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房地產邏輯分析

時間:2017-05-06 14:23 作者:任澤平 來源:http://master.10jqka.com.cn/20 瀏覽量:

房地產 任澤平 研究

1、國泰基金宏觀分析師張容赫:去年下半年開始,國內經濟增長下滑的形勢有所穩住,大家對中國經濟未來走勢有了分歧,有些覺得是經濟下滑的一個中繼,有些覺得是新周期的展開,對這個問題您怎么看?

  方正證券(601901)首席經濟學家任澤平:我們15年時候對中國經濟提過一個判斷,就是未來中國經濟會是L型,我們處在經濟增速換檔的探底期,大家看16、17年都是6.7%,經濟處在探底的過程。

  我們對未來中國經濟的總的判斷,是處在L型的一橫,這是第一個判斷;第二個判斷大家會看到未來所謂的“新5%比舊8%好”,因為供給的出清和需求的復蘇,企業的利潤會恢復,尤其是龍頭企業的利潤。繼經濟L型之后,最近我們有一個最新的觀點叫“新周期”,“新周期”是對未來一兩年國內宏觀經濟大的判斷。

  2、國泰基金宏觀分析師張容赫:今年貨幣政策取向是大家非常關心的問題,去年的中央經濟工作會議上,對今年貨幣政策定位是穩健中性,而今年實際從業者感受有偏緊的趨勢,央行行長周小川最近的講話中談到全球大的貨幣寬松周期要結束了,對此您怎么看?

  方正證券首席經濟學家任澤平:對今年的貨幣政策,我有兩點判斷:第一,今年貨幣政策方向肯定是偏緊的,邊際上是收緊的。原因主要是美聯儲在加息,國內又在去杠桿、防風險、穩匯率、控房價,所以今年貨幣政策肯定不會在邊際上再放松。從基本面角度,經濟L型企穩,經濟上也支撐貨幣政策邊際上收緊。

  第二個判斷,今年貨幣政策又不會大幅收緊。中國經濟剛剛從衰退走向略微弱復蘇,不具備條件大幅收緊,今年又是政治周期年,比較特殊,政策上有維穩的需要。

  3、國泰基金宏觀分析師張容赫:去年四季度以來,特別是今年初起,整個房地產市場的火爆都是超出預期的,這樣的火爆下,北京等很多城市都相繼出臺了房地產調控政策,您怎么看待現在房地產市場的情況?

  方正證券首席經濟學家任澤平:對房地產市場,我們在15年有一個預測,提出一線城市房價翻一倍。房地產研究要講邏輯,房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判斷某個地區未來的房價或者房地產市場走勢,問三個問題答案就出來了:第一,該地區人口未來會流入還是流出?第二,它的土地供應會增加還是減少?第三,貨幣松緊程度如何?這決定了我們對房地產市場看法。

  人口流入的地方,房地產長期來說是有需求支撐的;中期看土地,如果人口流入,你還不供地,那么這個地方房價是有壓力的;短期因為利率、杠桿調整,會使得居民購房支出提前或者推遲。

  所以,對現在的這一輪房地產上漲,我們的建議很簡單,除了要擯棄過去二十年限購、限貸、限制土地供給的房地產調控,應當盡快建立長效機制。長效機制核心有兩個,供地和房產稅,只有這樣才能實現總書記在去年提出的“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。當然還有城市規劃,我們也需要盡快完善,比如盡快確立大都市圈戰略,盡快建立人地掛鉤的用地結構的調整。

  4、國泰基金宏觀分析師張容赫:下一個問題是關于人民幣匯率的。今年年初以來人民幣貶值有所緩和,您怎么看待今年美聯儲比較強的加息周期下人民幣的走向?

  方正證券首席經濟學家任澤平:人民幣匯率走勢取決于兩個方面:一是美元,另一個是國內經濟的走勢,就是我們的資產回報率。

  目前看,美元還在大的強勢周期里,美國經濟在加速,美聯儲加息也在提速。15、16年美聯儲加一次息,現在大家預計今年要加三次,三月份就加了一次,明年市場預計也是加三次,兩年下來要加6-8次,美元還在強勢周期里。

  第二個是國內經濟,國內經濟取決于貨幣政策、我們的改革和市場自發的出清和調整。最近人民幣出現企穩跡象,主要是國內經濟企穩向好,央行也進行了一些利差的補償。短期匯率走勢我們認為能夠走穩,下半年如果美聯儲超預期加息,可能會給我們一定的壓力,當然這也取決于國內經濟的強弱。總的來說,我們對今年,或者說未來一段時間的中國經濟還是有信心的,所以人民幣匯率今年大幅貶值的壓力是不存在的。

  5、國泰基金宏觀分析師張容赫:基于前面談到的問題,您對2017年的A股投資有哪些建議,您覺得機會會在哪里?去年開始大家對港股的關注度也越來越高,對港股您怎么看?

