6月28日，西安市政府辦公廳公布調(diào)整西安住房交易政策的通知，對(duì)4月18日“調(diào)控”精神進(jìn)行了補(bǔ)充，同時(shí)出臺(tái)了新的限制性要求：2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能賣；二手房要滿2年才能賣。這一新舉措被各界普遍認(rèn)為，開啟了房地產(chǎn)可隨時(shí)凍結(jié)居民房產(chǎn)交易的“凍房”模式。

　　市場(chǎng)開始“靈活應(yīng)變”

　　價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

　　“6.28”新政推出的第一個(gè)周末，華商報(bào)記者走訪西安市場(chǎng)已經(jīng)明顯發(fā)現(xiàn)，開盤或亮相的多個(gè)項(xiàng)目，人氣不如以前“火爆”，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，新房源價(jià)格沒有出現(xiàn)“大漲”。

　　“這次的政策影響面比較大，影響了許多購(gòu)房者?！彼{(lán)光地產(chǎn)一置業(yè)顧問表示，“雖然說少了前段時(shí)間購(gòu)買的熱情，但是開發(fā)商報(bào)備的價(jià)格感覺低了。我們藍(lán)光公園華府高層毛坯價(jià)在8000元/㎡左右，但是周邊樓盤一個(gè)裝修房?jī)r(jià)格在13000元/㎡，恒大都市廣場(chǎng)裝修房?jī)r(jià)在8800-9100元/㎡。總體價(jià)格與前批次相比，沒出現(xiàn)‘大漲’，明顯是嗅到了市場(chǎng)可能出現(xiàn)的‘變化’，開始‘靈活應(yīng)變’了?！?/span>

　　記者在恒大都市廣場(chǎng)、保利天悅、高新楓林九溪、灣流、萬科金域藍(lán)灣、海亮唐寜府等項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，來訪的購(gòu)房者相比6月中旬要少很多，并且也出現(xiàn)了“討價(jià)還價(jià)”的場(chǎng)景。

　　一知名樓盤營(yíng)銷總監(jiān)表示，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定，但未來卻是個(gè)未知數(shù)。目前正值房地產(chǎn)傳統(tǒng)的淡季，加上政策的消化需要一定的時(shí)間，還有宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)所導(dǎo)致的金融政策的變數(shù)等，現(xiàn)在說西安房?jī)r(jià)會(huì)如何，還言之過早。但有一點(diǎn)是可以肯定的，即在限購(gòu)措施解除前，西安房?jī)r(jià)此前的“一路看漲”態(tài)勢(shì)很難再出現(xiàn)了。

　　克而瑞西安市場(chǎng)部經(jīng)理朱郁說：“7月將會(huì)有大量的新房源上市，之前出現(xiàn)的‘房荒’現(xiàn)象會(huì)得到很大緩解，供應(yīng)量和需求會(huì)持續(xù)上升。但是目前樓市的均價(jià)已經(jīng)落實(shí)，不會(huì)出現(xiàn)下探的空間?！?/span>

　　二手房退單率、解約率較高

　　未來或有中介機(jī)構(gòu)“關(guān)門”

　　本次政策中，在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房的非西安市戶籍居民家庭，須提供在西安市連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。而在“4.18”以前，在西安購(gòu)買的新房滿5年才能交易。這些政策直接導(dǎo)致西安市場(chǎng)上二手房的流通放緩，增加了投資客的持有時(shí)間和資金成本。

　　瑪雅房屋陜西總部店東委員會(huì)主席李周生認(rèn)為，這次政策對(duì)于二手房市場(chǎng)影響較大，有很多房子賣不了了。特別是新小區(qū)附近的中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)重的可能會(huì)有一些要關(guān)門了。比如曲江新小區(qū)集中、租賃業(yè)務(wù)少，在不滿五年的小區(qū)附近開的中介會(huì)有些吃不消。外地人兩年納稅或社保也限制了一部分人沒有資格買房，會(huì)有部分外地戶口的需要先落戶后購(gòu)房。很多原來看好二手房的客戶也會(huì)進(jìn)入觀望的狀態(tài)，未來兩三個(gè)月，二手房可能會(huì)進(jìn)入有價(jià)無市的狀態(tài)。對(duì)于之前已經(jīng)達(dá)成意向，但是因?yàn)檎咭蛩貙?dǎo)致無法交易成功的，也已經(jīng)出現(xiàn)了很多。

　　克而瑞西安市場(chǎng)部總經(jīng)理朱郁分析認(rèn)為，“對(duì)于二手房來說，目前已經(jīng)出現(xiàn)了比較高的退單率和解約率，近期可能會(huì)出現(xiàn)大量的備案過戶，這一集中過后，二手房交易會(huì)出現(xiàn)觀望情緒?！?/span>

　　針對(duì)投資客更為嚴(yán)厲

　　但對(duì)成熟的投資客影響不大

　　對(duì)于政策，許多業(yè)內(nèi)人士分析，主要抑制了投資客。但是記者在調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)成熟的投資客影響甚微。

　　從去年年初開始，大量的投資客已經(jīng)介入西安樓市，特別是去年十月的鄭州炒房團(tuán)，已經(jīng)深入西安各大項(xiàng)目，特別是北郊、浐灞、曲江二期的項(xiàng)目。記者周邊也有外地朋友咨詢西安的房子，第一句話就是，“西安的房子是不是要跟一下，聽說未來發(fā)展很好?！逼鋵?shí)專業(yè)型“購(gòu)房者”早已經(jīng)購(gòu)入，除去交易時(shí)間延長(zhǎng)外，他們的投資不太會(huì)受到利率上浮、證件難度、取證時(shí)間、中介稅費(fèi)等影響。朱郁表示，西安的二手房市場(chǎng)還處于一個(gè)相對(duì)“幼稚”的階段，對(duì)這些經(jīng)驗(yàn)豐富的“炒客”來說，他們有足夠的經(jīng)驗(yàn)、資金、時(shí)間來等待，最終換取在房?jī)r(jià)高潮時(shí)的全力一拋。

　　連續(xù)半年，西安樓市出臺(tái)三次調(diào)整型政策，特別是最近一次，全國(guó)熱議西安樓市是否要進(jìn)入“凍房”模式。對(duì)此，朱郁表示，這次政策的出臺(tái)，是對(duì)“4.18”和“5.19”兩次調(diào)控政策的一個(gè)補(bǔ)充型政策。前面兩次的調(diào)控政策中，出現(xiàn)了一些漏洞，造成了市場(chǎng)恐慌性因素，異地客的投資炒作，使得樓市在短期內(nèi)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊上漲的現(xiàn)象，尤其是北上廣和鄭州的投資客占了較大比例。這次的政策針對(duì)投資客更為嚴(yán)厲，是規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作的手段。

　　其次，“5+2”的政策規(guī)定，對(duì)于異地購(gòu)房者更是上了緊箍咒。很多來自外地的投資客都是看好西安短期內(nèi)的投資獲利空間大，而如果5年后才能上市交易，投資收益率肯定低于一兩年內(nèi)的收益。同時(shí)，這在一定程度上也是在倒逼買房落戶?！?+2”的約束，會(huì)在一定程度上使得一部分異地購(gòu)房者考慮在西安工作置業(yè)安家，而不僅僅是選擇投資行為。

　　長(zhǎng)期看，除了極少數(shù)大城市，住房將回歸居住屬性。陜西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢超提醒到，“中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入凍房模式，炒房客要當(dāng)心了，可能被套牢，如果現(xiàn)金流不好，可能引發(fā)資金鏈斷裂?！?華商報(bào)記者 王 丹 黨蘭

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