房產稅等稅制改革的長效機制的建設已尤為迫切。

　　建立“購租并舉”住房制度正當其時

　　近日，我國第一部規范住房租賃的法規，《住房租賃和銷售管理條例》(簡稱《條例》)公開征求意見，這標志著我國住房進入租賃時代。據統計，目前我國約1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，未來還將新增2億人進入租房市場。《條例》發布既是形勢倒逼，也恰逢其時。《條例》近一半篇幅放在保障承租人權利上，當然也維護出租人權益，激勵供應端，確保租賃責權利平衡。同時，也規定政府將監管重點從新房轉向存量房，如信息披露、秩序規范、租金管理等。立法只是第一步，基礎秩序的構建亟待展開。發達國家(地區)長期租賃人口占比50%左右、租賃關系穩定，租賃秩序規范，值得我們借鑒。

　　德國以居民偏好租房、秩序井然、低租金稱著于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃占57%的份額。首先，住房供應上租賃優先。德國新建房屋必須在一定期限內讓給政府出租，或按管制租金出租，過了限期才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰”以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國人口僅8100萬。其次，機構租賃起到“壓艙石”的作用。中低收入者租賃需求更大，租賃是公共產品。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，私人機構房(410萬套)占22%。再次，采取近乎苛刻的租金管制。一戰時，德國就將租金管制寫進民法典，并設單章規定住房租賃。二戰后，面對住房短缺，德國每一個地區制定固定的房租價格表，禁止提高房屋租金。上世紀60年代后，房屋短缺局面緩解，缺房率3%以下城市取消房租限制。歐債危機后，發達經濟體量化寬松，樓價上漲史無前例。2012年12月，德國議會通過更嚴格的漲租限制，各州主要地區房租3年內漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。最后，德國租賃權益保障也很細致，如建立安全與健康標準評估體系，確保“可居性”；中介費和房屋修繕費等全部由房主承擔；租房和買房享有等同的公共權益，只要居民合法納稅，就可享有本地公共服務。

　　日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，崇尚置業才能安定，人多地少，但住房問題并不突出，這與二戰后開啟的租賃房屋建設“三支箭”密切相關。1951年，日本發布了《公營住宅法》，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區月收入倒數25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公營住宅共建設218萬套。1955年，日本頒布《住宅公團法》，國家出資75%、地方出資25%設立公團，在住房嚴重不足的大城市興建公寓。上世紀60年代城市化高速推進期，公團實施了兩個“5年計劃”，共建設了63.4萬套住房，70%為出租住房。租賃房屋的最后一支箭是非營利機構住房。為穩定雇傭關系，上世紀60-70年代，很多企業開始擁有社宅和宿舍。據2007年調查，提供補貼或租金的企業占48.4%、提供社宅和宿舍的占35%。1945-1977年，日本共新建2854萬套住宅，公營、公團、非盈利企業占40%。

　　自1934年《國民住宅法》出臺，美國就強調租賃公平、可負擔的原則。首先，租賃房源穩定可靠。2015年，全國120萬戶低收入家庭入住廉租公寓。租賃房源中，71%來源于個人并交于專業租賃機構管理，20%來源于公司或非政府組織。其次，住房法規定，業主不得以承租者種族、性別等而歧視，房主提供適合居住的設備，接受政府監督。只要身份合法，租房與購房在子女入學、社會福利等方面無差異。再次，規范租賃管理，租賃機構、房源、補貼標準及聯系方式全部公開。最后，聯邦住房與城市發展部每年對530個大城市、2045個縣房價進行評估，發布租金參考價。

　　香港租賃市場的特點是中介服務和監管明晰。一方面，中介服務在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介對物業查冊，核對房屋基本信息；另一方面，簽約過程中中介給業主、租客提供信用保證，如為租客出具《出租資料表》，對按揭、用途、出租限制等作背書。1997年，香港發布《地產代理條例》，規定地產中介從業資格、權利和義務。2004年，香港發布《業主與租客條例》，確保租賃雙方責權利平衡，如租客未在規定期限后15天交租，擅自改變房屋結構和用途，業主有權收回房屋；2個月不交租，業主有權拍賣屋內物品；租期超過3年，須以契據訂立租約，在土地注冊處注冊，此后業主售房，須征得租客同意。

　　發達國家和地區的經驗表明，發展租賃市場，一是要將租賃作為政府供給公共服務的內容，加強公共財政建設，將新移民、新就業大學生租房需求視為公共產品，甚至是保障的一部分，納入公共財政。這樣，才能為增加租賃供應、打造低租金環境、加強中介監管，讓租房享有同等公共服務創造環境；二是壯大政府公租，穩定租賃關系和市場秩序。目前，我國公租房占比太低，90%的可出租房屋來自私人住宅；三是發展機構租賃。機構租賃是長期經營，非“一錘子買賣”，機構租賃多了，秩序就規范了。我國機構租賃滯后有兩大原因，公租房供應少，帶頭作用不足，地價和財務成本高，相比開發和銷售，租賃收益的吸引力并不大；四是加強市場秩序建設。目前，政府管理重點在新房，存量房特別是租賃房一直是空白。整體來看，租賃權益保障、租賃服務標準、投訴處理、政府職責等方面的秩序還亟待規范，要以落實條例對于出租人、承租人、中介機構、地方政府等責權利，作為市場秩序建設的目標。

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