  方正證券首席經濟學家任澤平:對今年A股市場,我們在年初制定一個策略叫“曙光乍現”。我們認為今年A股市場是可為的市場,會有結構性行情。從估值體系角度來說,今年無風險利率很難下降,風險偏好很難大幅起來,行情可能不是靠分母推動,而是靠分子。所以我們推的方向主要是業績超預期的,無論成長、價值、周期,都推薦有業績的公司,尤其是有業績、又是處在行業龍頭位置的。因為供給出清,這類公司會受益,相對而言更建議投資者去關注。

  今年A股可能會是震蕩向上,有基本面支撐。我們的策略就是每一次回調都值得買入。不過由于是存量博弈,到了阻力點位,市場往往會有一定調整,但是基本面是很好的。對港股,從去年以來我們一直是偏樂觀的,邏輯主要是因為港股相對估值便宜,隨著深港通、滬港通推動資金南下,而且上漲的股票大多與中國經濟有關,基本面也在好轉,所以對港股偏樂觀一些。

  6、國泰基金宏觀分析師張容赫:您從政府部門離職到賣方研究工作后,旗幟鮮明的提出了一些非常有力度的口號,比如“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”……這些犀利的觀點最終都得到市場認證。在廣大投資者眼中,您是一位非常有傳奇色彩、英雄色彩的分析師,能不能分享下您的轉型之路?

  方正證券首席經濟學家任澤平:無論在體制內還是體制外,無論是以前做處長,還是現在做經濟學家,對我來說,人生的路途一直是在學習,人生是心靈的偉大旅程。來到市場上以來,我是不斷地在向市場進行學習,商業研究和公共政策研究不太一樣,雖然老本行都是做宏觀。商業研究更講究前瞻性,所以我們90%的精力都在思考關于未來的事情,比如經濟、政策、大類資產的未來,一直保持學習的狀態和態度。

  第二,像道家和佛學所講的,心內無一物、心外無一物,不要有執念。觀點的對錯并不重要,最重要的是在做任何判斷之前不要有任何壓力,人最好的狀態就是能夠保持心內無一物、心外無一物的狀態,無為而無不為的情況。

  7、國泰基金宏觀分析師張容赫:您覺得2017年,對投資者來說,股票、債券、房地產等大類資產,從預期收益率來看應該怎樣排序?

  方正證券首席經濟學家任澤平:這涉及到對大類資產的預測和判斷,過去兩年多我們在大的判斷上沒有犯什么方向性錯誤,但是小的波動也不是每次都對,這點我客觀承認。不過有一點要強調的,做宏觀、大勢研判最重要的是抓趨勢,我不相信我們可以把每個短期波段都抓住,即使短期有曲折,但一定要在正確的方向上做正確的事。

  對今年大類資產也是按照這樣的思路來思考,大類資產包括股市、房市、債市、匯市、商品,對股市來說,今年過度悲觀肯定是錯的,基本面是很好的,但因為是存量博弈,所以每次到了阻力點位或者因為有負面情緒,都會有一些調整,但這些調整背后你會發現基本面沒有變,企業盈利在持續超預期,所以每次回調對那些確實有基本面支撐的、業績超預期的股票都是買入的機會,我們的策略是“每一次回調都值得買入,每一次回眸都令人心動”。

  對債券市場,我們還是偏謹慎一些,主要原因是美聯儲加息,國內貨幣是偏緊的,國內經濟基本面還是不錯的,對債券市場還是偏謹慎。再講一個去杠桿的邏輯,畢竟債券市場牛了兩年半了,半年就能重新開啟新一輪行情嗎?這里面還有多少杠桿沒有去化,再加上MPA考核等等,所以我們希望大家要留意一下。

  對匯率市場,我覺得匯率市場短期能夠穩住。

  對房地產大家分歧比較大,關鍵看能不能建立長效機制,如果能建立長效機制,中國房地產市場還有轉機,能夠持續健康發展,如果不能建立長效機制,只用短期行政手段調控,恐怕只能有短期效果,這是我們對房地產市場看法。

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